エクセレントシティ宮前平Ⅱザ・アベニュー【こちらもかなり収納重視】4階58㎡4,398万円(坪単価249万円)

続けて、エクセレントシティ宮前平Ⅱザ・アベニュー。

設計は新日本建設なのですが、施工は西野建設で、新日本建設は施工総合監修という立ち位置になります。

同西野建設施工のエクセレントシティ古淵駅前、エクセレントシティ古淵Ⅱディアフロントと同様の試みで、自社一貫体制を掲げる新日本建設の物件としてはやや違和感があります。いずれにしろマンションの施工には名前の出ていない下請け会社が山ほど関わっているものですけど…。

デザインに関して言うと、縦横のラインが不規則に交わる南面バルコニー周りが特徴的ですし、接道している東面のデザインもかなり存在感がありますね。

地上1階~地下1階(東側道路のグラウンドレベルよりも高いところにある)の基壇部外壁は質感豊かな素材が使われていますし、シックなトーンのエントランスホールも価格帯以上の雰囲気と言えると思います。

前回の記事で書いたようにヒルトップポジションながら囲まれ感が強いのは事実で、間口の狭い敷地、かつ、傾斜地ゆえのランドプランの難しさも感じずにはいられないものの、ヒルトップの良好な住宅街なりの佇まい(高級感)を意識している様子が窺えるのは良い点でしょうね。

前回のエクセレントシティ宮前平Ⅱザ・アベニュー

公式ホームページ
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お部屋は58㎡の2LDK、南向き中住戸です。前建の敷地はこちらよりも標高が幾らか低いとはいえ5階建ですのでやはり視界抜けは得られません(当住戸は建築基準法上の3階住戸です)。ただ、この階ならば日照的には問題なさそうですね。

間取りは洋室2室のうち1室がバルコニー側、もう1室が共用廊下側となるごくごく一般的なもので、スパンも平均的な水準です。

しかしながら、スパン目一杯に設計された開口部は好感の持てるもので、LD側だけでサッシ3枚分の幅、かつ、方立ての小さなスライディングウォールが採用された連窓サッシが採光に与える影響はけして小さなものではないでしょう。

また、先ほどのプラン同様にやはり居室畳数よりも収納を重視した設計を心掛けているようで、間口が広く使い勝手の良さそうなウォークインクローゼット、2WAYのマルチクローゼットなども特徴になるでしょう。

坪単価は249万円。視界的な差はそれほどありませんが、先ほどのプランに比べ日照が大分良くなることもあってか中住戸でも単価は上がります。

プラウド目黒洗足ガーデンコートなどの記事で言及しているように、借地権物件を吟味する際には販売価格だけでなく地代とのバランスを考慮すべきで、借地権物件の少ないエリア(借地権物件があふれているのは三鷹駅南口ぐらいのものです)では価格の妥当性を論じるのは容易ではないでしょう。

ただ、前回の記事で書いたようにやはり月額地代の248円/㎡は少々負担感が大きく、それがあってのこの販売単価という印象にはなるでしょうね。

まぁ、以下のように管理費は高くはないですし、もちろん所有権物件とは違って敷地の固定資産税が不要であることを考えればこのご時世として悪くない水準なのだとは思います。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなどが付いているのでまずまずですね。

管理費は228円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数42戸というスケールを考えれば仕方のない水準でしょう。

駐車場は全19台で身障者用の1台のみが平置、残りの18台が機械式になります。