コンフォルシア相模原デュアル【クセはあれどイオン至近の駅徒歩6分】4階61㎡4,499万円(坪単価245万円)

コンフォルシア相模原デュアル。

所在地:神奈川県相模原市中央区相模原3-7-22
交通:相模原駅徒歩6分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:10階建、26戸

駅からはさがみ夢通りを南下、イオンフードスタイルの手前を左に曲がるだけの徒歩6分で利便性が高い反面、隣がラブホの入口というあたりがウィークポイントになってくるでしょう。
ラブホの建物自体はこの物件の北東側なのでダイレクトに影響を受けるお部屋は少ないものの、駅方向からのアプローチにおいて入口の前を通ることになるというのは気になるところですね。

道路を挟んでラブホの向かい(北東側)では2018年にエクセレントシティ相模原ステーションアリーナが分譲されていますし、近隣にはマンションが多く(マンションがラブホを囲んでいる感じ)、基本的には住宅街ではあるんですけど…。

買物便は、スーパーで言うと徒歩2分にイオンフードスタイル、徒歩6分にライフ(セレオ)と成城石井(イッツ)、徒歩7分にスーパー三和(グッディプレイス)、徒歩9分にオーケーと申し分ないでしょう。

また、通学区は、清新小学校で徒歩12分とやや距離があります。アプローチはほぼフラットですが16号を越える必要もありますね。

設計はグラビス設計、施工は大勝です。

敷地面積約400㎡、40~60㎡台のみの総戸数26戸の小規模物件ですので、デザイン・共用面等で特筆すべきものは見当たりません。

ただ、南西側道路からはわりとセットバックした位置にエントランスが設けられているため、アプローチにゆとりを感じることが出来ますし、バルコニー周りをレンガ調の風合いあるタイルで覆ったかのようなデザインも悪くないでしょう。

南西側はこちらの商業地域(容積率500%)ではなく近隣商業地域(300%)になることから、高い建物が立ちにくく、実際に戸建を中心とした低層住宅街になっているあたりも魅力の1つでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は61㎡の2LDK+S、西角住戸です。北西はそのラブホのアプローチを挟んで10階建のグリーンコート相模原があるので視界を妨げられますが、南西はそのように戸建などの低層住宅街となるため、4階でも視界抜けが出てきます。

間取りは物件内では最も大きいながらも60㎡そこそこの実質3LDKで、1室1室は小さいですね。
マンション価格が高騰するこのご時世においてはこういった狭小3LDKは何ら珍しくはありませんが、こちらは柱の食い込みが目立ちますし、廊下をクランクさせた設計(プライバシー面は良いが、廊下による面積消費は大きくなる)でもあるため、もう少し効率性を重視して欲しかったという思いはあります。

収納は思いのほか充実しているのですが、LDKは10.9畳しかなく、LDはかなり手狭な印象になるでしょう。

坪単価は245万円。こちらは物件内で最も大きなタイプ(グロス価格が嵩み気味)、かつ、低層階ということもあり物件内では控えめな方になります。しかしながら、40㎡台の上層階には200万円台後半まであるぐらいで、平均としては260~270万円になるでしょうか。

近年の相模原駅の供給事例としては、サンリヤン相模原ステーションヴィラ(2021年分譲/駅徒歩5分/約190万円)があるのみ、2018年まで遡るとザ・パームス相模原パークブライティア(2018年分譲/駅徒歩5分/約175万円)、エクセレントシティ相模原ステーションアリーナ(2018年分譲/駅徒歩5分/約180万円)、ライフレビュー相模原(2018年分譲/駅徒歩12分/約180万円)があります。

サンリヤンは普通に3LDK中心のファミリー物件だったので、コンパクト目のこちらの単価が相対的に高くなりやすいところがあるのは確かですが、2021年の物件と比較して4割程度の上昇というのはどうでしょうか…。

相模原駅は北口の相模総合補給廠の再開発、小田急多摩線延伸構想などもあり、将来への期待もあるとはいえ、現状においてはもう少し現実的な水準であって欲しかったですね。
古淵駅徒歩10分のプラネスーペリア古淵の平均坪単価が約250万円であることを鑑みると大きな違和感まではないのですが、ブランド力に欠ける小規模物件ですし、立地的なクセもありますからね。

設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーがないのは当然ですが、トイレ手洗いカウンターどころか食洗機や床暖房すらないシンプルなものとなります。
40~60㎡台のややコンパクトな物件ではありますが、もうちょっと頑張って欲しかったところでしょう。

管理費は249円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、かなりの小規模でスケールメリットに欠けることを鑑みれば悪い水準ではないでしょう。

駐車場は全8台で機械式になります。

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