プロミライズ青葉台【起伏ある駅徒歩14分だけど】5階66㎡6,298万円(坪単価317万円)

続けて、プロミライズ青葉台(パークサイド)。

総開発面積45,000㎡弱の超ビッグプロジェクトなりの魅力がある一方で、こちらのパークサイド(B-1)は最も駅から遠いところに位置しており、駅徒歩14分、かつ、駅周りとの起伏が30m弱もあるというあたりはやはり懸念材料になるでしょう。

最も東に位置するステーションサイド(D)は駅徒歩10分となるだけでなく起伏がほとんどないのですが、こちらのパークサイド(B-1)は駅徒歩14分、また、ステーションサイドの桜台の交差点のところから標高20m近く上る必要があるため、「ほぼフラットな徒歩10分」と「起伏ある徒歩14分」という大きな差があり印象は大きく異なります。
5ブロックは道路を挟む別々の敷地(建物)でありながら、それらを緩くつなげるランドプランとなっており、中でもセンターウォークという東西に長い敷地の中央を東西に貫くアプローチ(駅寄りのステーションサイド~イーストコアにかけてそれぞれの敷地中央の緑豊かな公開空地を抜けるウォークスルー設計)は斬新で、普通の起伏ある徒歩14分と違うのは間違いありませんが、住む人を選んでしまうところはあるでしょうし、前回の記事で述べたように、駅寄りの3ブロックと比べもう少し価格を抑えてバランスをとって欲しかったという思いもありますね。
※ちなみに、ウォークスルーアプローチにおいてエレベーター(住民専用)などを利用することも可能ですが、少々面倒ではあります。

ちなみに、パークサイドとサウスコアの間にはシーズンズウォークという四季が楽しめる緑道が設けられており、春はパークサイドから駅へのアプローチはサウスコアとの間に設けられたシーズンズウォークを通り、桜楽坂(桜並木)を経由するのが良さそうですね。

前回までのプロミライズ青葉台

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の2LDK、南向き中住戸です。パークサイドはロの字に近い配棟になっており、敷地北側に設けられた"敷地内向きの南向き住戸"になります。敷地内側にはグリーンもありますが、主に見えるのは機械式駐車場になるでしょう。

ただ、この上層階であれば日照に関しては申し分ないですし、”超”とも言えるワイドスパン設計は大きな魅力になりますね。
南向き住戸(北向きなどではそのデメリットを払拭すべく超ワイドスパンにするケースがわりとあります)でここまでのワイドスパンはそうはお目にかかれません。

ただ、やはり敷地内向きポジションゆえに”プランでカバー”という意図はあるのでしょうし、スパンのわりに開口部が大人しめなのはちょっと勿体なく感じてしまいます。
当物件は全体的に開口部が豊かなプランが多いためこちらが”普通”に感じてしまうところがあるのは否定しませんが、このスパンならLD開口部はもう1~2枚サッシを増やしてもバチは当たらなかったのではないでしょうか。
そうすると5~6連サッシになりますので、非常に分かりやすい魅力を演出出来ましたよね。

2LDKとしてはかなり大きな60㎡台中盤ということもあり、2LDKにしてはグロス価格が嵩んでいることからしても”他にはない特長(分かりやすさ)”があると良かったはずです。

坪単価は317万円。上層階とはいえ、南面が塞がれる敷地内向きポジションというわりにはしっかりとした水準です。パークサイドの平均も前3ブロックと同程度か気持ち高い程度で300万円弱(もしかすると300万円ぐらい?)になるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、グローベル青葉台(2020年分譲/駅徒歩11分/約285万円)、エクセレントシティ青葉台Ⅱザ・パーク(2021年分譲/駅徒歩6分/約300万円)、ランカ青葉台(2022年分譲/駅徒歩10分/約265万円)、そしてそのプラウド青葉台(2023年分譲/駅徒歩9分/約320万円)があります。

プラウドと比べると(駅距離や起伏を考慮)、むしろやや強く感じるところもあるのですが、2018年に起伏ある駅徒歩11分で分譲されたザ・パークハウス青葉台二丁目(約275万円)との比較においてこの程度しか値上がり感がないのはやはり異例のことですし(そもそもプラウドがこちらと同時期分譲になってしまったがために現実的な価格設定に合わせている感がある)、もちろんプラン的な魅力もある中での水準なので駅距離(+起伏)を二の次に出来る方にとっては魅力を感じることが出来るでしょう。

設備仕様面は繰り返しにはなりますが、もちろんディスポーザー付、他にも食洗機、トイレ手洗いカウンターに加えバルコニースロップシンクが付いているのでこの単価帯としては上々です。

管理費は233円/㎡。各ブロック共通の水準で、外廊下ですがディスポーザー付ですし、充実した共用面や緑あっての水準ですのでリーズナブルでしょう。

駐車場は、パークサイドだけで83台(機械式82台・平置1台)です。ステーションサイドが56台(機械式54台・平置2台)、イーストコアが71台(機械式69台・平置2台)、サウスコアが51台(機械式46台・平置5台(身障者用含む))で、駅に近いステーションサイド以外は5割弱の設定となるようです。

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