アールブラン武蔵新城テラス【2駅の中間、駅徒歩10・11分の住宅街】4階78㎡7,890万円(坪単価334万円)

アールブラン武蔵新城テラス。

所在地:神奈川県川崎市中原区小田中2-701-4(地番)
交通:武蔵新城駅徒歩10分、武蔵中原駅徒歩11分
用途地域:第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域
階建、総戸数:5階建、41戸(募集対象外住戸4戸含む)

上小田中2丁目の大戸こども文化センターの向かい、武蔵新城駅と武蔵中原駅が同じぐらいの距離となる住宅街に誕生する物件です。
駅距離は少々ありますし、住宅街ゆえの地味さもありはしますが、線路・府中街道・宮内新横浜線のいずれからも離れた落ち着きは魅力になるでしょう。

買物便は、通りからもかなり内に入った住宅街なので駅距離なりですが、2駅が徒歩10分程度となるため選択肢は豊富ですね。スーパーで言うと武蔵新城駅側の徒歩7分にまいばす、徒歩9分にマルエツ、徒歩11分に西友、武蔵中原駅側徒歩10分にデリド(+なかはら生鮮市場)、さらに府中街道沿い徒歩8分にライフといった感じで、徒歩10分前後には多くのお店があります。武蔵新城駅前は商店街も充実していますね。

また、通学区は大谷戸小学校で徒歩9分の距離感です。

なお、標高10m程度の低地のため、やはりハザードマップ上は色の付くエリアにはなりますが、等々力緑地が徒歩20分弱ですし、多摩川河川敷も徒歩圏となるなど、公園環境も魅力となるポジションです。そこそこの駅距離に加え、そういったあたりへのアクセスには自転車が便利なのは言うまでもなく、大半がファミリータイプとなる総戸数41戸で駐輪場が68台分(一般的な戸あたり2台未満)しかないのは疑問ですけど…。

公式ホームページ
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お部屋は78㎡の4LDK、北西角住戸です。道路の向かい西側は戸建を中心とした2~3階建の低層住宅街、また、北側も同じような感じなのでこちらの4階住戸からは視界抜けも十分ですね。

間取りは最上階に2戸だけあるルーバル付の特殊プラン(80㎡台後半)を除くと物件内で最も大きなものになります。

80㎡に満たない中での4LDKなのですが、昨年分譲されたアールブラン大森レジデンスには70㎡の4LDKがありましたし、アールブランでは小さ目の4LDKを積極的に供給する方針のようですね。

ただ、気になるのは廊下の長さでしょう。
80㎡に満たない4LDKである以上、効率性が求められるのですが、LD内の廊下が…。
キッチン横の廊下状スペースが勿体ない(というかLDK14.7畳はミスリードでしょう…)ですし、キッチンも独立した感じなのでLD周りの空間的な広がりも得られるLDは数字から受ける印象よりもかなり小さく感じるでしょうね(隣の5畳のベッドルームなどと比べてみると分かると思います)。

4LDKの提案自体は良いと思うのですが、その場合、やはり3LDK的にも使える柔軟性があった方がよいわけで、ベッドルーム2の引き戸の開きが中途半端なのも残念です。

ワイドな連窓サッシは魅力ですし、全体として柱のアウトフレームが良好なのも魅力ではありますが…。

坪単価は334万円。320~360万円のレンジに多くのお部屋が収まっており、平均としては340万円程度になるでしょうか。

近年の武蔵新城・武蔵中原駅の供給事例は、パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス(2021年分譲/武蔵新城駅徒歩15分/約205万円)、ブリシアヒルズ武蔵中原(2021年分譲/武蔵中原駅徒歩13分/約275万円)、アールブラン武蔵新城(2022年分譲/武蔵新城駅徒歩6分/約295万円)、プラウド武蔵新城ステーションマークス(2022年分譲/武蔵新城駅徒歩3分/約340万円)、プラウド武蔵中原テラス(2022年分譲/武蔵中原駅徒歩13分/約295万円)、ザ・パークハウス武蔵新城フロント(2023年分譲/武蔵新城駅徒歩2分/約340万円)と豊富です。

直近のザ・パークハウスは南武沿線道路及び線路が目の前のポジションではありましたが、駅徒歩2分でこちらとほぼ同じ水準でしたので、こちらはさらなる相場上昇を加味してもやや強気な印象は拭えません。2022年ではありますが、駅徒歩6分だった前アールブランなどと比べてもかなり上昇していますね。

駅徒歩15分とこちらよりも駅距離のあるパークホームズ溝の口ミッドイーストも平均坪単価約330万円(270~280万円台~400万円弱までと、単価レンジはかなり幅がある)という水準ではありますが、あちらは溝の口駅が最寄りですのでこちらの方が気持ち強いぐらいの感覚になるでしょうか。

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