クリオ学芸大学ザ・クラシック【駒沢通り沿いな上、世田谷区だけど碑文谷公園も望む特等席】5階76㎡12,298万円(坪単価536万円)

クリオ学芸大学ザ・クラシック。

所在地:東京都世田谷区下馬6-79-4他(地番)
交通:学芸大学駅徒歩9分
用途地域:第一種低層住居専用地域、近隣商業地域
階建・総戸数:10階建、24戸(事業協力者住戸1戸含む。他事業協力者店舗1戸)

駒沢通り沿いの下馬6丁目に誕生する物件です。
下馬アドレスの物件は三軒茶屋駅と学芸大学駅の中間付近となるものが少なくなく、駅距離のあるものが大半なのですが、こちら下馬6丁目は目黒区碑文谷6丁目・鷹番3丁目などのお隣で、学芸大学駅が徒歩10分圏内になります。

目黒区アドレスにならないのはやはり残念と言えば残念ではあるのですが、下馬6丁目の南側(駒沢通りの内側)はそれら鷹番や碑文谷側から続く第一種低層住居専用地域の一画に位置しており、碑文谷公園が目と鼻の先になる環境面も大きな魅力になるでしょう。

この物件のポジションは、駒沢通り沿い(主に近隣商業地域)ですので、そのいわゆる閑静な低層住宅街ではないものの、敷地の途中から南方向が第一種低層住居専用地域になりますので全戸南向きからの視界はかなり素晴らしいもので、南東方向には碑文谷公園も望めます。

また、駅近ではないものの、買物便も良好ですね。
駅からの最短経路は学芸大学西口商店街経由になりますし、スーパーも東急ストアが徒歩2分(駅の反対)、まいばすが徒歩5分にあります。

なお、通学区は中丸小学校で徒歩10分の距離感になります。区境付近のポジションということもあってか若干距離がありますが、許容範囲と言えるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、南東角住戸です。上述のように駒沢通りの内側は第一種低層住居専用地域になっているため、南東~南西まで戸建を中心とした低層住宅街を望む良好なポジションになります。第一種低層住居専用地域は最高高さ10mに制限されているので、この階であれば半永久的な視界抜けが望めますね。

間取りはルーバル付の特殊プラン(80㎡台)を除くと物件内で最も大きなものになっています。80㎡に満たないあたりはこのご時世なりの印象ですが、鷹番や碑文谷の低層住宅街物件ならいざ知らず、ここは駒沢通り沿いのポジションになりますのでこの面積でもむしろ”頑張っている方“だと思いますね。

ベースはいわゆる田の字なのですが、敷地形状の影響でコーナー部が雁行設計になったことでスパンが確保出来ており、開口部が充実しているのも良い点でしょう。
雁行設計の場合、ベッドルーム3のところの柱は室内側にガッツリ食い込んでいるのが一般的なのですが、柱をずらして影響を最低限に抑えているあたりも素晴らしく、全体としてほぼほぼ柱がアウトフレーム化された美しいプランでもあります。

ベッドルーム1には窓付のDENが隣接しており、リモートワークなどを想定したカウンター付というのも面白いですね。

坪単価は536万円。上層階ルーバルプランの600万円台半ばなどに比べると控えめに感じる水準で、上述のようにこの階でも半永久的に視界抜けが保たれるポジションになりますので思っていたよりもこなれていました。同様に日照は良好とはいえ、視界抜けが望めないさらに下の階との単価差が小さいことからもその様子がお分かりいただけるのではないでしょうか。

ここは碑文谷や鷹番の”閑静な低層住宅街の本流”ではありませんし、目黒区アドレスでないことも少なからず考慮されているはずです。
しかしながら、そういった第一種低層住居専用地域などの物件ではこのような眺望はまず得られませんし(※)、このようなきれいなプランの南東角がこの単価ならばこのご時世なりに現実的な水準と言えると思います。
※ディアナガーデン鷹番(2020年分譲/学芸大学駅徒歩5分/平均坪単価約600万円)は第一種低層住居専用地域(最高高さ10m)を南面に望む第一種中高層住居専用地域(最高高さ17m)だったので、5~6階(上から2フロア)は特等席でした。

外廊下だったりディスポーザーがなかったりというあたりに若干のミスマッチを感じはしますけれども…。