サンウッド錦糸町フラッツ【とっても錦糸町らしい立地】14階68㎡6,698万円(坪単価326万円)

サンウッド錦糸町フラッツ。

所在地:東京都墨田区江東橋4-36-2(地番)
交通:錦糸町駅徒歩5分(東京メトロ。JR線は徒歩6分)、住吉駅徒歩6分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:14階建、98戸(うち事業協力者住戸32戸)

南側が首都高と堅川第一公園に面した物件です。
でも、最大のポイントはそちらではないでしょう。

錦糸町の南側駅前物件では大概話題に上る”嫌悪施設”ですが、中でもこの物件はラブホテルがお友達なポジション(隣や向かい)になります。

南北の両面接道で、公園側となる南側にメインエントランスを設けているので、メインエントランスを前提とするのであればどうしようもないほどではないものの、駅徒歩2分の非常にパンチあるポジションに分譲されたエクセレントシティ錦糸町に匹敵するチャレンジングな物件と言えるかもしれません。

エクセレントシティほど数は多くはないものの、60㎡台以上のファミリーを想定したプランもいくつかあるのがまた…ね(一定以上の規模のマンションにはファミリータイプが必要となる墨田区の条例が考慮されてのものだと思います)。

なお、猿江恩賜公園が近所なのは嬉しい材料である反面、通学区は錦糸小学校で駅の反対側になるのでわりと距離がありますね。

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の3LDK、北西角住戸です。北側道路の向かいに某ホテルの屋上看板なども見えてしまうポジションではあるものの、いずれの方角も前建を越える高さにあるのは良い点です。

間取りは最上階のみにある大き目のものになります。
最上階(61~83㎡)を除くと30~40㎡台のみ(事業協力者住戸除く)で構成された物件で、立地なりっちゃ立地なりなプランニングなのですが、一応は南側がパークフロントなわけですし、ファミリータイプは南側の上層階に集めた方が良かったような…。

このポジションの北向きはどう考えてもコンパクト向きでしょう。スカイツリービューを考慮したのかもしれませんが、それはコンパクトにとっても魅力のあるものですしね…。

なお、最上階住戸の中では小ぶりな方となる3LDKなのですが、効率性は高いです。

専有面積に占める居室畳数割合は69.7%((12.0畳+8.1畳+4.6畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷67.89㎡)と意外にも低めなのですが、廊下の短いプランで、収納はかなり充実しています。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

オープンキッチンでないLDK12畳なのでLDがかなり小さく感じるのは気になる点なのですが、隣接するベッドルーム1の引き戸はきれいに開け放つことが出来るようになっているのは良い材料でしょうね。

坪単価は326万円。南側の最上階住戸2戸はいずれも80㎡台になるのですが、こちらよりも幾らか坪単価が安くなっており、公園だけでなく首都高にも面したポジションとはいえ少々違和感がありますね。80㎡台と60㎡台とではグロスの嵩み具合が全然違うのでそのあたりが考慮されてのものだとは思いますが…。

そもそも当物件の大半を占める30~40㎡台(低層階でこのぐらいか気持ち高いぐらい)とこういったファミリータイプとの単価差は思っていたよりも小さく、"この立地"を考えるとファミリータイプはさらに単価を抑えて欲しかった印象もなくはないですね。

次の記事で言及しますが、こういったファミリータイプもコンパクトタイプ同様で食洗機やトイレ手洗いカウンターがないので余計にそういう思いも生じます(それらのコストなんてたかが知れてはいますが、だったら付けてくれよっていうのもあるわけで…)。

ちなみに、エクセレントシティ錦糸町は今よりも大分マンションが安かった2014年末からの分譲で、70㎡台のファミリータイプの上層階が坪単価270~280万円という水準でした。あちらも不思議とコンパクトとの単価差はあまり大きくなかったですね…。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。