プレシス上福岡【駅徒歩2分×全戸50㎡台】3階56㎡4,370万円(坪単価257万円)

プレシス上福岡。

所在地:埼玉県ふじみ野市上福岡1-2151-165他(地番)
交通:上福岡駅徒歩2分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:10階建、38戸

上福岡駅最寄りでは、2021年から長らく分譲中のブリリアシティふじみ野がありますので、少なからず供給過剰感(ブリリアは総戸数708戸の超大規模物件)があるのですが、こちらは大規模な駅徒歩10分のブリリアと対称的な小規模駅近物件なのでニーズはかなり違うでしょうね。

上福岡駅前にはライオンズ上福岡ステーションマークスやライオンズ上福岡ステーションレジデンスなど、駅近物件はそこそこありますが、当敷地はサンロードからほんの少しだけ内に入ったポジションで駅歩道橋の出口からかなり近いことからそういったものと比べても交通・買物利便性は上位になるでしょう。

「全戸角住戸×全戸55~56㎡の3LDK(2LDK+S含む)」というプレシスでなければ実現しないであろうプランニングのため、検討者を限定してしまうものの、駅前ポジション(かつ、小規模物件)であれば大きな違和感はないでしょう(30㎡台中心の「プレシスヴィアラ」でもおかしくなかったとは思いますが…)。

買物便は、スーパーで言うと徒歩2分にビッグ・エー、徒歩3分に東武ストア、徒歩5分にヤオコー(西口)と申し分ありません。近隣には複数の商店街、イオンタウンふじみ野も徒歩13分となるなどバランスが取れています。

通学区はイオンタウンのお隣の上野台小学校で徒歩13分と少々距離があります。
ただ、徒歩3分に大きめの福岡中央公園があるあたりは子育てを考える上での魅力の1つになるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は56㎡の2LDK+S、南東角住戸です。敷地は逆L字(南を「下」とした場合)ですが、建物は敷地東側の直線部分に配棟されており、当タイプの南側は2階建、東側には10階建マンションがあります。2階建の先には6階建の共同住宅(店舗・診療所含む)が建設中で、こういった低層階は冬場の日照への影響があるでしょう。

間取りは上述のように「全戸角住戸×全戸55~56㎡台」となった物件なので、どれも似たようなものです。

プレシスシリーズらしい狭小3LDK(2LDK+S)で、1室1室にけしてゆとりはないものの、玄関をくぼませ廊下を短くした効率性の高い設計で、ベッドルームは最低でも4畳、LDKの11.5畳というあたりからも一応は3LDK的に使うことが出来るでしょうね。

最低限の収納や浴室の1317などはやはり”面積帯なり”の印象です。

坪単価は257万円。1階住戸には坪単価200万円ちょっとのいわゆる"パンダ部屋"が設けられてはいるものの、大半は240~280万円程度の狭めのレンジのため平均は260万円程度になるでしょうか。

近年の上福岡駅の供給事例はそのブリリアシティふじみ野(2021年分譲/駅徒歩10分/約185万円)ぐらいで、駅距離の差を鑑みてもその差はかなり大きいです。

ただ、お隣のふじみ野駅ではサンクレイドルふじみ野(2022年分譲/ふじみ野駅徒歩12分/約240万円)、ルピアコートふじみ野リュミエール(2022年分譲/ふじみ野駅徒歩12分/約220万円)、ルピアコートふじみ野フィオーレ(2022年分譲/ふじみ野駅徒歩7分/約245万円)、ルピアコートふじみ野レガーロ(2023年分譲/ふじみ野駅徒歩7分/約250万円)といったものが供給されており、急行停車駅か否かの差はあれどこちらは駅徒歩2分ですので大きな違和感はないでしょうね。

ブリリアシティも含めいずれも完売していない状況で、超大規模なブリリアを筆頭に需給の乱れが顕著な状態を鑑みればもっと価格を抑えて欲しかった印象はあるものの、こちらは"十八番の50㎡台の3LDK"なのでグロス価格は見やすい方になります。

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