サンクレイドル西日暮里Ⅲ【利便性良好、かつ、落ち着きある四方道路地】8階57㎡9,290万円(坪単価535万円)

サンクレイドル西日暮里Ⅲ。

所在地:東京都荒川区西日暮里6-505-2(地番)
交通:西日暮里駅徒歩8分(JR線。東京メトロは徒歩7分、舎人ライナーは徒歩6分)、新三河島駅徒歩5分
用途地域:準工業地域
階建、総戸数:9階建、29戸

同時分譲中のサンクレイドル西日暮里Ⅱに比べ若干西日暮里駅が遠くはなるものの、こちらも駅徒歩10分内の利便性の高いポジションです。

準工業地域ながら周辺は住宅がほとんどで、やはり尾久橋通りや明治通りからしっかりと内に入ったポジションなので落ち着きもかなりありますね。

Ⅱ同様の総戸数29戸の小ぶりな物件で敷地面積は400㎡ちょっとしかないのですが、こちらは非常に珍しい四方道路の敷地で周囲に高い建物がないというあたりも恵まれています。

買物便は、スーパーで言うと徒歩2分にまいばす、徒歩7分にたじま、徒歩10分にいなげやとマルエツがありⅡ同様にまずまずです。
現状の買物便はスーパーに限らず駅距離のわりに…という印象はありますけど、やはり西日暮里駅前地区の再開発により将来的に利便性が増すのは間違いないでしょう。

なお、20~50㎡台のみの設定なのであまり関係はなさそうですが、通学区は第六日暮里小学校で徒歩2分の至近となります。

公式ホームページ
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お部屋は57㎡の3LDK、北西角住戸です。もちろん両面共に接道しており、西は4階建の西日暮里ふれあい館、北は2~3階建の低層住宅が立ち並ぶ良好なポジションです。この上層階住戸からは視界抜けも十分ですね。ルーバルに出れば南方向からの日照も得られるでしょう。

間取りは物件内で最も大きなものです。
とはいえ、57㎡での3LDKですし、けして効率性の高いタイプでもないため、苦しい部分が少なくありません。

洋室2の3畳はかなり小さいですし、洋室3の4畳も柱の食い込み(畳数にカウントされます)が顕著なので使い勝手が良いとは言えないでしょう。洋室3はリビングインのウォールドア設計で2LDK的にも使えるのは良いのですが、洋室3の北側の窓は小さく、ルーバルが生きているとは言い難いのが残念でなりません。

3LDKとした以上、LDをルーバルに面した設計にするのは簡単ではないのですが、ルーバル側のまともな開口部は洗面室にあるものだけ(と言っても扉です…)で、これだと"単に洗濯物を干すためだけの空間"という気がしてしまうのです。

坪単価は535万円。”このルーバル”でも価格的なプレミアムが小さければ別にいいと思うのですが、かなりしっかりとした単価帯です。Ⅱ・Ⅲ共に50㎡台の上層階角住戸(ルーバルなし)は500万円弱といった感じなので、その差は小さくありません。

近年の近隣供給事例は、シティハウス日暮里(2020年分譲/日暮里駅徒歩4分/約365万円)、アトラス西日暮里道灌山(2021年分譲/西日暮里駅徒歩3分/約420万円)、オープンレジデンシア西日暮里ステーションフロント(2021年分譲/西日暮里駅徒歩2分/約370万円※平均専有面積約50㎡)、クリオ西日暮里ブライトマークス(2021年分譲/西日暮里駅徒歩12分・新三河島駅徒歩1分/約315万円)、オープンレジデンシア日暮里ステーションフロント(2021年分譲/日暮里駅徒歩2分/約400万円)、ルジェンテ日暮里ガーデン(2021年分譲/日暮里駅徒歩8分/約355万円※平均専有面積約49㎡)、オープンレジデンシア西日暮里道灌山(2021年分譲/田端駅徒歩5分・西日暮里駅徒歩7分/約395万円)、アルファグランデ日暮里(2022年分譲/日暮里駅徒歩10分/約360万円)、ザ・パークハウス谷中道灌山テラス(2023年分譲/西日暮里駅徒歩4分/約510万円)、ブリリア三河島ステーションフロント(2023年分譲/三河島駅徒歩1分・西日暮里駅徒歩14分/約355万円)、イニシア日暮里(2024年分譲/日暮里駅徒歩4分・西日暮里徒歩5分/450万円程度※分譲開始まもないので暫定)と豊富です。

Ⅱの際にも強気な設定と述べましたが、こちらはⅡの470万円ほどの平均をさらに上回る480万円程度になりそうで、今年に入ってから分譲された駅前のイニシア日暮里を優に上回ることからもその様子がよく分かると思います。尾久橋通り及び舎人ライナー沿いのイニシアと比べこちらは住環境的な魅力が高いポジションなのは分かりますけど、流石に500万円超は違和感がありますし、"このルーバル"での530万円超はさらに厳しいように思います。

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