エクセレントシティ稲毛ザ・ステーシア【新日本建設としても珍しい一低専】2階55㎡4,899万円(坪単価294万円)

続けて、エクセレントシティ稲毛ザ・ステーシア。

設計・施工はむろんデベロッパーの新日本建設です。

前回の記事で述べたように、当物件の最大の特長と言っても過言でないのが「第一種低層住居専用地域(しかも駅徒歩5分)」という点なのですが、ついでに言うとそれが新日本建設の物件であるという点でもかなりレアな存在だったりします。
近年の新日本建設は言うまでもなく千葉県だけでなく首都圏広域で数多くの物件を供給しているわけですが、その供給数に対し不思議なほど一低専での供給が少ないデベロッパーと言えると思います(※一低専は容積率が低くスケールメリットを享受しにくいため、価格が盛れる魅力的な立地でないと採算性に欠けるのが一般的です)。
ただ、逆に言うと、ザ・エクセレントシティ松濤など今もなお記憶に残っているぐらいの高額低層物件もありましたし、"ここぞという立地"であれば一低専でも供給するスタンスなんでしょうね。

こちらも10mの高さ制限ゆえの3階建なので総戸数自体は32戸と少なくはあるのですが、敷地面積は1,500㎡弱とそこそこのスケールがあり、敷地周囲をぐるりと囲んだ緑に加え、両サイドに緑を携えつつクランクしたエントランスアプローチなどからはそれなりのスケールを感じることが出来るでしょう。
デザイン面でも北側道路沿い(エントランスや駐車場周り)の外壁には質感の良い石調タイルを用いるなど拘りを感じる物件で、一般的なエクセレントシティシリーズとは異にするデザインを採用しているあたりに抜け目のなさを感じますね。

一方で、エントランスホール兼ラウンジはスケールなりの印象ですし、敷地北西部に設けられた駐車場も道路から直接入庫するタイプ(敷地内に車路を確保する余裕がないので、道路沿いに並べているだけ)になってしまっているあたりはやはり残念な印象にはなってしまいますが…。

前回のエクセレントシティ稲毛ザ・ステーシア

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、西向き中住戸です。接道してはいないポジションですが、前建は戸建なので圧迫感はなく、また、西南西といった向きなので日照時間も結構長いでしょう。

間取りは50㎡台中盤の平均的な大きさの2LDKで、居室配置もごくごく一般的です。
ややナロースパン気味ではあり、洋室2の開口部が扉1枚分しかないのは残念ではあるものの、LD側に向かって引き戸が大きく開け放てるのは魅力でしょう。
連窓サッシが採用されていれば…という思いはやはりありますが、パイプスペースとの兼ね合いもあるのでしょうし、エクセレントシティシリーズは基本的には連窓サッシを採用しないので…。

坪単価は294万円。南向き感は薄く接道もしていない方角のため300万円を切っています。

ただ、駅徒歩5分の利便性上々のポジションとはいえ、この良好な一低専の環境を鑑みれば最もニーズがあるのは3LDK(60~70㎡台)のはずで、50㎡台は"その強み"に存分にマッチしているかというと必ずしもそうとは言えないでしょう。
同じような高さの建物が並ぶ一低専では視界抜けが望めないわけですし、50㎡台に求めているものがこの条件にマッチする方でないと魅力を感じにくい(どの物件でも少なからずそうではあるがこちらは"特に")というのはあるでしょうね。

設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーはありません。ただ、300万円前後の水準で食洗機に加えミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、洗面所タッチレス水栓、エクセレントウォータープラスが備わっているのは良い方と感じますし、エコ・断熱性能の高いゼッチ・マンションでもありますので上々でしょう。

管理費は273円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、小ぶりなスケールが影響しそこそこの水準です。インフレの影響で一昔前の物件と比べると高くはありますが、昨今の物件としては違和感はないでしょう。

駐車場は全8台で平置になります。

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