リビオレゾン三ノ輪ステーションプレミア【2.8畳はどうかねぇ…】3階30㎡3,238万円(坪単価352万円)

続けて、リビオレゾン三ノ輪ステーションプレミア。

設計は瑠建築設計事務所、施工は風越建設です。
デザイン監修については明記がないのですが、瑠建築設計事務所なのでしょうか。
リビオレゾン上野入谷ザ・テラスリビオレゾン浅草など最近のリビオレゾンシリーズは実績豊富な南條設計室を起用することが多く、小規模でも華を感じるデザインになっていることが多いです。

ここは小規模ということもありとりわけインパクトのあるデザインという印象はありません。ただ、外観の質感豊かなタイル使いやバルコニー周りのルーバーデザインなどは南條設計室と共通するところがあり、単価帯なりに大きな違和感のないものになっていると思います。

建物を南東道路から十分にセットバックしたことでエントランスアプローチに奥行を出せている反面、エントランスホールは総戸数38戸なりのかなり小ぶりなものとなってしまっているのは残念ではあるものの、全戸南東向き(※)ながら内廊下設計を採用しているあたりも評価出来る点でしょう。
※全戸が同じ方角を向いていることで共用廊下の向かいは”空”になりますので、コスト面などから外廊下を採用するのが一般的

前回のリビオレゾン三ノ輪ステーションプレミア

公式ホームページ
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お部屋は30㎡の1LDK、南東向き中住戸です。中低層階は全戸南東向きの1フロア3戸で、上層階は1フロア2戸になるので物件内唯一の中住戸になります。
敷地南東側中央付近に位置しており、先ほどの南角住戸からの南東方向よりもパークウェル三ノ輪駅前の被りが大きくなるのですが、南方向の区画は2~3階建の低層建物で構成されているので、この階でも圧迫感はなく日照も得られます(上述のように南東側道路から結構セットバックした位置に建物が建てられることも功を奏しています)。

間取りは1LDKの中でもかなり小さなもので1階に1戸だけある20㎡台を除くと物件内で最も小さなものになります。

形的に一応1室として使うことは出来そうですが、洋室は2.8畳しかなく限界まで面積を絞ったかなりギリギリなプランニングと言えるでしょう。

柱の食い込み自体はそれほどではありませんが、1フロア3戸の15階建(つまりペンシル感が強い)ということで柱はかなり太いですし(つまりは室内窓際の梁も強烈)、両サイドにメーターボックスのあるところに玄関が突き出た設計になっているあたりからもなんとなく無理している感が伝わってきてしまうプランです。

このように玄関が突き出た位置にあるからこそその先の最低限の長さの廊下の両サイドにトイレと洗面への動線を確保出来ているという点では理にかなっているのですが、玄関と共用内廊下との間には微塵もゆとりはありません(先ほどのファミリータイプも同様)。

上述のように内廊下であること自体は評価出来る反面、小規模物件だと内廊下の幅等にゆとりを設ける余裕を生み出しづらいのも現実ですかね。

坪単価は352万円。40㎡台2LDKの低層階は320万円ほどですので、30㎡しかないなりにガッツリ単価が乗っかっています。
ブランシエラ東京三ノ輪にもこのぐらいの小さな1LDKがありましたが、坪単価300万円ぐらいからだったと思うので、その後多少マンション価格が上がっているとは言え強めの水準ですね。

30㎡だとグロスでも3,200万円ほどでしかないので予算にフィットする方は十分いらっしゃるのでしょうが、いわゆる投資マンションではないわけですのでもう少し実需層を呼び込める32~33㎡ほどでこのグロス価格を目指して欲しかったところです。

2.8畳の洋室はやっぱりねぇ…。

設備仕様面は、少規模のためディスポーザーがないのは当然でしょう。ただ、それ以外は上野入谷ザ・テラス同様に貧弱で、他社よりも設備面を抑える傾向にあるリビオシリーズらしく単価帯からすると物足りない印象になります。
60㎡台以上のキッチンフィオレストーン天板や浴室のフラットラインLED照明こそ悪くはないですが、トイレには手洗いカウンターがありません。
そして、40㎡台以下に至ってはそれらはもちろんのこと床暖房すら付いておらず非常に残念ですね。

管理費は349円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件ですのでこのぐらいならば御の字でしょう。60~70㎡台ともなると管理費だけでもかなりの月額になってはしまいますので、この内廊下にどこまで魅力を感じるか次第でもあるでしょうが…。

駐車場は身障者用を含む全2台でいずれも平置になります。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。