プラウドタワー渋谷【小ぶりながらも26階建の駅徒歩5分】21階120㎡50,900万円(坪単価1,403万円)

プラウドタワー渋谷。

所在地:東京都渋谷区渋谷3-3-1他(地番)
交通:渋谷駅徒歩5分(東京メトロ・東急。JRは徒歩7分)、表参道駅徒歩14分、代官山駅徒歩14分、恵比寿駅徒歩15分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:地上26階地下2階建、132戸(非分譲住戸58戸・広告募集対象外住戸33戸含む)

先日、非分譲(地権者)とアンダー(広告対象外)を除いた41戸が一括供給され、既に残りはわずかになってしまったのですが、リクエストもいただいておりますんで遅ればせながら言いたい放題していきましょう。

ポジションとしては、渋谷ストリームなどのある駅前に寄り添う渋谷3丁目の東端で、従前は秀和青山レジデンス(秀和レジデンス第1号!)があった八幡通り沿いとなります。
近年、渋谷2丁目にはアトラス表参道アトラス青山レジデンシャルグランリビオ表参道といった分譲マンションが誕生していますが、渋谷3丁目の供給はありませんし、こちらの方が駅に近く、やはり渋谷駅の徒歩5分は分かりやすいインパクトがありますね。

渋谷駅徒歩5分内の分譲タワマンはかの青山パークタワーを除くとこちらと最近竣工したばかりのブランズ渋谷桜丘(アンダーでの供給のため表には出てきていませんが、賃貸ではボチボチ出てきてますね)ぐらいであり、26階建総戸数132戸という小ぶりなスケールでも一目置ける物件であることは疑いようがありません。
※その秀和青山レジデンスの建替プロジェクトで建替円滑化法による容積率緩和でこの規模が実現出来ています。定借で駅徒歩8分ながら39階建の非常に特徴的なフォルムで高い存在感を放つパークコート渋谷ザ・タワーの南東側では渋谷ホームズの建替えによる34階建の計画もありますが(反対も多いようですが…)、駅近という点ではこちらが一歩リードしています。

こちらは細い道路を挟んだ南側がウインズ渋谷(上部は渋谷並木橋市街地住宅)になるポジションで、住宅に相応しい趣、住宅地としての魅力はお世辞にもあるとは言えないエリアなのですが、八幡通りを南下するとすぐに代官山ですし、駅距離からもお分かりのように表参道・代官山・恵比寿という3つの人気スポットが身近にあるという点もこの立地の魅力にはなるでしょうね。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩4分にライフ、駅前徒歩10分ほどに明治屋(ヒカリエ)やグルマンマーケット紀ノ国屋(渋谷スクランブルスクエア)があり悪くありません。

また、通学区は常磐松小学校で徒歩6分と良好です。

公式ホームページ
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お部屋は120㎡(トランクルーム含む)の3LDK、南西・北西・北東の三方角住戸です。北西方向は駅前になりますので渋谷ストリームなどの超高層ビルがありますが、距離的には離れているので圧迫感はないでしょう。南西は明治通りの手前に渋谷南東急ビル(14階建約60m)がありますが、この階ならギリギリ越え、その先にはそれ以下の建物しかありませんので、眺望も楽しめますね。
ちなみに、北東側の開口部はベッドルームのみですが、ダイレクトサッシが採用されており東方向には東京タワーか望めます。

間取りは20階以上では”唯一の一般分譲”で、面積的にも最も大きなものになります。一般分譲は10階台すら少な目で、一桁台の低層階(40~70㎡台)が多いですね。地権者はともかく、アンダーでの検討者は高層階に魅力を感じる方(高層階が検討出来る方)が多いので当然ではありますが…。

こちらは2024年ちょっと気になるマンションでちらっと述べたように、一般分譲では目玉的なタイプに違いありません。ただ、約2.68mと高い最大天井高に対し、窓際の下り天高は約2.1mほどと5億超の価格のわりには三次元スペックが大人しいですね(当物件は逆梁工法が採用された最上階住戸ですらサッシ高が気持ち高い程度で、特段の優れた構造が採用されているわけではありません)。

ボイドスラブ270~330mmを採用した上での最大天井高2.7m弱ですので階高もタワマンとして上々の3.3mほどは確保出来ていると思われますが、最大天高を頑張ったがゆえに下り天高との落差が大きく、見た目にも梁が目立つのは気になりますね。

豊かな玄関下足スペース、プライバシー面に優れたアプローチなどは流石ですし、ダブルボウル設計もこの面積帯らしいものですが、浴室は1822だと良かったですかね。

坪単価は1,403万円。上述のように一般分譲唯一の20階台となる目玉プランで、最高単価(一般分譲のうち)となります。1,300万円台も数えるほどしかなく、41戸のうちの多くは900~1,300万円ですね。

直近の価格高騰が顕著ですし、タワマンは限られているためダイレクトに参考にはならないのですが、近年の近隣供給事例として、ザ・パークハウス渋谷南平台(2018年分譲/渋谷駅徒歩7分/約845万円)、パークコート渋谷ザ・タワー(2018年分譲/渋谷駅徒歩8分/約760万円※定借で価格には約70年分の地代全額が含まれている)、プラウド代官山テラス(2020年分譲/代官山駅徒歩6分/約825万円)、アトラス表参道(2020年分譲/表参道駅徒歩7分/約625万円)、プラウド代官山フロント(2020年分譲/代官山駅徒歩4分/約890万円)、宮益坂ビルディングザ・渋谷レジデンス(2021年分譲/渋谷駅徒歩2分/約1,140万円)、ピアース渋谷(2021年分譲/渋谷駅徒歩7分/約645万円)、アトラス青山レジデンシャル(2022年分譲/表参道駅徒歩8分/約675万円)、グランリビオ表参道(2022年分譲/表参道駅徒歩8分/約715万円)と豊富です。

タワマンではないにしろ渋谷駅に近く"ブランド感や存在感が高い"という意味では宮益坂ヒルディングザ・渋谷レジデンスとの共通点があり、価格帯も共通してはいるのですが、やはり建替プロジェクトだった宮益坂ビルディングの一般分譲はたったの6戸であったにもかかわらずかなり長期間に渡り売れなかったので価格にやや先取り感(プレミアムを乗せ過ぎた)があったのは確かでしょう。

こちらの高層階は眺望という分かりやすい魅力があり、やはり駅徒歩5分内のタワー(眺望)は貴重なので、今時期にこの限られた(というか1戸だけ)高層階の1,400万円は分かるのですが、そのように価格帯のわりに三次元スペックに物足りないところがあるのは確かで、その"貴重さ"を武器にそういったあたりをボカしている感(※デベロッパーにそういった意図があったか否かは分かりませんが、結果として目立たなくなっている)があるのは気になりますね。

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