ガーラレジデンス八潮【快速停車×始発増発の良好な駅徒歩9分】6階65㎡5,680万円(坪単価289万円)

ガーラレジデンス八潮。

所在地:埼玉県八潮市大字南川崎字八反野924-1外6筆(従前地番)、八潮南部東一体型特定土地区画整理事業48街区11画地他(仮換地)
交通:八潮駅徒歩9分
用途地域:第一種住居地域
階建、総戸数:7階建、52戸

駅から少し離れてはいるものの、八潮駅界隈で進む土地区画整理事業地内に誕生する物件で、駅界隈の利便性と落ち着いた住環境のバランスに魅力を感じることが出来るポジションでしょう。ここは大正通りや線路(高架)から1本入ったポジションで、かなり落ち着きがあります。

近隣には未だに更地のところも少なくないですし、駅から少し離れると田園地帯の様相すらありますのでやや寂しい印象があるのは確かですが、八潮駅は3月のダイヤ改正で快速停車駅になることが発表されましたし、通勤ラッシュの時間帯に八潮駅始発の秋葉原駅行(普通)が増発されることもエリアの追い風になるでしょうね。

今さら言うまでもありませんが、埼玉の端である八潮駅からは都心まであっという間ですし、ここは首都高入口も目と鼻の先にあるため、駅徒歩分数や周辺の雰囲気から受ける印象以上の利便性があります。

また、こちらも言うまでもありませんが、八潮駅界隈は中川至近の低地になりますのでハザードマップのおいて色の付くエリアになります。

買物便は、スーパーで言うと徒歩8分にカスミフードスクエア(フレスポ)、徒歩11分にヤオコー、徒歩12分にアコレといった感じで、やはりフレスポ頼みのところはあるのですが、実際、フレスポにはニトリ、ノジマ、ダイソーなども多岐にわたるショップが入居しているので、それが徒歩8分というのは魅力でしょう。

通学区は、大瀬小学校で徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は65㎡の3LDK、南東角住戸です。接道しているのは南側だけですが、前建は共に戸建(2階建)ですし、南方向はかなり先まで戸建を中心とした低層住宅街が続く良好なポジションです。抜けがある分、線路(高架)の影響もありはしますが、この南面条件は恵まれていますね。

間取りは物件内では大きくとも一般的には小ぶりな3LDKで、ガーラレジデンスではよく見られる大きさですね。

面積を絞り価格(グロス)を抑える意図があるのは言うまでもありませんが、このような良好なポジションの角住戸であれば70㎡を確保しても良かったように思いますし、効率性が求められる60㎡台中盤ながら柱の食い込みが目立つのは残念です。

また、角住戸ながらLDの開口部が淡泊なのも勿体なく感じますね。ウォールドアを開けると二面採光の大き目の空間にはなるものの、それでも全体的に開口部が寂しい感じです。視界良好な上層階住戸ですし、LDの東側に開口部を設けるぐらいは何ら難しいことではなかったはずなのですが…。

坪単価は289万円。ルーバル付の上層階住戸にはさらに高額な300万円を超えるものもある一方で、低層階には260万円程度のものがありますので平均は280万円程度になるでしょうか。

八潮駅における近年の供給事例は、ジオ八潮(2022年分譲/駅徒歩7分/約215万円)、ブリリア八潮(2019年分譲/駅徒歩5分/約210万円)といった感じで、値上がりが顕著ですね。
直近のジオ八潮は高速至近のポジションも影響しているとはいえ、2年ほどでおよそ3割もの上昇度合いというのはちょっと予想外ではありました。快速停車駅になるなどの魅力もありますが、このプロジェクトの仕込み時点においてはそれが分かっていたわけではないでしょうし、先取り感や期待感(街の発展)をかなり織り込んだ印象にはなるでしょうね。

面積をここまで絞っているのはこのような単価設定を考慮してのものと思われ、グロス的にはそこまでではないのですが、この単価帯ならば間取りはもっと魅力的なものであって欲しかったという想いもあります。

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