オープンレジデンシア神楽坂プレイス【ここから神楽坂が人生になる???】5階73㎡14,488万円(坪単価660万円)

オープンレジデンシア神楽坂プレイス。

所在地:東京都新宿区改代町23-2(地番)
交通:江戸川橋駅徒歩3分、神楽坂駅徒歩7分
用途地域:準工業地域
階建、総戸数:地上5階地下1階建、64戸

オープンレジデンシア神楽坂(敷地があまりに接道しておらずビックリさせられた物件)の北東側隣接地に誕生する物件で、このエリアお決まりの江戸川橋駅最寄りで”神楽坂”を名乗るケースになります。
神楽坂駅も徒歩7分ほどと数字上は近いものの標高にして約20m下った低地になりますし、近隣にいわゆる神楽坂の趣はありません。

ただ、通りから1本入った住宅が中心となるエリアで、準工業地域ながらも落ち着きがあるのは良い点でしょう。2駅2路線が徒歩3・7分でこの環境はバランスが取れていると思います。
ホームページなどには「ここから、神楽坂が人生になる」というキャッチフレーズが躍っており、徒歩3分の江戸川橋駅の存在って…と思いますけど、実際便利です。

買物便は、スーパーで言うと徒歩3分にマルエツ江戸川橋店とまいばす江戸川橋地蔵通り店、徒歩6分にコモディイイダ江戸川橋店(いつも書かないけど店名まで書いてやった。笑)と江戸川橋駅前の賑わいあっての立地です。
神楽坂駅前にも徒歩8分にきむらや、徒歩9分によしやセーヌがありますけど、上述のように起伏がガッツリある中での距離になりますので、ウェルカムとは言えないですね。

なお、通学区は江戸川小学校で徒歩4分と良好な距離感です。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、南・北・東の三方角住戸です。南側には8階建のステージグランデ神楽坂がありますが、北側は3階建ビル、東側も道路の向かいに2~3階建という最上階ポジションで、特に東方向はわりと先まで視界抜けが出てきます。
南側のステージグランデは斜線制限により北側上部がセットバックしているため、日照への影響も小さいでしょう。

間取りは物件内では大きな73㎡で、内容(設計)的にもオプレジにしては普通ですね(笑)。

バルコニー側の柱はしっかりと(普通に)アウトフレームされていますし、ベッドルーム1周りもきれいな形ですね。ベッドルーム2室はリビングインではあるものの、角住戸にしては廊下が短めながらベッドルーム1室と洗面所がノンリビングインなのも悪くありません。

収納はやや少なめではあるものの、専有面積のわりに居室畳数はゆったりとしている印象ですし、アイランドキッチンが採用されたことで空間的な広がりを感じやすくなっているのも良い点でしょう。

また、LDに2つ、廊下に1つある南側の窓は通風・採光に有用で、小さいながらも地味に魅力的だと思います。

坪単価は660万円。低層階(地階に跨るメゾネットもあります)には400万円台前半まであるぐらいで平均としては550~560万円ほどなのですが、こちらは最上階、かつ、唯一接道している東向きということもあり上限の設定になります。

近年の供給事例としては、サンウッド神楽坂(2021年分譲/飯田橋駅徒歩5分/約530万円)、オープンレジデンシア神楽坂ファースト(2022年分譲/神楽坂駅徒歩1分/約610万円)、ピアース神楽坂センティア(2023年分譲/神楽坂駅徒歩7分/約555万円)、ヴァースクレイシアIDZ江戸川橋(2023年分譲/江戸川橋駅徒歩3分/約575万円)、ピアース神楽坂テラス(2023年分譲/神楽坂駅徒歩7分/約610万円)があります。

500万円台半ばの平均は、こちらの後に分譲開始されたさらに高額なピアース神楽坂テラスがあっさりと完売していることを鑑みれば違和感はないんでしょう(価格上昇スピードが速い中での早期完売なので正直凄いと思いました…)。

ただ、こちらの分譲が開始された昨秋時点ではピアースがそんな価格・スピードで売れるとは思いませんでしたし、この最上階住戸に関しては600万円台中盤の単価及び70㎡台なりの嵩んだグロスという点からしてもやや強い印象にはなりますかね。
上述のようにこの間取りはオプレジらしからぬ”普通さ(褒めています)”があり、アイランドキッチンや廊下の窓なども良いのですが、むろんピアースほどの高いデザイン性を纏った物件ではないですし、こういったグロスが嵩むファミリータイプにとっては駐車場が1台もないあたりもネック(その分、価格で勝負して欲しいところ)になりますよね。

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