ネベル横浜関内【貴重でクセもない駅徒歩5分】60㎡7,590万円(坪単価418万円)

ネベル横浜関内。

所在地:神奈川県横浜市中区不老町3-13-1他(地番)
交通:伊勢佐木長者町駅徒歩3分、関内駅徒歩5分、日本大通り駅徒歩13分、日ノ出町駅徒歩15分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:11階建、127戸

4月に開館する横浜BUNTAIから道路を挟む南西側隣接地、伊勢佐木長者町駅だけでなく関内駅にもほど近い至便なポジションに誕生する物件です。

ご存じの方も多いように、関内駅周りは多くの再開発が進行中で、そういった追い風に乗るようにここ数年は分譲マンションが次々と誕生しています。地縁のある方はよくお分かりのように関内駅・伊勢佐木長者町駅界隈には"際どい立地"が多くあることから、その"際どさと再開発期待"の間で悩ましい思いをしている方も少なくないと思いますが、こちらは同関内駅徒歩5分で2021年に分譲されたリビオレゾン横濱関内同様に貴重な駅徒歩5分内、駅寄りのクリーン(?)なエリアに誕生する物件になりますね。

近隣は商業地域ですし、BUNTAI隣接なりの賑やかさ(お客さんの来場)もありはしますが、入口側に面しているわけではありません。また、周囲は住宅が多いエリアですし、意外と落ち着きがあるのもポイントになるでしょう。

周りには同じような高さのマンションが多く、日照は上層階中心、また、視界も芳しくないので20〜60㎡台のコンパクトな構成に違和感はないものの、目と鼻の先に日之出川公園や大通り公園があり、ハードな立地が少なくない伊勢佐木長者町駅及び関内駅周りの物件の中では環境的にも整っていますね。

買物便は、スーパーで言うと徒歩2分にまいばす、徒歩3分に三徳、徒歩7分にマルエツプチ、徒歩10分に食品館あおば、また、イセザキモールが徒歩6分の距離感なので食品に限らず大概のものはそろいます。

また、50~60㎡台もそこそこありますので通学区についても述べておくと、南吉田小学校で徒歩15分ほどとかなり距離があります。こういったあたりからもコンパクトが無難ではあるのでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は60㎡の3LDK、南角住戸です。両面共に接道してはいるものの、共に前建が約31m(高さ制限ギリギリの水準。11階建と10階建だが、高さはほぼ同じ)で、視界は妨げられます。ただ、上層階なので日照は普通に得られますし、BUNTAIとは離れたポジションのため落ち着きという点でも申し分ありません。

間取りは物件内で最も大きなものにはなるのですが、60㎡ちょうどのいわゆる狭小3LDKになります。

柱の食い込みは抑えられている方ですし、廊下を最小限とした設計のため居室畳数はわりとしっかりとしているのですが、収納は少なめですし、1418ではなく1317の浴室などは面積帯なりの部分でしょう。

南東面の開口部は最低限しかありませんし、角住戸のわりに全体的に開口部が地味なのは残念ですね。

坪単価は418万円。こちらは上層階なので400万円を超えていますが、物件自体は概ね350~420万円程度のレンジになっており、平均としては380万円台になるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、エクセレントシティ横浜関内(※エクセレントシティ横浜桜木町プロジェクト。2023年分譲/伊勢佐木長者町駅徒歩6分・関内駅徒歩10分/約370万円)、エクセレントシティ横濱大通り公園(2022年分譲/伊勢佐木長者町駅徒歩2分/約380万円)、デュオステージ横濱桜木町(2022年分譲/桜木町駅徒歩7分※福富町西通アドレスのこちら以上の凄い立地…/約345万円※平均専有面積約34㎡)、デュオステージ関内Ⅱ(2022年分譲/関内駅徒歩7分/約345万円※平均専有面積約35㎡)、バースシティ横浜大通り公園(2021年分譲/伊勢佐木長者町駅徒歩4分/約255万円※平均専有面積約54㎡)、デュオステージ横濱伊勢佐木(2021年分譲/伊勢佐木長者町駅徒歩6分/約345万円※平均専有面積約36㎡)、エステムプラザ横濱関内(2021年分譲/伊勢佐木長者町駅徒歩5分/約335万円※平均専有面積約38㎡)、グローベル横濱大通り公園南(2021年分譲/伊勢佐木長者町駅徒歩9分/約305万円※平均専有面積約36㎡)、ライオンズ横濱関内レジデンス(2021年分譲/伊勢佐木長者町駅徒歩2分/約355万円※平均専有面積約40㎡)、リビオレゾン横濱関内(2021年分譲/関内駅徒歩5分/約355万円※平均専有面積約43㎡)と、3年以内でもこれだけあります。

上でも名前を挙げた近隣のリビオレゾン横濱関内と比べるとしっかりと上がってはいるものの、早いもので3年近く経ちますのでむしろ値上がり幅は小さいですね。直近ではエクセレントシティ横浜関内が際どい立地ながらもしっかりとした設定になっていますし、関内駅徒歩5分のクセの少ない立地でこのご時世この水準であればまずまずでしょう。

20~60㎡台まで面積帯に幅はありますが面積帯による単価差は小さく(60㎡台でも20㎡台との単価差は小さ目)、上層階でも視界抜けがあるわけではありませんのでこういった60㎡の上層階は少々グロスが嵩んだ印象になりますし、次記事で言及するように、この単価帯(及びグロス)で床暖房すらない設備面はどうかと思いますが…。

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