ザ・パークハウス大倉山【アプローチと内廊下はいいけど、間取りと管理費が…】2階61㎡6,098万円(坪単価329万円)

続けて、ザ・パークハウス大倉山。

設計はIAO竹田設計、施工は南海辰村建設で今年9月竣工済の完成売りになります。

直近のザ・パークハウス曳舟同様の南海辰村建設で、起用される度に未だに非難を浴びる感じですけど、近年も本当に多くの物件に携わっており(ブログ内検索「南海辰村建設」)、いわゆる風評被害を除けば気にする必要はないはずです。

こちらは前回の記事で述べたように大通り沿いの立地ながら小ぶりな物件で、敷地面積は760㎡ほどでしかないですし、空地率も約30%とかなり低いです。
第6種高度地区の最高高さ20mエリアなので7階建を採用するケースの方が一般的で、同じくMAXの容積率を確保するにしても7階建とした方が空地的には"有利"です。しかしながら、こちらは6階建とすることで直床を回避していますし、空地が限られている中でも賑やかな立地条件を払拭すべくランドプランに気を使っているのは大きなポイントと言えるでしょう。

エントランスアプローチの入口は敷地北東部の綱島街道沿いなのですが、エントランスは北側の東西中央部分にあり、かなり奥行のあるアプローチが施されています。アプローチの傍らには植栽が充実していますし、クランクイン形状にしたことでプライバシーへの配慮も十分ですね(綱島街道には都市計画道路による拡幅が予定されていますが、東端が多少収用される程度で影響は小さいです)。

当物件のコンセプトは「静寂を内包するランドマーク」ということで、この立地・スケールの物件で「静寂」とか「ランドマーク」とか言われても逆効果なんじゃ…と思ったりもしますけど、その奥まったポジションのエントランスだけでなく、共用廊下も内廊下を採用しておりかなり音に気を使っているようですね。
以下のように東向きでも二重サッシが採用されているわけではないので専有部は特に力を入れていないようですけど…。

なお、小規模ですので特段の共用施設はありませんが、内廊下は外観同様にシックなトーンで高級感も窺えるものになっているのも悪くない点でしょう。

前回のザ・パークハウス大倉山

公式ホームページ
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お部屋は61㎡の2LDK、東向き中住戸です。東側は綱島街道、その先に6階建の東急ドエルアルス大倉山東というポジションですのでお世辞にも良い条件ではありません。大通り沿いゆえに前建との離隔はそれなりで南東方向からの日照は得やすくはあるものの、南東方向は大豆戸の交差点ですし…。

間取りは60㎡超で2LDKとしてはかなり大きな方になるのですが、スパンがね…。
スパンが短いことで内廊下であるにもかかわらず共用廊下側に窓(FIX窓)を設ける形になっていますし、大分苦しい印象になりますよね。

西側は接道していないとはいえ綱島街道の影響を受けにくい低層住宅街が広がるため中層階以上で視界抜けも出てきますし、隣地間距離を確保すれば開口部も普通に確保できますので、西向き住戸も設けたら良かったんじゃないかと思ってしまいます。

南向きに加え、東向きと西向き(東向きと西向きの間に共用内廊下)を設ければ各プランのスパンが確保しやすくなります。

コの字型の大きなキッチンは魅力的ではあるものの、キッチンは位置的に採光が芳しくないですし、綱島街道沿いなので余計にもう少し間取り面での魅力が欲しかったですね。

坪単価は329万円。綱島街道沿いでも上層階になると360~370万円程度のものもあり、先ほどのような綱島街道の影響が小さくなる南西角住戸などとの単価差が意外にも小さく感じます。

こちらは低層階なりに単価が抑えられており(上層階でも視界が抜けるわけではないですからね)、このご時世の大倉山駅徒歩6分という利便性上々のポジションであることを鑑みれば悪い水準とは思いませんが、”この間取り”あってのものとも言えますし、以下のように管理費がかなり高いのもネックになるでしょうね。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはありません(三菱地所物件は小規模でも付いていることが多かったのですが…)。ただ、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器、フィオレストーンのキッチン天板、さらにカップボードも備わっているので単価帯を鑑みれば上々のものと言えるでしょう。

管理費は427円/㎡。内廊下ではありますが、ディスポーザーはありませんので高いですね…。
管理形態も「通勤」ではなく「巡回」で、それもたったの「月2回」のようですので、小規模とはいえコスパ悪過ぎかと…。

駐車場は全7台で、建物1階部分の屋内機械式になります。