ザ・パークハウス上野毛テラス【地味目の角住戸でも開口部は良好】3階68㎡11,870万円(坪単価576万円)

ザ・パークハウス上野毛テラス。

所在地:東京都世田谷区中町4-298-1(地番)
交通:上野毛駅徒歩8分
用途地域:第一種住居地域、第一種低層住居専用地域
階建、総戸数:5階建、29戸

中町4丁目の駒沢通り沿い、中町幼稚園の向かい、かつ、森の公園の斜向かいに誕生する物件です。

5階建総戸数29戸の小規模物件にはなりますが、敷地の半分ほどが第一種低層住居専用地域となる良好な高台住宅街の一画に位置しており、環境面での魅力は小さくないですね。駅は近いとは言えませんが、ほぼフラットなアプローチの徒歩8分なので悪くないでしょう。

買物便は、住居系地域がほとんどとなるエリアのわりには良い感じで、スーパーで言うと徒歩6分にヨークマートとまいばす、徒歩8分にオオゼキがあります。
また、高低差はかなりありますけどライズショッピングセンターまで徒歩14分、玉川高島屋まで徒歩20分弱と、二子玉川も身近に感じることの出来るポジションでしょう。

また、通学区は中町小学校で徒歩6分と良好です。

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の3LDK、西角住戸です。両面共に接道しており、北西は駒沢通りの向かいに4階建のパークハイム上野毛がありますが、南西は2階建の中町幼稚園、また、上述のように西側は緑豊かな森の公園という良好なポジションです。

間取りは70㎡に満たない小さ目のファミリータイプ角住戸になります。
最上階にルーバル×ルーフテラス付の80㎡台が1戸だけありはするものの、それを除くと30~60㎡台の構成で、三菱地所ともあろうものが随分と面積を絞ったものだな…というのが当物件の第一印象でしたね。
こちらは駒沢通り沿いのポジションではありますが、南角などは一低専のさらに落ち着きあるポジションですし、こちらもそのように森の公園を望むポジションの角住戸ですので一昔前であれば正統派ファミリータイプ(80㎡前後)が設けられていたのではないでしょうか。

当物件は「天然無垢フローリング」を全戸に採用した初の「ザ・パークハウス」であることを売りにしたいようで、床暖房なしはともかくそれ自体は面白い試みだと思うのですが、1戸を除き30~60㎡台となった物件でやることなのかな???という思いもありますね。

ただ、プランに関しては玄関・廊下を一直線とするなど効率性を重視しているようで、3LDKとして違和感のない使い勝手はありそうですね。
角住戸ながら洋室3が行灯部屋という点には賛否ありそうですが(好みが分かれそうですが)、LDには二面共にしっかりとした開口部が設けられており、バルコニーも両面なので角住戸ならではの魅力は十分です。
特に、スパン目一杯に施された南西面の連窓サッシは素晴らしいものがありますね。

坪単価は576万円。そのルーバル付の85㎡最上階南角住戸は、南東方向に一低専の低層住宅街を見下ろすことの出来る特等席でもあるため坪単価675万円という突出した水準になっていますが、それ以外はほぼほぼ500万円台(前半~後半まで)で構成されているため、平均は550万円程度になるでしょうか。

近年の近隣エリアの供給事例としては、ピアース上野毛レジデンス(2021年分譲/上野毛駅徒歩8分/約445万円)、サンウッド瀬田一丁目(2022年分譲/二子玉川駅徒歩9分/約610万円)、ディアナコート二子玉川翠景(2023年分譲/二子玉川駅徒歩6分/約640万円)、ヴェレーナグラン二子玉川(2023年分譲/二子玉川駅徒歩14分/約525万円)、グランドメゾン上野毛(2023年分譲/上野毛駅徒歩6分/約550万円)といったものがあります。

二子玉川駅徒歩10分圏内の物件とは大分差がありますし、類似点が少なくない直近のグランドメゾンと近似した単価設定ですので違和感はないでしょう。
そういった天然無垢材フローリングを売りにしていることに加え、外観・共用デザイン的にもナチュラル志向というか"肩ひじを張らない感じの大人しいもの"になっているため、単価帯からすると若干の物足りなさを感じたりもしますが…。

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