2019年4月の首都圏マンション発売戸数

不動産経済研究所の発表によると4月の首都圏のマンション販売は、
発売戸数1,421戸(前年同月比39.3%減)
1戸あたり価格5,895万円(前年同月比6.3%増)
契約率64.3%(前年同月比1.3ポイントアップ)
とのことです。

前月の記事で予想してはいたものの、なかなか悲惨な結果になりました。

主な理由は言及していた通りで消費税増税前の駆け込み需要の反動と「ハルミフラッグ待ち」かと思いますが、3月の数字は大きな反動が生じるほど良い数字ではなかったのでこれほどまで悪くなるとはね…。

「ハルミフラッグ待ち」はさておき、3月に第1期が供給されていた物件の中には消費税増税前に欲しい方を対象とした小出しの販売が少なくなく、別の言い方をすれば一旦3月で当面の需要をほぼ消費してしまった結果、4月の余力がほとんど残っていなかったように感じます。

最もひどい数字はやはり発売戸数で例年の4月と比べた場合でもかなり少ないのはもちろんですが(4月としては27年ぶりの低水準)、例年ズバ抜けて発売戸数の少ない1月と比べても少ないこの水準は2017年の1月以来のことで、4月にこのような数字にお目にかかれるとは思っていなかったというのが正直なところになります。

一応、月末在庫は前月末に比べて500戸超減っており在庫処理を優先させた影響もあるとは思うものの、それを含めても低調な数字であることは変わりませんし、その上、契約率も64.3%なのですからかなり深刻な状況と言っていいのではないでしょうか。

ただ、そんな中でも救いとなるのが「ハルミフラッグ待ち」でしょう。

ハルミフラッグについては既に掲載している通り思っていたよりも若干パンチ力不足の価格ではありましたが、投資として考えた場合にそう感じるだけで実需であれば魅力を感じるお部屋は少なくないのかな、と。
それにそもそもモデルルームが大分先まで満席でまだしばらくモデルルームに行けない人が多分にいる状況なので最終的にどの物件を選ぶかはさておき一時的に様子見になってしまう方はどうしても多くなってしまうと思います。

もちろんモデルルームの座席数などの問題もあるものの、ハルミフラッグにはデベロッパー10社が集まっていますので、閑古鳥が鳴くモデルルームの営業マンをじゃんじゃんハルミフラッグに異動させて来場希望者を早期に捌いてしまった方が良いような気がします…。
まぁ、少なくとも第1期が終わるまでは担当の営業マンが変わらないのが普通なので簡単には行かないのでしょうが、五輪レガシー物件ゆえに「モデルルームを見たいだけの方」も多分いらっしゃるはずなので特定の営業マンをつけない見学形態があってもいいのかな、と。
本当に買いたい方がなかなか見に行けないという状況はデベロッパー、検討者双方にとってマイナスでしかありませんからね…。

ハルミフラッグはそんなこんなで殺到する見学希望者を捌けないため、第1期が当初の5月から8月までズレ込みましたし、ハルミフラッグの存在が少なからず首都圏マンション市況を停滞させてしまっているのも否定出来ない状況です。

余力無限大の超富裕層は論外ですが(チケットの抽選に申し込むぐらいの感覚でしょう…)、一般的な投資家はどのぐらいの倍率がつくか分からない状況(予想以上に倍率がつくようなら予算変更や複数戸登録も検討の余地。おまけにサンビレッジの価格が明らかになっていないのも悩ましい)で下手に動きたくない(他の物件に手を出したくない)というのもありますし、実需も投資家も様子見せざるを得ない方が多分にいるのではないかと思っています。

なお、実際、ゴールデンウィーク中も明けてからも市況はかなり低調と感じているので来月の数字も厳しいものになるのではないかと思っています。

あ、そうだ、忘れていました。
4月の価格に関しては概ね横ばいで推移している過去2年間の平均ぐらいの水準で、恒例の億ション比率も約5.1%とやはり平均的なものでした。

ただ、全体の発売戸数に占める東京都の比率が63%と非常に高く(ちなみに過去1年を振り返ってみると50%前後になることが多く、最も高い月でも62%ほどでした)、かつ、平均専有面積も過去1年でもっとも小さい数字になっている中でのその結果ですので、実質的には気持ち弱含みぐらいの印象になりますね。