エクセレントシティ西船橋レジデンス【北向きはさらに際どいポジション】3階35㎡3,798万円(坪単価354万円)

続けて、エクセレントシティ西船橋レジデンス。

設計・施工はデベロッパーの新日本建設です。

住居系地域ゆえに高さ制限が厳しく、かつ、容積率200%の敷地のため、総戸数63戸はごくごく一般的なスケールなのですが、敷地面積は2,000㎡超あります。

ただ、空地率約50%の空地の多くは敷地北側の傾斜部分(より標高の高い変電所の敷地との間にある緑地)で、何かに利用される感じではないため、ランドプラン的な魅力は今一つです。
東西に長い敷地形状のため無理なく南向き住戸率を高めることが出来ているのは良いものの、南側だけでなく西側も線路(高架)ですし、立地・ランドプラン共にクセが強い印象にはなりますね。

敷地南西コーナー部に設けられたエントランス前には階段状のアプローチ(傍らにはスロープ)があり雰囲気的には悪くはないのですが、けしてゆとりがある感じではなく、ファミリータイプ中心の総戸数63戸としてはエントランスホールもややこじんまりとした印象になります。

外観デザインは、軒裏を木調色とした最上階がアクセントとなっており、周囲に高い建物が少ないエリアゆえの存在感はありそうです。

前回のエクセレントシティ西船橋レジデンス

公式ホームページ
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お部屋は35㎡の1LDK、北向き中住戸です。その変電所側の傾斜(緑地帯)を望むお部屋で、その先(斜め上方向)も変電所ビューというポジションです。それゆえのコンパクト(30㎡台)ということなのだとは思いますが、際どいポジションであるのは確かでしょう。

間取りは30㎡台半ばの平均的な大きさの1LDKで、やはり廊下を最低限とした効率性の高さに加え、ワイドスパンによる充実した開口部は魅力になるでしょう。

玄関がクランクインアプローチになっており、玄関前にアルコーブ的なゆとりある空間があるのもポイントですね。

坪単価は354万円。前回の記事で述べたように、コンパクトゆえに50~80㎡台と比べかなりしっかりとした単価設定になっています。
南向きに比べれば線路の影響が小さくはあるのでしょうが、北向きのこのポジションであればもう少し単価で勝負して欲しかった感はありますね。そのように効率性に高い設計なので大きな違和感はないですけども。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、エクセレントウォーターなどが備わったこのシリーズ・単価帯なりのものです。ゼッチ基準を満たしているのでエコ・断熱性能も良好です。

管理費は257円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、30~80㎡台の総戸数63戸という並のスケールを鑑みれば違和感はないでしょう。

駐車場は全22台で機械式になります。

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