シティテラス中央林間【スケールがあってもランドプランや共用施設は…】4階67㎡5,200万円(坪単価255万円)

続けて、シティテラス中央林間。

設計・施工は長谷工で直床になります。
よくある最高高さ20m制限下の7階建のように階高的に不可能というわけではないでしょうし、住不は長谷工を起用している場合でもわりと二重床を採用する傾向にあります。しかしながら、建築コストが嵩むご時世でこの単価帯の物件となるとやはり直床が無難(採算的に)というのはあるでしょうね。

当物件の最大のポイントは、やはり敷地面積6,600㎡超のスケール感にあります。
建物自体は15階建(西側)と8階建(東側)の2棟構成でけして高さが出せているわけではないのですが(※)、その中で約67%とかなり高い空地率を実現出来ており、周囲に高い建物が少ないことによる存在感、そして敷地周囲の広がりという点でも申し分ないでしょう。
※こちらは西側道路沿いを中心に旧セシリア短大の敷地の1/3~1/2程度の部分に誕生する物件で、仮に残りの土地がマンションになるとしても15階建が実現出来るのは線路沿いの第一種住居地域側だけになるはずです。

空地の多くは駐車場(少しだけ機械式もありますが大半が平置になります)で消費されてしまっており、”住不あるある”とはいえ敷地面積6,600㎡超もありながらつまらんランドプランにしたものだと逆に感心してしまうぐらいなのですが、前回の記事で書いたように車があると買物利便性がかなり上がってくるエリアですので駐車場重視の設計は一理あるでしょうね。
敷地外には小さいながらも提供公園も設けられます。

また、共用施設としては、オープンスペースに加え個室も設けられたテレワークラウンジがあるだけで、見映えするようなラウンジ空間はありません。
エントランスは2層吹抜で天然石などを用いた重厚さも魅力的ではありますが、二次元的に言えば総戸数192戸、敷地面積6,600㎡超のわりに小さく感じてしまう空間ですし、ここいらへんももう少し頑張って欲しかった点でしょう。

西棟北側にサブエントランスがあり、一応は車寄せがありはしますが、大きなキャノピーなどがあるわけではないですし、そういったあたりにも物足りなさを感じますね。

外観デザインは、ガラス手摺中心の透明感をホワイトのマリオンなどによるグリッドラインで引き締め、さらに、トップの軒裏を木目調とするなどの工夫も施されています。驚きや目新しさはありませんが、スケール・価格帯なりの存在感を放つ物件ではあるでしょう。

前回のシティテラス中央林間

公式ホームページ
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お部屋は67㎡の3LDK、西向き中住戸です。低層階ではありますが、線路の先には2~3階建の低層住宅街が広がっていますので、この階でもそこそこの視界抜けが得られます。マストとは言いませんが、やはり線路沿いですので二重サッシでないのは気になる点でしょう。

間取りは当物件の中住戸全てで採用されている67.32㎡になります。大半をこのタイプとしているだけあって田の字プランとしては優秀です。LD~洋室3にかけての連窓サッシ×引き戸設計、また、最低限に抑えた柱の食い込みは評価できる点でしょう。

ただ、連窓サッシの幅自体はけして豊かなわけではないですし、総戸数192戸の大半で採用するプランとしてはちょっとつまらない印象にはなってしまいますね…。

坪単価は255万円。第1期は31戸の供給で、同じ西向き中住戸67㎡でも中層階は265万円、上層階は275万円と価格の傾斜(※)が付いています。
※一般的なデベロッパーであれば当たり前のことではあるのですが、住不は第1期では上層階付近のみを同一価格で供給し(※最上階付近に関しては第1期で売り惜しみし後に顕著な値上げを行うことが多い)、その後分譲する中・低層階は上層階と同じかそれ以上の値段で売ることが少なくありません。

低層階の方が線路の影響が大きくなる(音というよりも視界的な意味で)のは確かですが、低層階でも視界は良好ですし、そもそも先ほどの"角住戸プレミアム"があまりに大きかったため中住戸は余計に現実的な価格設定に感じるのではないでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、センチュリー東林間ステーションプロムナード(2019年分譲/東林間駅徒歩2分/約235万円)、グランアリーナレジデンス(2019年分譲/つきみ野駅徒歩12分・中央林間駅徒歩19分/約185万円)、ドレッセ中央林間(2017年分譲/中央林間駅徒歩5分/約210万円)があるぐらいで、最近のものだと東林間のバウス東林間(2023年分譲/東林間駅徒歩5分・相模大野駅徒歩15分/約260万円)があるぐらいですね。

流石に2017年の中央林間駅前のドレッセと比べると値上がり感がしっかりとありますが、こちらの中住戸に関しては、バウスと同程度でしかなく、むしろバウスよりも現実的な設定になっていると感じます。住不でもスケールある物件の第1期は現実的な設定となることが多い印象ですが、そういった中でもこちらの中住戸は抑えられている方と言えるのではないでしょうか。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機に加えスロップシンクが付いているのは良いですし、ゼッチ・マンションを理由に(ゼッチ認証を受けるために)LD隣接の洋室にも床暖房が付いているのは魅力です。
ただ、近年の住不物件では付いているのが当たり前だったはずのミストサウナがないです…。今後の住不は基本的にミストサウナなし(※高額物件除く)になりそうですね…。

管理費は244円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザーが付いての水準なので悪くないでしょう。総戸数192戸のスケールメリットがあるであろうこと、駐車場の大半が平置であることを鑑みると多少のインフレを感じはしますが…。

駐車場は122台で、内訳は平置89台(1階住戸併設の専用駐車場含む)・機械式33台になります。

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