メイツ川越南台【小学校は遠いが、環境も良好な駅徒歩2分】15階81㎡6,498万円(坪単価267万円)

メイツ川越南台。

所在地:埼玉県川越市南台3-3-2(地番)
交通:南大塚駅徒歩2分
用途地域:商業地域、第一種住居地域、第二種中高層住居専用地域
階建、総戸数:15階建、117戸

日本郵政宿舎跡地に誕生するスケール感のある物件です。
南大塚駅における分譲マンションの供給は、2018年のレーベン川越南台TheArene以来で、その前は2008年のアデニウム川越南大塚になることからも分譲マンションの供給が頻繁に行われるエリアでないことが分かると思います。
始発、かつ、駅前が賑わい観光関連での知名度もある本川越駅とは異なり、南大塚駅はお世辞にも華があるとは言えません。

とはいえ、やはり長期間にわたり右肩上がりのマンション価格高騰が影響し、特に昨今は”都心部から1時間程度のエリア”においても分譲マンションニーズが少なからず出てきていると感じますし、こちらは地味な南大塚駅とはいえ駅徒歩2分の好立地なので利便性も上々ですね。

立地はそのレーベンよりも駅に近い徒歩2分で、南大塚駅では最も駅に近い分譲マンションになるでしょうか。南口のロータリーが目と鼻の先にとなるポジションで、駅前ながら落ち着きがあるのも商業圏が小さい南大塚駅なりの魅力になるでしょう。
レーベンに比べるとやや小さくはなるものの、南大塚駅では貴重な総戸数100戸超のスケールもありエリア内での存在感という点でも申し分のない物件です。

買物便は、南大塚駅界隈のスーパーで言うと、まるなかが昨年閉店したことから、徒歩2分のいなげや一択でしょうか。電車や車を使うと本川越・川越駅前の商業施設が身近なポジションではありますね。

また、通学区は大東西小学校で徒歩20分とかなり距離があります。16号を越え、さらに北西方向に向かった先で、多少の起伏もありますので低学年だとかなり大変でしょうね。
目と鼻の先にかなり大きな南台ふじみ公園があるのはファミリーにとって良い材料にはなりますが…。

公式ホームページ
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お部屋は81㎡の4LDK、南角住戸です。南東は小さな青空駐車場、南西は道路の向かいに3階建、そして南方向交差点の斜向かいにはその南台ふじみ公園があるちょっとしたパークフロントでもあります。
この最上階になるとふじみ公園の周りにあるアーベイン川越(7・8階建)も気にならないですし、かなり奥行のある眺望も楽しめますね。

間取りはそのような良好なポジションが加味された80㎡超で、物件内で最も大きなものになります。

上層階はともかく、中・低層階は南~南西にかけての視界が魅力なので、南東にサッシ2枚分の開口部しかないLD設計はちょっと残念ではあるものの、南西(妻面)4室設計は4LDKとしてはごくごくオーソドックスなものですね。引き戸(M’sドア)を開け放つことで二面採光の大きな空間として利用することも可能です。

また、ギリギリでも80㎡に乗せた4LDKなので居室畳数はそこそこに確保出来ていますし、玄関も共用廊下から少しくぼんだところに配置されているため効率性という点でも悪くないでしょう。

坪単価は267万円。こちらは最上階の南角ということで物件内の上限水準になります。
ただ、低層階中住戸には200万円を切るものもあり、平均としては230万円程度になるでしょうか。

南大塚駅での直近の供給は、そのレーベン川越南台TheArene(平均坪単価約155万円)なのですが、5年以上も前ですのであまり参考にはならないでしょう。
ただ、その代わり本川越駅においては、ルピアコート本川越ステーションビュー(2023年分譲/駅徒歩2分/約320万円)、レ・ジェイド本川越コエドテラス(2022年分譲/駅徒歩12分/約230万円)、クリオ川越大手町(2022年分譲/駅徒歩15分/約215万円)、サンクレイドル川越立門前通り(2022年分譲/駅徒歩10分/約220万円)、アンビシャス川越(2021年分譲/駅徒歩5分/平均坪単価約245万円)、プレシス本川越ルミナス(2020年分譲/駅徒歩4分/平均坪単価約225万円)と近年も供給が豊富です。

直近のルピアコートは平均専有面積約47㎡のコンパクト目の物件であることが少なからず影響した高単価のため、やはりこちらとは単純比較は出来ないものの、駅距離のある地で2022年に分譲されたレ・ジェイドやクリオがこちらと近い水準ですので、その後の相場上昇も鑑みるとまずまずの水準と言えるでしょう。

地味で知名度の低い駅ではあるので広域での検討者は呼び込みにくいものの、駅距離&スケール的にエリア内では一位二位を争う存在感のある物件ですのでこのエリアに地縁のある方には比較的検討しやすい物件ではあるのかなと。
こういった80㎡超は4LDKとはいえグロスが優に6,000万円を超えており、グロスの嵩みを鑑みると60~70㎡台よりも単価を抑えて欲しかった印象はありますけどね…。

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2024/02/24 (Sat) 22:34 | REPLY |   


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