スカイライフ武蔵小山【パルム商店街徒歩2分×南面低層住宅街】8階55㎡8,490万円(坪単価514万円)

スカイライフ武蔵小山。

所在地:東京都品川区荏原4-155-2他(地番)
交通:武蔵小山駅徒歩6分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:10階建、24戸(事業協力者住戸13戸含む)

武蔵小山駅徒歩6分、都道420号(通称26号線通り)沿いに誕生する物件です。
従前はこれよりもさらに小さなマンションだったところの建替で当物件も小規模ではあるのですが、26号線通りの南西側に位置しており、当敷地の南西側には第一種住居地域(第3種高度地区)の低層住宅街が広がるちょっとした特等席になります。「スカイライフ」というネーミングはその視界良好な立地条件から来ているのでしょう。
※デベロッパーのアレンジタウンはコーポラティブハウスやタウンハウスなどの実績が主です。

武蔵小山駅徒歩6分なのでなんとなくお分かりかと思いますが、その魅力的な南面だけでなく、パルム商店街が徒歩2分という点も立地面での大きな魅力となります。
パルム商店街は昔ながらの暖かみを残しつつ、パークシティ武蔵小山ザ・モール(ザ・タワーの下部)や今後の2つの再開発により益々新旧入り混じる商店街になっていくことが確実視されますが、この立地はその恩恵をダイレクトに近いレベルで享受できるポジションですね。駅までの道程の半分以上をパルム商店街のアーケード下に出来るため、荒天の日も快適です。

買物便は言うまでもなく便利で、スーパーで言うと、徒歩2分に自然食品F&F、徒歩3分に成城石井、徒歩4分にオオゼキと業務スーパー、徒歩6分に東急ストア、徒歩7分にビオセボンといった感じでとっても充実しています。
また、戸越銀座駅も徒歩10分ちょっとというポジションで、戸越銀座商店街が徒歩10分圏内にあるあたりもポイントになるでしょう。

なお、通学区は小中一貫の荏原平塚学園で、徒歩6分と良好な距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、南角住戸です。26号線通り沿いは商業地域(容積率500%)ですので、土地が小さ目でもこういった高さの建物が多くあるのに対し(当物件の隣ではルジェンテ武蔵小山アベニューが建設中)、南西はそのように第一種住居地域(容積率300%×第3種高度地区)の低層住宅街になっているため、高いものでも3~4階建といった感じですね。
第3種高度地区は斜線制限であり、南北方向の奥行がある敷地だと20mを超えるようなものも可能にはなりますが、見た感じ大きな土地はないため(見た目は別々でも同地主による借地権というケースもありはしますし、地上げにより纏まるようなことも可能性としてはあります)、こういった上層階住戸からの日照はもちろんのこと、眺望も半永久的に保たれる可能性が高いでしょう。

間取りは、40㎡台中心の物件内では大きな50㎡台半ばで、2LDKとしてごくごく一般的な大きさのものになります。
ただ、バルコニー側の柱ですら食い込んでおり、共用廊下側も含め四角の柱の存在感が高い設計になっているのはどうにもこうにも気になりますね。

南東はそのように14階建のルジェンテが建設中なので開口部が少ないのも分かりますけど、柱の食い込みも影響し肝心の南西面の開口部がイマイチですし、奥行・幅共に短いバルコニーも残念です。

大きな納戸を中心に収納面が充実したプランではあるのですが、そのように柱の食い込みがありますし(食い込み部分は畳数に含まれます)、LD単体では8畳あるかないかということでLD周りが小さ目です。柱(梁)の食い込みにより洋室2の引き戸の方立てが大きくなっており、洋室2とLDの一体利用が難しいのも惜しい点でしょう。

坪単価は514万円。こちらは上層階角住戸なので物件内の上限に近い水準ですが、平均としては480万円程度になるでしょうか。

西小山駅ではパークホームズ西小山(2022年分譲/駅徒歩1分/約570万円)が供給されていますが、武蔵小山駅での直近の供給(いわゆるワンルームマンション除く)はシティタワー武蔵小山(2019年分譲/駅徒歩1分/約495万円)になります。

シティタワーは住不お得意の殿様商売で幾度も値上げを行い5年経った現在、高層階50㎡台が700万円超で分譲中であることを鑑みれば、この物件の500万円前後は真っ当でしょう。
ブランド・スケール・駅距離、いずれも大きく劣りはしますが、同じ通り沿いで2018年に分譲された同面積帯のルジェンテ武蔵小山(駅徒歩6分/約420万円※平均専有面積約42㎡)が既に400万円を超えていたことを鑑みても、このご時世のこの水準は現実的でしょう。間取り面はもうひと頑張り欲しかったとは思うものの、ブランド(知名度)に欠ける物件なりの設定だと思います。

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