プレサンスジェネ浅草イースト【アーケード沿いの駅徒歩7分】8階55㎡5,798万円(坪単価350万円)

プレサンスジェネ浅草イースト。

所在地:東京都台東区浅草4-195-1他(地番)
交通:浅草駅徒歩7分(つくばエクスプレス。東京メトロ・東武線は徒歩15分、都営線は徒歩17分)、入谷駅徒歩14分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:10階建、80戸

名古屋界隈では供給の盛んな「プレサンスジェネ」シリーズですが、首都圏では初でしょうか。
「プレサンスジェネ」シリーズはコンパクトタイプとファミリータイプを融合させたもので、「プレミアムプラン」を設けているのが特徴になるようです(※)。

要するに、昨今のマンション価格高騰によりファミリータイプのみのプランニングでは採算が厳しいことによるもので、当物件も上記の※のように言うと聞こえは良いものの、単にワンルームマンション条例に従い一定数の40㎡超のプランを設けたに過ぎないでしょう。

「ファミリータイプを融合」と言いつつも当物件のプレミアムプランは40~50㎡台でしかなく、可能な限り単価高で売ることを念頭に置いたプランニングということになります。

なお、とりわけ駅に近いポジションではないものの、立地はなかなか特長があります。
千束通り商店街沿いになるので、つくばエクスプレス浅草駅からの道程の大半はアーケードであり雨の日も非常に快適です。

また、南面条件は悪くありませんし、千束小学校が至近となるポジションからするといわゆるファミリータイプ(3LDKと同意義)がプランニングされていて欲しかったという思いもありはしますが、本日の2018年フィードバック記事内で明確に表れているように近年の台東区の相場環境においてはこういったプランニングがマストと言っても過言ではないのでしょう。

こういった面積帯にして単価高を限界まで追求したプランニングを前提としないことには土地の仕入れ競争に勝つことが出来ないのです…。

設計は現代綜合設計、施工は菊池建設です。
現代綜合設計は、積水ハウスのグランドメゾンシリーズを初めとして高額物件の実績が少なくありません。

そのグランドメゾン目黒東山パークフロントインプレスト駒込染井など設計・デザイン面で一味違う特徴ある物件にも携わっているぐらいで、当物件もいわゆるワンルームプラン中心の物件にしては特色を感じる造りです。

外壁タイルやバルコニー手摺がバラエティに富んでおり外観に動きを感じますし、全体的にシックなトーンで纏めたことでそれなりの高級感も醸し出せていると感じますね。
エントランス付近となる千束通り沿いには坪庭(植栽)も設けられています。

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、東向き中住戸です。千束通りの東側も基本的には同様の商業地域が広がっているので、敷地次第(周囲の敷地との兼ね合い次第)では当物件と同程度の高さの物件が誕生する可能性があります。
しかしながら、現状は最高でも5階建程度の建物しかなく、当物件のこの上層階住戸からはスカイツリーや隅田川の花火大会が望める魅力的なポジションになりますね。

このようなポジションであることからすると上層階のみに40~50㎡台(当物件では「プレミアムルーム」と呼ばれている)があるのかと思いきや、低層階にもそういった大き目のプランがあり、やっぱりデベロッパーはグロスの嵩みが気になっているようです。

条件の良い上層階を40~50㎡台(中低層階を20㎡台のワンルーム(1K))としてしまうと40~50㎡台はグロスが嵩んだお部屋ばかりになってしまいますからね…。

さて、そんな物件内では大き目となるこちらのプラン、こういったワンルーム主体の物件では、50㎡前後の住宅ローン控除が適用できない「見かけだけグロスを抑えた2LDK」が設計されがちなのですが、登記面積でも50㎡を超えるしっかりとした面積を確保しているのは評価出来る点でしょう。

バルコニー側はいわゆるワンルーム投資マンションらしい柱の食い込み、また、洋室1室が行灯部屋になるなど残念な点も少なくないものの、それ以上に住宅ローン控除の適用可否は重要ですからね。

55㎡のわりにはLDKで11.7畳とやや小さめではあるものの(入口付近のデッドスペースも大きい)、洋室2の壁一面の収納や洋室2と3をつなぐウォークスルークローゼットなど収納が比較的充実しているのも良い点でしょうね。

坪単価は350万円。眺望が得られない低層階は坪単価300万円程度からあり、「眺望プレミアム」がしっかりと考慮された水準ということになるでしょう。

同じ千束通り沿いのサンクタス浅草レジデンスやソルフィエスタ浅草は平均坪単価250万円弱という水準であり、それらが分譲された2010年当時とは大きく異なる相場が形成されています。

ブランド感に欠けるのは気になる点ではあるものの、アーケード沿いの徒歩7分の利便性はかなりのものですし、今時期として違和感のあるものではないでしょうね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはないですし水回りの天然石天板仕様も見当たりませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、ミストサウナ、酸素美泡湯など水回りを中心に充実したものとなっています(ワンルームなど一部タイプ除く)。

管理費は244円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、ワンルームプラン中心のスケール感のある物件ではありませんのでこんなものでしょう。

駐車場は全5台で身障者用1台のみが平置、残りの4台が機械式になります。