プラウド平和台ガーデン【柱・バルコニーに特色ある目玉プラン】4階73㎡8,098万円(坪単価368万円)

プラウド平和台ガーデン。

所在地:東京都練馬区北町6-1525-1他(地番)
交通:平和台駅徒歩5分
用途地域:第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域
階建・総戸数:4階建、46戸(非分譲住戸1戸含む)

昨年のプレミスト平和台に続き北町6丁目の駅にほど近いポジションに誕生する物件になります。スケール的にも近いものがありますし、ファミリータイプ中心のプラン設定も同様ですね。

プレミストほどは駅に近くありませんが、こちらも環八から内に入った住居系エリアですし、利便性と環境面が両立した魅力豊かなポジションです。プレミスト平和台の記事で言及したようにその前の駅前ファミリータイプ物件となると2013年のリビオ平和台まで遡る必要があり、平和台駅徒歩5分圏内というのは分譲マンションの多いエリアではありません。

派手なエリアではありませんが、平和台駅前では放射35号線の整備計画と共に景観が良くなりましたしそのあたりも魅力になるでしょう。

なお、買物関係はライフが徒歩4分、ヤマダデンキが徒歩2分など駅徒歩5分なりに良好、また、通学区の北町西小学校は徒歩10分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、南西角住戸です。南側は環八沿いに大和グループがスポーツ施設(3階建)を建設中ですが、こちらの側(敷地北側)は駐車場になるようなので、日照的には問題ないでしょう。西側は細い道路の向かいが生産緑地になっており現状はなかなか長閑な風景なのですが、ご存知の方も多いであろう2022年問題もあることですしいずれは何かが建ちそうではありますね。

間取りはけして大きなものではありませんが、物件内では最も大きなもので柱・バルコニーなどの設計に工夫の見られるものになります。

敷地に沿うような形で南西頂点部を南側に広げた設計で、L字形のバルコニーや南側の柱のアウトフレームに特長がありますね。洋室1東側の柱位置をご覧いただくとこの設計の豊かさがよりお分かりいただけると思いますし、LDの両面が奥行あるバルコニーに面し、かつ、しっかりとした開口部になっているのは素晴らしいですね。

一方、LDを角位置(二面採光)にしたことで洋室1室が行灯部屋になっており、外廊下物件(外気に開放された部分は少なくカーペット敷にはなっている)の角住戸としては少々”異端な設計”です。そのようにするのであればリビング側に扉3枚分開け放つことの出来るウォールドア仕様であって欲しかったという思いもありはしますが、洋室3をウォールドアにしたこととの兼ね合いなんでしょうね…。

坪単価は368万円。プレミスト平和台は上層階でも340~350万円ほどだったはずで、それよりもやや高い水準になるようです。

駅徒歩3分と5分のインパクトの差はけして小さくはないですし、ZEH-M Readyを採用していたプレミスト平和台のような特別なパフォーマンス(高効率エアコン採用のため床暖房はなかったですけど…)があるわけでもないので少々意外でしたね。

プレミストは早期に完売しているのでこのようなお値段設定になるのも分かるのですが、現実的な価格設定で早期完売を目指すのがプラウドの基本戦略ではあるのでもう少しこなれた水準になるのかと思っていました。角住戸にしては面積を抑えたことでグロスはそこまでではないのですが、こういった上層階ともなると8,000万円超ということでグロス的にも結構立派な水準になりましたね。

まぁ、物件内では数少ない南に面したお部屋の最上階ですし、プラン的にも特色のあるタイプなので少なくとも新築時にはこのお値段でも十分な引き合いがあるのだとは思いますけれども…。