プラウド日本橋久松町【「久松町」らしいファミリータイプが高めのお値段設定】3階45㎡5,399万円(坪単価401万円)

続けて、プラウド日本橋久松町。

設計はIAO竹田設計と鍛治田工務店、施工は鍛治田工務店になります。

デザインコンセプトは「伝統とモダンの融合」であり、日本橋高島屋などに代表される近代建築をモチーフとした造形美に焦点を当てた物件になります。

最大の特長は前回の記事でも述べた南東頂点部の曲面設計なのですが、その頂点部を初め多くのFIXサッシを設け、なおかつ、サッシを細かく区切ったことにより強調された格子のデザインも当物件を強く印象付けるものになっていると感じます(夜間はライトアップされるトップのクラウン的なデザインも絶妙です…)。

その曲面の外壁に面した部分だけでなくエントランスからエレベーターホールへのアプローチにも曲面を採用しているぐらいですし、けしてスケールのある物件でないながらも個性・インパクトのあるものとしているあたりはプラウドがプラウドたる所以、と感じますね。

なお、これも前回の記事で述べておりますが、こういったエリアの物件は敷地にゆとりがないのが一般的で当物件もランドプランとしてはかなりギチギチに詰まった感のあるものです。

エントランス周りにプラウドでよく見られる豊かな植栽などは見当たりませんし、プラウド日本橋富沢町では見られた豊かな階高なども実現出来てはいないですね。

なお、全方位に住戸が設けられているわけではないので、外廊下になるのもやむなしといったところではあるものの、価格帯やデザイン性を追求したコンセプトからすると内廊下が相応だった印象ではあるでしょうね。

前回のプラウド日本橋久松町

公式ホームページ
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お部屋は45㎡の南西角住戸です。西側前建は2~3階相当なのですが、そのすぐ先にはもっと高い建物がありますし、南側は道路の向かいが10階建のヴェルトになりますので、低層階は圧迫感が少なくありません。
面積的にあまり関係のないことかもしれませんが、日照もほとんど得られないでしょうね。

間取りは、販売戸数の8割近くを占めるファミリータイプではなく、物件内では最も小さなものになります。

ただ、都心部の1LDKとしてはむしろかなり大きな方と言える45㎡弱のもので、効率性も上々なので近年の1LDKとしてはかなりゆとりがありますね。

オープンキッチンではなく、かつ、洋室の引き戸を開いてもLDとの一体利用が可能になる類のプランではないので、LD周りの空間的な広がりはいま一つなのですが、この面積帯の1LDKらしくLDはしっかりとした大きさがあり、収納面の充実も見所の1つになるでしょう。

また、キッチンスペースは2.7畳とやや小さめではあるものの、スペースに合わせたカップボードが標準で搭載されておりそのあたりも良い材料と言えるでしょうね。

坪単価は408万円。東日本橋3丁目で現在分譲中のパークホームズ日本橋橘町の40㎡台低層階は坪単価400万円を気持ち下回る程度でしたし違和感のある水準ではないでしょう。

久松小学校区(ファミリーに人気のポジション)ということを加味しても当物件はファミリータイプとそれ以外との単価差が大きく感じられ(立地如何ではノンファミリーのコンパクトタイプの方が単価が高くともおかしくないが、当物件は先ほど取り上げた目玉の角住戸に限らずファミリータイプの方がかなり高め)、40㎡台はごくごく相場並という印象になるでしょうか。

少し面積が大きいため1LDKとしてはグロスの嵩みがやや気になりはするものの、日本橋界隈の物件としては効率性という意味でも高い評価を与えられるプランですからね。

設備仕様面は、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板、カップボード、LDビルトインエアコンなど単価なりの充実した印象のあるものですが、ディスポーザーはありません。
総戸数40戸のプラウド日本橋人形町パサージュにもディスポーザーはなかったので想定内ではあるものの、あちらは全戸60㎡台の物件であり、こちらはファミリータイプが中心で億超え住戸がかなりあることを考えると残念に感じます。

なお、洗面所がランドリールームになる部屋干しファンというのが標準装備されているのは新しいですね。湿度の高い夏場なんかだと部屋干しすると生乾き臭が生じてしまうこともありますし、これは地味に魅力的かも…。

管理費は386円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなのに高い…。総戸数35戸ですが、70㎡台中心ですんでせめて350円/㎡以内に抑えて欲しかったです。

駐車場は4台のみですが、建物1階部分の屋根付の平置になるので条件は良いですね。