アトラスシティ千歳烏山グランスイート【駅徒歩9分、とっても貴重な一低専の12,000㎡超】3階86㎡12,698万円(坪単価491万円)

アトラスシティ千歳烏山グランスイート。

所在地:東京都世田谷区給田3-944-1(杜ノ棟)、944-11(風ノ棟)
交通:千歳烏山駅徒歩9分、仙川駅徒歩13分(杜ノ棟。風ノ棟は徒歩14分)
用途地域:第一種低層住居専用地域、第一種住居地域
階建、総戸数:地上4階地下1階建、127戸(杜ノ棟※非分譲住戸56戸含む)・121戸(風ノ棟※非分譲住戸48戸含む)

昨年のちょっと気になるマンション(その他デベロッパー編)で取り上げた給田北住宅の建替計画で、建替プロジェクトをお手の物とする旭化成(丸紅とのJV)による2敷地合計12,000㎡超・延床面積20,000㎡超という第一種低層住居専用地域内では稀に見るレベルの大規模プロジェクトになります。

千歳烏山駅を最寄りとする物件には貴重なタワマンであるエルザ世田谷、ザ・パークハウス千歳烏山グローリオなどといったスケールあるものもありますが、"一低専でスケールのあるもの"となると駅徒歩14分のパークホームズ千歳烏山ガーデンズコートぐらいでしょうか。

こちらは千歳烏山駅がほぼフラットな徒歩10分内となるだけでなく、仙川駅が徒歩13・14分で使えるあたりも魅力でしょうね。

ネックは買物便です。スーパーで言うと徒歩10・11分にライフ、徒歩11分にオオゼキ、徒歩13・14分に京王ストア、徒歩14・15分に西友(千歳烏山駅の西友もほぼ同じ距離)、徒歩15分にクイーンズ伊勢丹といった感じで、どちらかの駅前に出る必要があります。
駅間の一種低層エリアとはいえ、北方向そう遠くないところを甲州街道及び旧甲州街道が通っているのでもう少し近いところにスーパーなどがあっても何らおかしくない印象なのですが、通り沿いでも準住居地域や第一種住居地域のため大きなスーパーなどは難しいのでしょう。スーパーの位置的に駅からの帰り道に使いやすい感じでないのも残念です。

なお、京王線(笹塚~仙川)の連続立体交差事業によりこの千歳烏山駅~仙川駅にかけても線路が高架化される予定で、南北の行き来が改善されることは間違いないのですが、それに加え高架下の再開発も期待したいところですね。線路沿いも同様に一低専及び一中高専で用途制限が厳しいため、用途地域が変わらないことには難しそうですが…。

通学区は、SETAGAYA Qs-GARDEN(グランスイート世田谷仙川など)北側の烏山小学校で徒歩6分と良好な距離感です。

公式ホームページ
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お部屋は杜ノ棟の86㎡の4LDK、北西角住戸です。杜ノ棟は給田北住宅の1号棟があった北側に位置し、当タイプはその北敷地の西側中ほどに位置しています。西方向は同一低専に戸建やアパートがあるので、この階でも若干の視界抜けが得られるでしょう。
ただ、北側は中庭へつながる緑のアプローチを挟み同杜ノ棟内の南向きの棟があり、南西角住戸とお見合いになってしまいますね。

間取りは物件内最大級の80㎡台中盤のゆったりとしたタイプで、昨今の狭小トレンド下では”4LDKとしても大きな方”になります。

ただ、廊下の長さは気になる点でしょう。専有部形状がかなり細長いことが影響し、80㎡台の角住戸ということを考えても廊下による面積消費が大きいのです。

そもそもの面積が大きいためLDは単体で12.4畳確保出来ていますし、全体として大きな違和感まではないのですが、そういった芳しくない効率性も影響したのか収納は若干少な目ですし、浴室の1418なども残念な点になるでしょう。

また、リビングインの洋室4はウォールドアなどになっていると広々3LDKとしても使えたので良かったでしょうね。86㎡もの大きさがありながら空間的な広がりが得にくい設計になってしまっているのは気になります。

一方、LDの充実した西面開口と正方形に近い奥行あるバルコニーは魅力になるでしょう。

坪単価は491万円。地権者比率が高めの建替プロジェクトではよくあることではありますが、上層階の条件の良い角住戸(特に南東角や南西角)が抑えられてしまっており、こういったノン南向きの角住戸でも分譲住戸の中では条件の良い方になります。
第1期は杜ノ棟のみとなりますが、多くが低層階のため420~450万円が中心、こういった条件が良い方の角住戸や上層階中住戸が400万円台後半~500万円といった感じなので、分譲住戸の平均は450万円程度、仮に全住戸が分譲されたとした場合(低・中・高が万遍なく分譲されたとした場合)で460~470万円といったところでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、プラウド千歳烏山アベニュー(2021年分譲/千歳烏山駅徒歩13分/約310万円)、グランスイート世田谷仙川(2022年分譲/仙川駅徒歩10分・千歳烏山駅徒歩15分/約315万円※定借)、ヴィークステージ世田谷千歳烏山(2023年分譲/千歳烏山駅徒歩17分/約325万円)があります。

グランスイートは定借、他2件は駅距離があるため、こちらの水準はかなり目立ちます。
ただ、小田急沿線にはなりますが、レジデンスコート世田谷桜丘(2022年分譲/千歳船橋駅徒歩7分/約425万円)、オープンレジデンシア祖師谷(2023年分譲/祖師ヶ谷大蔵駅徒歩5分/約420万円)、プラウド世田谷砧ガーデンテラス(2023年分譲/祖師ヶ谷大蔵駅徒歩9分/約475万円)といった世田谷物件との差は小さく、駅徒歩10分内の貴重な一低専の大規模物件(スケールはもちろんデザイン的にも存在感のある物件)という点からすればこのご時世妥当なところなのでしょうね。

こちらのプランは一低専の高額住戸に相応しい南向きでないのは残念ですし、効率性が芳しくない中で80㎡台中盤の大きさがあるためグロスがかなり嵩んでいるのは気になるところですが…。

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