デュフレ横浜保土ケ谷町【岩間町は30~40㎡台、こちらは50~60㎡台】3階65㎡4,590万円(坪単価233万円)

デュフレ横浜保土ケ谷町。

所在地:神奈川県横浜市保土ケ谷区保土ケ谷町1-59(地番)
交通:保土ヶ谷駅徒歩11分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:7階建、32戸

先ほどの取り上げたデュフレ横浜岩間町は旧東海道沿いでしたが、こちらは駅を中心として対称的な方角の東海道沿い(「旧」東海道沿いではない)になります。

東海道に加え、JRの線路にも面したポジションで、徒歩10分を超えてしまう駅距離も強調出来るものではありません。ただ、東海道が南側にあることにより南側の前建までの距離がしっかりと確保出来た南向き住戸中心の設計と出来ている点は悪くない点でしょう。

なお、岩間町の方は30~40㎡台のみの構成であったのに対してこちらは50~60㎡台のみの構成になっており、「駅距離」や「日照」を考慮し棲み分けを図った形なのでしょうね。

買物利便性でも優れていた岩間町と比べると地味なポジションになりますし、通学区の岩崎小学校までも徒歩10分ぐらいの距離感ではあるので、もう少しファミリータイプ物件ならではの魅力があって欲しい感じではありますけれどもね。

設計はグラビス設計、施工は馬淵建設です。
グラビス設計は岩間町と同様で、やはりこちらもサジェストの物件らしくデザインにひと工夫施されています。

東海道沿いの南向き住戸は前建までの距離が十分に確保されているので、3階ぐらいからはガラス手摺として開放感を高めた方が良かったような印象もあるものの(逆梁でなく順梁ですので通り沿いからの視線に配慮してのものなのでしょうか)、岩間町同様にバルコニー周りのカラーリングに特色を持たせた物件で、バルコニー戸境にマリオン的な垂直ラインを際立たせるなどやはり洗練された印象のあるものです。

岩間町に比べると延床面積で2.5倍程度のスケールのある物件にはなってくるので、もう少し共用面などにこちらの物件ならではの特色があると良かったという思いもありますが、こちらの大きさでも一般的には小規模物件の範疇になりますのでそこまで求めるのは酷でしょうか。

なお、岩間町は「コンパクトプランのみの全戸角住戸」というフロア設計のため内廊下設計が無理なく可能になっていましたが、こちらはファミリータイプ中心で中住戸も存在せざるを得ないスケールで、共用廊下側に窓を設けるなどとの兼ね合いもあり外廊下になっていますね。

公式ホームページ
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お部屋は65㎡の3LDK、南西角住戸です。西方向は5階建のマンション、南東方向には東海道の向かいに6階建のマンションが被ってきますが、南~南西方向にかけては低層建物ばかりなので日照・視界共に良好なポジションになります。

間取りとしては、そのような日照時間の長いポジションゆえに物件内では最も大きなものになっています。

それでも65㎡であるあたりにこのご時世なりの苦しさが感じられるのは確かなのですが、角住戸にしては廊下がコンパクト(※)なので居室畳数・収納共に3LDKとして違和感のないものに出来ていると思います。
※コンパクトながら廊下をクランクさせることでプライバシー面への配慮を図っている点にも好感が持てます。

ベッドルーム1の引き戸はきれいに開け放つことの出来るものなので広々とした2LDKとして使うことも出来ますし、3LDKとしてもLD単体で10畳超確保出来ているのは評価出来る点でしょう。

LD側だけですが、バルコニーの奥行が約2mという点も良いですね。

坪単価は233万円。駅距離に加え買物利便性でも差のあるポジションではありますが、坪単価300万円前後が中心の岩間町とは大きく異なる単価設定になっています。

ただ、上述のように面積帯が全然違うがためにこのようなお値段設定になっており(こういったファミリータイプに比べグロス価格の嵩まない30~40㎡台の単価が高くなるのはごくごく一般的なこと)、こちらが割安(差が大き過ぎる)ということはありません。

線路に近いポジションながら駅徒歩5分というこちらよりもかなり駅に近いポジションで昨年から分譲中のクレアホームズ保土ケ谷の平均坪単価が約255万円ということからも当物件の単価が一般的な範疇であることが分かるのではないでしょうか。
徒歩10分を超えてしまう駅距離を考えるともう一声あっても良かったように思いますね。

設備仕様面に関しては先ほどの岩間町と基本的に同様になります。無償ポイントの範囲内だけでもかなりバリエーションに富んだセレクトが可能になっています。

管理費は168円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしということもありますが、スケールメリットの得にくい総戸数32戸という小スケールであることを考えるとリーズナブルな方と言えるでしょう。岩間町は366円/㎡でしたのでスケールの差が如実に表れています。

駐車場は全7台でいずれも平置になります。維持費がほとんどかかることのない平置をそこそこの台数用意出来ていることで管理費を安く出来ているというのもありそうですね。