自己紹介～ブログを始めるにあたって～

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morumammaさん。コメント有難うございます。
参考になるといっていただいて大変嬉しく思います。

また、コメントお待ちしております～

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ra-kudo様

この度はコメントいただきまして有難うございます。
また、いつも楽しくご覧いただいているとのこと、とても嬉しく思います。
最近、多くの方からご相談いただいている関係で、ご連絡遅くなってしまい申し訳ございません。

ご検討中のセンチュリーフォレストのお部屋（部屋のタイプは記載しないでおきますね）について、坪単価の高さと廊下の長さ以外に他に気づく点をとのことですが、
そうですね･･･一言で言うと素晴らしいお部屋ですね（笑）。
LDの周囲を囲む天然石の床、素敵です。

両面バルコニーですが、メインが北よりの東向きで日当たりがよろしくないのがファミリータイプも想定される間取りとしては非常に残念で、そのあたりも売れ行きに影響しているかと思いますが、超高額住戸らしいゆとりとPP分離を実現した間取りはバランスがよいと思います。
また、洋室2室の柱はアウトフレーム化されておりませんが、これだけの広さがあれば家具配置などの問題は生じないので気にする必要もないでしょう。

不満点を挙げるとするならば玄関にシューズインクロークがないことでしょうか。理想を言ったらきりがないかもしれませんが、せっかく玄関からすぐにキッチンに入れる便利な設計となっているのですから玄関とキッチンの間にウォークスルーの大きなクローゼット兼パントリーが設計されていたらさらに便利だったのではないかと思います。

コメントと言ってもせいぜいこの程度なのですが、よろしいでしょうか。
もっと具体的なご相談等ございましたら、ブログ右下のメールフォームからメールをいただくと
直接やりとりさせていただくことができます。

今後とも末永く応援いただけましたら幸いです。
コメント有難うございました。

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> はじめまして。
>
> はじめてお邪魔いたします。
>
> 大学職員の主婦で、小学生の頃から間取り大好き、今も不動産サイトがホームっていうくらい好きでいつも見ています。
>
> 仕事には全く関係ありませんが、好きなため文京区に投資用マンションを１部屋購入し、管理（と言っても空かなければやることないけど…）を楽しんでいます。
>
> そろそろ貯金もたまってきたのでもう一部屋…と物色中。楽しい…でも増税前といことでバブルが心配？
> 増税後まで我慢しようか悩み中です。
>
> またお邪魔します。
>
> 全くの趣味のため、不動産について語る友達がほとんどいません。
>
> ブログ楽しみにしています。

のーみ様

コメント有難うございます！
間取りを見るのは本当に楽しいですよね。
でも、女性で小学生から間取り好きって珍しい気がしますし、間取り歴すごいですね（汗）。

実際に投資目的で所有されているとのことですし、今後も情報交換させていただけたら幸いです。

今後とも応援宜しくお願い致します！

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所有物件はまさに我が子ですよね。投資用として賃貸に出すと自分では室内に入れなくなるのですごく寂しかったりします（笑）。

urlが書き込めないのは非公開コメントにしているとは言え、コメント欄は不特定多数の方が見ることとなるため、何か問題が起きるとも限らないからですかね。

ただ、私、今のところSNSはやっていないんです。
人と交流するのは嫌いではないというかむしろ好きですが、基本的に人とは会って直に話をするのが好きですし、友達でも仕事関係の人でも1人1人にきちんと対応したいというのが少なからずあるんですよね（A型らしさが出てます（笑）。部屋は油断するとすぐに汚くなるのですが（笑））。
広く浅い人間関係だったり、てきとうな相槌というのがどうしても苦手で、ミクシィやフェイスブックは友達に誘われても頑なに拒んできました（笑）。すみません。。。

メールでよろしければブログの右下部にメールフォームがございますので今後もお気軽にご連絡下さいませ～。
一度お送りいただければそれ以後は普通にメールをすることができます。

読者の方からオフ会とかやってないんですかとか言われることもありますし、将来的にはやってみたい気もするのですが、ブログの内容が歯に衣を着せないものということもあり、若干及び腰です。
こんな私ですが、今後もお付き合いいただけたら幸いです。

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よっしー様

いつも楽しくご覧いただいているとのことで大変嬉しく思います！

また、ブログをお読みいただいて様々な着眼点が増えたといったコメントもとても励みになります。
今後も可能な限りにブログを続けて行きたいと思いますので末永く応援いただけましたら幸いです。

この度はコメント有難うございました！

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コメント有難うございます！
いつも熟読していただいているとのことで大変嬉しく思います。

リビオ目黒やスミフタワーはモデルルームにいかれていますか？
もし行かれたようでしたら資料をメール等でお送りいただければ、いち早くコメント差し上げることが可能ですので、ご希望であればPCサイト下部のメールフォームよりご連絡下さいませ。

今後も応援いただけましたら幸いです。

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サトコ様

こちらはコメント欄で長文やプライベートなやりとりは適切ではありませんので前回もコメント差し上げたようにまずはPCサイトのメールフォームからご連絡いただけますか。

一度メールをお送りいただければこちらもメールでのやりとりが可能となります。
資料は私が返信差し上げたメールアドレス宛にPDFもしくは写真等でお送りいただくことになります。
必要資料は間取りだけではないのでメールフォームよりご連絡いただいた後にお教え致します。

なお、多くの方々からご相談いただいている関係上、コメントを差し上げるまでには少なくとも数日はかかりますのでご了承下さいませ。
資料はお手すきの際にお送りいただければ結構です。まずはメールフォームよりご連絡いただければと思います。

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コメント有難うございます！
また、ブログを熟読いただいていたとのことで有難うございます。

さて、ブリリア鷺沼についてのリクエストですね。

この物件は第1期の登録がもうすぐ締めきりということで他物件などとの関係上それまでには記事に出来ない可能性が高いです。
ただ、個別にいち早くコメントすることは可能なのでPCサイトのメールフォームからメールをいただければいただいたメールアドレス宛に今週中にコメントを差し上げることが可能かと思います。

もし急ぐようであればメールフォームよりご連絡いただけますか。

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はじめまして。
初めて書き込みさせていただきます。

モモレジさんのブログに出会ってかれこれ一年以上たち、ほぼかならず毎日読ませていただいています。必ず毎日更新されているモモレジさんの熱意にはただただ感服するばかりです。並大抵の努力ではできないと思います。。

ところでたいした質問ではないのですが、２点お聞きしてもよろしいでしょうか？

①マンションの下がり天井や柱の場所、開口部などは売り主と施工会社どちらが決めるものなのですか？よくブログの中で、売り主の○○は下がり天井が、、ですとか、○○建設なのでさすが間取りがいい、と書いてあるので、少し気になっています。

②最近イエシルという中古販売の相場を公表しているサイトをみつけたのですが、モモレジさんはそういった物件サイトはどのくらい信用なさっているのでしょうか？(というのは昨年マンション購入したのですが、すでにやすくなっている、、)

お忙しいかと思いますので、時間のあるときで構いません。簡単にでもお返事いただければ嬉しいです。どうぞよろしくお願いいたします。

コメント有難うございます！

また毎日更新する熱意に感服するとまで言っていただいて有難うございます。
基本的にはある程度まとめて書いての予約更新なので毎日書いているわけではないのですが、実際、かなりつらい時もあります･･･。ただ、私の気分や体調で内容に差が出てしまうのはまずいですし、1つ1つのマンションをしっかりと吟味して記事にすることを心がけております（だから余計に大変だったりもしますが･･･）。

さて、ご質問の件、ご回答差し上げます。

①当たり前なことではあるのですが、マンションの販売で「直接的」に利益を得るのはデベロッパー（売主）です。なので最終的に判断為るのはむろん売主です。なので、デザイン面も含め基本的には「売主の意向」が強く出ます。
最たる例がスミフですよね。デザインやバリエーションの少ない間取りがほとんどの物件で共通しており、どこの設計会社や施工会社でも同じようなスミフ物件が出来ます。

ただ、一般的にマンションというのはデベの担当者と設計会社、施工会社の担当者が議論を重ねながら立地や敷地形状に適した全体プラン、戸ごとのプランを詰めて行きます。
例えばですが、デベ側がこの立地ならば「南向き住戸比率を高めたい」という意図を設計会社に伝えれば設計会社は「南向き住戸の各戸のスパンをナローにし住戸数を増やした」フロアプランを書き上げてデベに提案します。
基本的に設計会社や施工会社は仕事をもらうわけですから、デベの意向を満たしつつベストと思えるものを提案するわけです。

ただ、例外もあります。設計・施工会社がスーゼネなどのケースです。
スーゼネには自社内に優れた設計部（及びデザイン部）を持っています。
たまにブログでも書きますが竹中工務店はスーゼネの中でも非常に高いデザイン性を備えた物件を造りますし、構造面で言えば順梁（清水に多い）と逆梁（鹿島に多い）の好き嫌いなどもあると思います。スーゼネではありませんが三井住友建設はSuKKiTという独自構法を推しており、デベ側に「コストを抑えたいという意図」がなければ基本的には採用したいと考えているでしょう。

そして、タワーなどの大規模物件は敷地が広く、設計面での選択肢が多いため、デベ側の意向に沿う形であっても設計・施工会社の「色」が出せる部分が多くなりそういった面で物件によってはスーゼネの「色」が見えてくるということです。

個々の間取りについて言えば「どのぐらいの専有面積の幅を設けるか」「ワイドスパンにするか否か」「田の字にするか否か」「柱をアウトフレームするか否か」などは基本的にデベの意向により左右されるケースが多いですが、その意向を適切に再現してくれるゼネコンを起用するという場面も大いにあるでしょう。
また、同じ階建や階高のケースでも順梁にするか逆梁にするかによって3次元空間は大きく異なりますし、常々ブログでも書いているように梁や柱の細かな位置取りや細かな戸境の調整（隣戸との境界をどの位置にするか）によっても間取りは大きく異なりますのでそのあたりを中心に設計会社及びゼネコンの「色」が確実に出てくるというわけです。

②次にイエシルなどの不動産サイトについてですが、ぶっちゃけ見ませんね･･･。自分の相場感だけで不自由することはないですし、そこはやっぱり自信を持っているので･･･。
イエシルは初めてサイトに訪問した時にその掲載の市場価格を見て「え～･･･」って思ったので（笑）、その後全く見ておらず、改めて今見ましたが相変わらず･･･。
そんな値段だったら投資目的で速攻買うわ･･･って言うのがほとんどかと思います。
ビッグデータを基に算出しているようですが、時系列データの「重きの置き方」が間違っているのかな。
相場感のある方が見てればこの結果が出る分析手法を採用するのはありえないと思うのですが･･･。

まぁ今後は少しずつ改善されていくのではないかと思いますが、不動産は言うまでも無く同じ部屋は2つとしてなく「一物一価」であり間取りなどの細かな要素が価格に与える影響は絶大ですので、データ分析は基本的に相場感が全くない方が1つの参考として見るためのものという域を出ることはないのかなと思っております。

モモレジさん、早速ご回答頂きありがとうございます！
とても丁寧に書いて頂き、納得するどころか、売り主、建設会社、設計会社の関係について非常に理解が深まりました。建設会社はスーゼネの方がネームバリュー的によい、くらいに思っていましたが、物件によってはいろんなところで「色」が出てくるのがよくわかりました。

イエシルについても、ありがとうございました。マンションの特徴など全く考慮されてないと思ってはいましたが、モモレジさんのお考えを聞けてとても勉強になりました。そして、自宅の価格のことでもあり、安心しました、ありがとうございます！
ただ、「相場感」、、かなり難しいですね。

来年もモモレジさんのブログでいろいろ勉強させて頂きたいと思います。今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

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マンション探しをしていて此方に辿り着きました。


購入検討している物件の参考にさせて頂いております。


すみませんが、神奈川県大和市のシティテラス大和を取り上げ解説して頂けませんか。


是非、お願い致します。

コメント有難うございます。

シティテラス大和をご検討中とのことですね。
コメントするのは可能なのですが、コメントするにあたりいくつかお願いしたい点がありますので、まずはPCサイト下部のメールフォームよりメールにてご連絡いただけますでしょうか。

宜しくお願い致します。

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ここ３年程マンションを探しておりますが
いつもこちらのサイトを拝見し参考にさせていただいております。
毎回、楽しみにしておりますのでこれからも頑張ってアップしてください。

コメント有難うございます。
いつも参考にしていただいているとのことで大変嬉しく思います。

今後もできる限り頑張りますので末永く応援いただけましたら幸いです！

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コメント有難うございます。

多くの方々からご相談いただいている関係上、すぐにはご返信出来ないのですが、土曜日に本契約予定とのことで取り急ぎコメントさせていただきます。

多田建設さんですが、倒産回数とゼネコンの腕は必ずしも比例するものではありません。
当サイト内検索で「多田建設」とご入力いただけるとお分かりのように近年は億ションの施工実績もあるぐらいですし、ゼネコンが受注できるかどうか（売上を上げられるかどうか）は技術や施工の出来とは別次元の話だと思います（いかにコストを抑えることが出来るかどうかがカギ）。

また、万が一何かあった場合、あくまで購入者に対して責任を取るのは売主でありゼネコンは買主に対して直接的な責任を負うわけではないので、そういう意味でもゼネコンの倒産云々（つまりは資力）はそこまで重要なものではありません。

どういった間取り・価格のお部屋を購入されたのかが分からないのでなんとも言えない部分はありますが、ゼネコンの倒産履歴や評判で物件を判断するのは意味のあることとは個人的には思わないですね。

なお、申込金が返金されるかどうかですが、契約前であればおそらく返金されるはずです。
通常物件価格の1割などとなっている手付金は契約時ですのでまだお支払いされていませんよね？？？

取り急ぎのご返信ですのでこのぐらいにはなりますが、もっとアドバイスが必要ということであれば再度ご連絡いただければと思います。息子さんも立派な大人かと思いますので、基本的にはご自身の判断に任せるのが望ましいのではないかとも思いますが･･･。

なお、コメント欄でやりとりするにはボリュームのある話となりますので、今後はコメントを送信する際に所定の欄にメールアドレスをご記入いただきますようお願い致します（メールにてご連絡させていただきます）。

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モモレジ  

Re: タイトルなし

Kadu様

コメント有難うございます。
また、素晴らしい解説と言っていただいて有難うございます。大変嬉しいです。

さて、ご検討中のマンションについて取り上げることは可能ではあるのですが、そのために確認させていただきたい事項などもございますので、ご希望であればPCサイト下部のメールフォームよりメールをお送りいただけますと幸いです。

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モモレジ  

Re: タイトルなし

> シティタワー池袋ウエストゲートを検討しております。修繕積立てが少なすぎる？？というコメントがありましたが、共用設備ゼロのタワマンとしても、少ないものでしょうか？駐車場も自走しきです。専門家のご意見お願いします！

コメント有難うございます。

シティタワー池袋ウエストゲートの修繕積立金についてですね。

月額54円/㎡は新築分譲時（消費税増税前）の単価にはなりますが、安すぎるのは間違いないですね。
共用施設は水物（プールとか水盤・滝）とかがなければそこまで修繕積立金に影響を与えるものではありませんし、自走式駐車場ではあっても少々安いのは間違いありません。
近年の新築分譲マンションはタワマンか否かを問わず100～110円/㎡程度の設定になったものが多いですし、値上げ幅を抑えるという意味でも当初からそのぐらいの水準に設定されているのが望ましいと思いますね。

ただ、既に築10年が経過しているマンションですし、新築時よりも既に修繕積立金が上がっているのでは？？？
中古でご検討される際には現状の修繕積立金額がお分かりになるかと思いますし、当初安くとも何年後にいくら値上げするかはマンション（管理組合）によって色々ですので現時点で早めに手を打たれているようであれば何ら問題にはならないでしょう。

真剣にご検討されているのであれば管理組合の議事録などを仲介会社経由で請求することも可能ですし、現時点でどのような修繕シミュレーション及び値上げスケージュールが決定しているかが最も大切ですので、そこいらへんをご確認いただくのが宜しいかと思います。

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モモレジ  

Re: 物件希望

コメント有難うございます。
また、いつもご覧いただいて有難うございます。

シティタワーズ東京ベイは分譲開始当初になりますが何度か取り上げております。それでは足りないということでしょうか？
https://mansion-madori.com/?q=%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%82%BF%E3%83%AF%E3%83%BC%E3%82%BA%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E3%83%99%E3%82%A4

メールフォームからご連絡いただければ個別に相談などにも乗っておりますのでご希望であればご連絡下さいませ。

このコメントは管理者の承認待ちです

いつも楽しく拝見しています。
自分の住んでいるエリア(相模原市)が記事になるのを嬉しく思います。
とても広範囲の地域に詳しいので驚きです。
これからも頑張って下さい。

有難うございます。

投資的な視点ではなかなか相模原市におもむくことはないのですが、それ以前にマンションオタク（笑）ですんで、吟味しないことには気がすまない自分がおります。

今後も出来る限り頑張りますので末永く応援頂けると幸いです。
この度はコメントいただき有難うございました。

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モモレジ  

Re: No title

KAKA様

コメント有難うございます。
毎日ご覧いただいているとのことで大変嬉しく思います。

理由はちょっと申し上げられないのですが、今年の6～8月はわりと頑張らねばならないイベントが控えた時期で最近返信等が滞ってしまっておりました。せっかくコメントいただいたのに申し訳ございません。

メインステージ東日暮里をご検討中とのことですね。
メインステージは基本的に青山メインランドのワンルーム投資マンションなので、やはりブランド力に加えデザイン・設備面でのパフォーマンスはやはり期待出来ないわけですが、55㎡で4,350（261）～4,800（289）万円ということですかね。
北向きと南向きがありますし、階数などにもよりますが、このご時世にしては控えめな水準ではあるでしょう。

日暮里駅からは徒歩10分と距離のある方ですし、隣で2017年に分譲されているオープンレジデンシア日暮里estが平均坪単価約290万円だったのでベラボーに安い印象でこそないものの、優先する条件次第では悪くない物件だと思います。

松坂屋流通センター跡地の商業施設の恩恵も得やすい立地ですしね。

なお、物件の詳細な資料等はお持ちでしょうか？
ピアース神楽坂ヒルズも含め詳細な資料をお送りいただくことでより具体的な返信を差し上げることが出来ます。

まずはPCサイトのメールフォームよりメールをいただくか、コメント欄にメールアドレスを入力いただくとメールでのに詳細な相談に乗ることが出来ます。
上述のように今時期はご返信に少々お時間いただいてしまうかと思いますが…。

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この度は御連絡いただき誠に有難うございます。

実際に携われている方からそのように言っていただき大変光栄です。

パークホームズ本郷ザ・レジデンスは逆梁と順梁の併用も興味深い点でしたし、かなり試行錯誤された物件と感じていました。

また、貴社の物件にお目にかかれることを楽しみにしております。
この度はご丁寧にご連絡いただき有難うございました。

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モモレジ  

Re: 「プラウドタワー川口クロス」の件

> 先日「プラウドタワー川口クロス」をリクエストさせていただいたものです。
>
> 早速コメントいただき、誠にありがとうございました。
> 他には絶対にない詳細かつ的確なコメントで大変参考になりました。
> 内容を拝見させていただき、自信を持って購入の決心がつきました。
>
> 大変有益なブログですので、今後とも是非続けていただければと思っております。
> マンション検討者の数少ない道標になっていると確信しております。
>
> この度はありがとうございました。

ご丁寧にご連絡いただき有難うございます。
昨今は多くのご連絡をいただくためなかなか対応が行き届かないのですが、少しは参考にしていただけたようで良かったです。
他には絶対にない的確なコメントとのこと、大変嬉しく思います。

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モモレジ  

Re: タイトルなし

コメント有難うございます。

朝霞界隈に関してはあまり土地勘がないためこれまでも取り上げておりませんでした。
ただ、ご希望であればなるべく詳細な情報を集めた上で記事化することは可能です。
もし、ご希望であればメールアドレスをコメントフォームにご記入いただき（私からそのメールアドレス宛に返信させていただきます）、価格表などの資料をお送りいただければと思います。

なお、多くの方々とやりとりをしている関係上、ご返信や記事化までにはお日にちをいただいてしまう旨ご了承いただければと思います。