パークホームズ浦和仲町プレイス【またも仲町二丁目×不整形な敷地】11階79㎡10,098万円(坪単価420万円)

パークホームズ浦和仲町プレイス

所在地:埼玉県さいたま市浦和区仲町2-76-19他(地番)
交通:浦和駅徒歩10分(西口。7:00~24:15利用可能なアトレ北口改札徒歩9分)
用途地域:商業地域
階建、総戸数:12階建、55戸(一般販売対象外住戸3戸含む)

同坂下通り沿いで2021年に分譲されたパークホームズ浦和仲町二丁目の少し北側に誕生する物件です。浦和仲町二丁目も敷地がかなり不整形だったのですが、こちらはそれ以上で稀に見る歪な形状の土地ですね。

ただ、こちらも坂下通りを含む二面がしっかりと接道していますし(敷地北東側の一部も接道している)、全戸東向きだった仲町二丁目とは異なり1フロア5戸中3戸が南向きという点も魅力にはなってくるでしょうか。南側そう遠くないところにはこちらよりも高い仲町二丁目(15階建)がありはしますが…。

なお、むろん商業地域内ではありますが、駅からほどよく離れたポジションのため、坂下通りの内側となる南向き住戸のあたりは落ち着きもあり、常盤公園が徒歩4分になるなど環境面での魅力も窺えるポジションですね。

買物便は、イトーヨーカドーが徒歩6分、伊勢丹とアトレが徒歩8分といった感じで駅距離なりの利便性の高さがあります。駅とは異なる方向徒歩7分にいなげやがあるのもポイントでしょう。

通学区も仲町二丁目同様で、人気の仲町小学校と常盤中学校ですが、徒歩17分/徒歩34分とやはり非常に距離があるのは難点ですね。

公式ホームページ
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お部屋は79㎡の4LDK、南東角住戸です。南方向は戸建1軒を挟みその15階建のパークホームズ浦和仲町二丁目があります。ただ、東方向は戸建中心の低層住宅街になっており、浦和センチュリーシティのところまでの視界抜けが得られますし、こういった上層階住戸であれば南からの日照も申し分ありません。

間取りはその良好な南東角なりに物件内で最も大きなものにはなっているものの、80㎡には及ばない4LDKということで、ギリギリでも80㎡に乗せた方がデベロッパー・検討者共にメリットがあったようには思いますね。ここ2~3年でマンション価格はさらに上昇しましたので、82㎡の4LDKだった浦和仲町二丁目の南東角住戸(全戸東向きだが、角住戸なので南にも面していた)よりも小さくなるのは分かりますが、70㎡台中盤とかではなく小刻みに絞るぐらいあれば80㎡は死守すべきだったのかなと。

プランとしては東面(妻面)4室設計で、LD単体では大きさ的にも空間的にもパンチがあるとは言えません。ただ、ウォールドアを開くと違和感少なく二面採光の3LDK的に使えるのは良いですし、南面の連窓サッシも幅があって良いですね。LD側だけでサッシ3枚分程度あるあたりからも頑張りを感じることが出来ます。

また、玄関下足スペースがかなりゆったりとしており、曲がりなりにも億ションとしての体を保っているように思いますし、収納面の充実もポイントの1つにはなるでしょう。

坪単価は420万円。同階南向き中住戸(68㎡)は400万円ちょっとですので、若干高くはありますが、角住戸プレミアム(ないし、物件内で最も良いポジションなりのプレミアム)としては小さい方でしょう。
また、上層階西向きの低層階には350万円程度からある物件で、平均は380~390万円になるでしょうか。

近年の近隣供給事例(コンパクト物件除く)としては、パークホームズ浦和仲町三丁目(2020年分譲/駅徒歩12分/約265万円)、ガーデンハウス浦和仲町(2020年分譲/駅徒歩8分/約310万円)、シティハウス浦和岸町(2020年分譲/駅徒歩9分/約305万円)、レ・ジェイド浦和(2021年分譲/駅徒歩4分/約355万円)、プレミスト浦和仲町(2021年分譲/駅徒歩9分/約315万円)、プラウド浦和(2021年分譲/駅徒歩5分/約385万円)、パークホームズ浦和仲町二丁目(2021年分譲/駅徒歩8分/約320万円)、ブリリア浦和高砂(2023年分譲/駅徒歩8分/約380万円)があります。

そのように、パークホームズ浦和仲町二丁目からは随分と値上がりしてはいるのですが、2~3年の月日が経過していることを鑑みれば想定内ですし、直近のブリリア浦和高砂とほぼ同じ水準であることからも違和感はないでしょう。
このご時世を鑑みてもブリリアの上層階角住戸は若干強く感じたぐらいですし、こちらの南東角は面積が中途半端(?)に大きなところがあり"プレミアム住戸(ex.天井高が高い、コーナーサッシなどの特徴がある、設備仕様がワンランク上)でもないのに億超えのグロスの嵩み"はちょっと気にはなりますが、そもそも3LDKではなく4LDKですからね。

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