プロミライズ青葉台【やっぱり美しいプラン】3階70㎡7,098万円(坪単価333万円)

プロミライズ青葉台(パークサイド)。

所在地:神奈川県横浜市青葉区桜台28他(地番)
交通:青葉台駅徒歩14分(パークサイド(B-1ブロック))
用途地域:第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
階建、総戸数:パークサイド-6階建、168戸(地権者住戸23戸含む)
※ステーションサイド‐地上5階地下1階建、130戸(地権者住戸41戸含む)/サウスコア‐5階建、109戸(地権者住戸27戸含む)/イーストコア‐地上6階地下1階建、148戸(地権者住戸44戸含む)

第2期が開始され、ついにパークサイド(B-1)の供給が始まりましたので、再度取り上げていこうと思います。第1期は5ブロックのうちステーションサイド(D)、イーストコア(C)、サウスコア(B-2)の3ブロックが分譲され、地権者住戸を除く275戸のうち232戸が供給済となっています。今回のパークサイドも86戸の供給ということで相変わらずの人気が窺えますし、最後のウエストヒルズ(A)206戸も数ヶ月以内には供給されることでしょう。

繰り返しにはなりますが、こちらは桜台団地の建替で、横浜市住宅供給公社及びURリンケージによる横浜市最大級総戸数761戸(地権者住戸205戸含む)の建替プロジェクトになります。以前の記事で述べているように、公社ゆえの欲張らない価格設定に加え、間取りがとにかくきれいでそういった面でも見るのが楽しい物件になります。

ただ、こちらのパークサイド(B-1)及び今後供給されるウエストヒルズ(A)の西寄りの住戸は駅周りへのアクセス性や買物便に難があるのは注意すべきでしょう。詳細は次記事でランドプランを含めて言及しますが、駅へは徒歩14分(パークサイド)の距離があり、起伏に関しても30m弱あるので冷静に考えて結構ハードなものとなります。以前の記事で述べたように、それを緩和させるランドプランは非常に上手で魅力的ではあるのですが…。

買物便は、スーパーで言うと徒歩7分にユーコープ、徒歩8~9分に業務スーパーやまいばすといった感じで、駅周り以外においてもやはりDブロックあたりと比べると劣ってしまいます。

一方、通学区は、青葉台小学校で徒歩5分(Dブロックからは徒歩8分)と近いですね。そのようにパークサイド(B-1)は丘上になることから青葉台小学校側(北西側)との標高差は小さく、桜台公園(西側)隣接という点も含め、ステーションサイド(D)側とは異なる魅力を有しているのは大きなポイントと言えるでしょう。

前回までのプロミライズ青葉台

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。東方向のサウスコア(B-2)と比べると1~2フロア程度標高が高いポジションにはなるのですが、この中層階ではサウスコアを越えることはありません。また、南側の桜楽坂の向かいには5階建(多棟形状で敷地内の起伏もあるため表示上は10階建)の青葉台コートテラスがありこちらも視界が抜けるまでは至りませんが、離隔は十分にあるため日照は何ら問題なく、春はお花見も楽しめるポジションですね。桜楽坂の桜はもちろんのこと、東側のサウスコアとの間にはシーズンズウォークという四季が楽しめる緑道が設けられます。

間取りは70㎡そこそこの小ぶりな角住戸ながら、その完全アウトフレーム等により専有面積以上の使い勝手が確実な美しいプランになります。

約34㎡の豊かな両面バルコニーにより柱がきれいにアウトフレームされているのはもちろん素晴らしいのですが、同時に玄関周りの設計にも特徴があって良いですね。

角住戸ながら洗面所がリビングインではあるものの、廊下は短めながら洋室2室をノンリビングインと出来た設計であるだけでなく、玄関框をL字とすることで空間的な広がりを演出出来ているのが魅力でしょう。効率性を追求しつつも"住宅の顔"となる玄関には広がりを出すことで専有面積以上の感覚が得られるはずです。

玄関への来客時には洋室周りのプライバシー性に問題がありますし、トイレの位置はなんとかして欲しかったという思いはありますけども…。

また、洋室3からLDにかけてのウォールドア×連窓サッシ設計も大きな特長になるでしょう。LD側だけでサッシ3枚分の開口部がありますし、昨今の建築費高騰下においてはこの単価帯でのこういった設計を見かけることはほとんどありません…。

坪単価は333万円。第1期(上述の3ブロック)は概ね260~330万円程度のレンジで、ブロックによって多少の差はありますが、280~290万円台が平均となりました。
このパークサイドはそのように最も駅距離のあるブロックで、駅からのアプローチの起伏もかなり大きくなりますので、公社物件であればさらに価格が抑えられるかも…(これだけ販売が好調な物件であれば通常は無理筋ですが、公社であれば…)とちょっと期待したのですが、流石にちょっと難しかったようですね。
西側桜台公園を望む上層階住戸が強めの設定になるのは分かりますけど、それを抜きにしてもより駅に近い3ブロックと同程度のレンジ(というか気持ち高いぐらい?)及び平均坪単価になるようです。

こちらも日照と桜並木ビューに魅力のある南東角住戸とはいえ、視界抜けのない中層階での330万円超であり、駅距離(+起伏)を鑑みると前3ブロックほどのパンチはないでしょう。このパークサイドだけが単体での分譲(他の4ブロックはそもそも存在せず並のスケール・並のランドプランの物件)と仮定した場合にはやや強く感じてしまうぐらいの水準です。
実際は上述のように5ブロック全体でプロミライズ青葉台を構成しており、その一体開発により魅力的な景観や駅距離を感じさせにくい気持ちの良いアプローチに加え、美しく効率的な間取り、そして、第1期開始後さらに相場(首都圏全体)が上がっていることを鑑みれば納得できる水準ですが、仮に"この値段でパークサイドからの分譲開始"だったらここまでの勢い(人気)は出なかったようには思います。

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