ジオ蕨中央【惜しくも駅徒歩11分だが、良好な環境とプランニング】4階70㎡5,990万円(坪単価283万円)

ジオ蕨中央。

所在地:埼玉県蕨市中央2-18-2
交通:蕨駅徒歩11分
用途地域:第一種住居地域
階建、総戸数:6階建、33戸

蕨市中央2丁目、中央プールの1つ東側の区画内に誕生する物件です。
駅は惜しくも徒歩10分超(アプローチはフラット)になってはしまうものの、物件の目の前に蕨駅西口行のバス停があるので、荒天の日などにはバスを利用するのも1つの手でしょう。

西口側なので進行中の再開発エリア(タワマンの他、商業施設、公共施設、図書館、広場など)も身近な存在になりますし、駅からほどよく離れたなりの落ち着き窺えるポジションですね。
総戸数33戸、敷地面積1,100㎡ちょっとの小ぶりな物件ではありますが、南・東・北の三方道路地というのは分かりやすい魅力ですし、近隣は低層の住宅が主となるエリアでもあるため、環境面での魅力も十分ですね。

買物便もまずまずです。スーパーで言うと、徒歩7分にヤオコー、徒歩9分にマルエツ、徒歩12分に西友、徒歩13分に東武ストアといった感じです。また、徒歩2分にはジェーソンがありますね。

通学区は、中央東小学校で徒歩7分と良好な距離感です。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。南は道路の向かいに2階建アパート、西も3階建の戸建というポジションで、この階だと視界抜けも出てくるでしょう。西側の区画にはその中央プールもありますが、こちらよりの部分は金山公園ですし、派手さはないものの魅力的なポジションと言えるでしょう。

間取りはちょうど70㎡で、このエリアの角住戸としては面積を絞り気味なところはあるものの、昨今のマンション価格(高騰)を鑑みればギリギリでも70㎡に乗せているのは良い提案に思いますし、玄関・廊下周りの設計にも好感が持てるタイプですね。

玄関・廊下はほぼ一直線として効率性を高めつつも、気持ちクランクさせていることでプライバシー面に配慮しているあたりが上手で、玄関前にかなりしっかりとしたアルコーブが設けられているあたりも申し分ありません。柱のアウトフレームも行き届いた設計のため全体として効率性が高く、洋室3がLDと一体利用しやすい設計になっているのも良い点でしょう。

LD側だけでサッシ2枚半分を確保した連窓サッシ設計も申し分ないですし、西面(妻面)の開口部が充実しているあたりも◎ですね。

坪単価は283万円。物件全体で言うと、概ね250~300万円のレンジとなっており、平均は270万円ほどになるでしょうか。
こちらは条件の良い角住戸ですので平均との差はもう少しあってもおかしくなかったように思いますが、エリア・駅距離的に上限単価を伸ばしにくいところはあるでしょうね。

近年の蕨駅の供給事例としては、ザ・ヒルズ川口芝レジデンス(2021年分譲/駅徒歩12分・川口市/約225万円※平均専有面積約225万円のコンパクト)、センチュリー蕨(2022年分譲/駅徒歩13分・蕨市/約230万円)、エクセレントシティ蕨ステーションフロント(2022年分譲/駅徒歩3分・蕨市/約315万円)、ガーラレジデンス川口パークアリーナ(2023年分譲/駅徒歩19分・川口市/約210万円)、センチュリー川口芝エアビスタ(2024年分譲/駅徒歩7分・川口市/約305万円)があります。

駅徒歩10分を超えてしまいますし、川口市と蕨市の違いもありますのでセンチュリー川口芝エアビスタとの単価差はこのぐらいあってしかるべきでしょう。
しかしながら、落ち着きある住宅街に位置しているのはもちろんのこと、そのように間取り面が魅力的な物件で、押さえるべきところを押さえた高いクオリティを実現していることを鑑みればその数字以上に現実的な価格設定と言えるのではないでしょうか。
昨今は建築費高騰の影響で、この単価帯でこのレベルの間取りを実現出来ているケースは稀ですからね(ここは完成売りのため建築コスト高騰の影響が比較的抑えられているというのもありそうですね)。