オープンレジデンシア神楽坂プレイス【ここもアレがないのね…】35㎡5,888万円(坪単価562万円)

続けて、オープンレジデンシア神楽坂プレイス。

設計は長谷建築設計事務所、施工はナカノフドー建設です。

30~70㎡台の構成ながら総戸数64戸というオプレジの中ではスケールがある類の物件で、敷地面積も1,200㎡超あります。
前回の記事でも名前を挙げた南西側隣接地のオープンレジデンシア神楽坂のように敷地がほとんど接道していないといったこともないので、普通ならば”アレ”があるんですが、この物件にはありません…。
オプレジは駐車場がない物件の方が多いぐらいですし、価格帯や面積帯的に”なくて当然”ぐらいのものが大半ではあるのですが、こちらはどうですかね。

接道しているのは敷地東側だけで、隣地にえぐられた感じでもあるのですが、それでも間口は10m程度はあると思いますし、分譲でファミリータイプ(3LDK)も設けるのであれば数台程度は駐車場を捻出すべきだったのかなと。

もちろん70㎡台だろうがなんだろうが、実際に検討される方が車に興味がなければ何ら問題ないという意見もあるかと思いますが、仮にその方が将来的なリセールを考えているのであれば駐車場がないということはやはりネックになるでしょう。

優に億を超える予算ともなると駐車場ありきで物件を探す方は少なくないため、少し待てば空きが出るような物件ならばともかく駐車場がまるでない(もしくは、1~2台しかない)というような物件はそもそもの土俵に上がれないことがあります。

ただ、そのようにオプレジにしてはスケールのある物件ということも影響したのか、デザインに関しては価格帯なりに整ったところのある物件という印象ではありますね。

その限られた東面でも半分程度は住戸(1階住戸)で消費しているぐらいなのでエントランス周りのゆとりはけして褒められたものではないのですが、あえて奥まったピロティアプローチとすることで広がりとプライバシー性を両立させる空間を実現しており、大理石などの見た目にインパクトのある素材を用いているのも悪くないでしょう。

外観に関しては大きな特徴と言えるほどのものはないのですが、全体的にシックなトーンで纏めていますし、内廊下設計を採用しているのも魅力の1つにはなりますね。

前回のオープンレジデンシア神楽坂プレイス

公式ホームページ
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お部屋は35㎡の1LDK、北向き中住戸です。北側が3階建のビル(その先が5~6階建)となる中層階で、視界への影響は残りますが、圧迫感はないでしょう。

間取りは物件内で最も小さな30㎡台半ばのものにはなりますが、1LDKとしてはけして小さい方ではありません。

オプレジの1LDKというとナロースパンの細長いタイプも多々ありますが、こちらはまずまずのスパンがあり開口部がしっかりとしているので北向きで採光は悪くないでしょう。

柱の食い込みはオプレジらしいもので褒められたものではありませんが、このぐらいならば許容範囲でしょうか。

坪単価は562万円。同タイプ低層階は前建の影響が大きくなるため坪単価500万円を切るものもありますが、こちらは中層階のため物件平均に近い水準となります。

ピアース神楽坂テラス(2023年分譲/神楽坂駅徒歩7分/約610万円)の同面積帯の低層階住戸と同程度の設定ではあるのですが、全タイプが接道しているピアースほど前建との離隔が図れていないですし、ブランドやデザインでも劣ることを考えるともう少し頑張って欲しかった印象にはなるでしょうね。ピアースは早期完売したとはいえしっかりとしたお値段に感じましたし…。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板、廊下・洗面・トイレ床のタイル貼(一部コンパクトタイプ除く)が備わっており、オプレジでは上位のパフォーマンスです。
昨今のオプレジは設備仕様面のコストダウン下が顕著で、廊下のタイル貼なども見られなくなっていたのですが、ピアースを意識してのものかね???

管理費は216円/㎡。ディスポーザーはありませんが、やや小ぶりな内廊下物件という点ではリーズナブルですね。

そのように駐車場はありません。

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