プラウドシティ方南町【エリア内最大の371戸×12,500㎡超】14階105㎡18,998万円(坪単価597万円)

プラウドシティ方南町

所在地:東京都杉並区堀ノ内1-462-1他17筆(地番)
交通:方南町駅徒歩5分
用途地域:準工業地域
階建、総戸数:14階建、371戸(非分譲住戸163戸含む)

東京都住宅供給公社により1968年に建てられたガーデン堀ノ内住宅(11階建238戸)の建替プロジェクトで、東京都で実施された単棟型の「マンション建替え円滑化法」を用いた建替事業として過去最大のスケールになるようですね。
地権者取得の非分譲住戸が163戸あり、上層階の多くが地権者住戸になっているのは玉に瑕ですが、エリア内最大の「総戸数371戸×敷地面積12,500㎡超」のスケールを有した物件です。方南町駅の300戸超は分譲マンションとしては”初”で、28階建のパークシティ杉並、駅前ランドマークのシティテラス杉並方南町すらも凌ぎます。

また、スケールだけではなく立地にも特徴のある物件で、駅徒歩5分、かつ、善福寺川緑地に寄り添うポジションになります。
善福寺川緑地に面しているのは敷地北側のほんの一部だけではあるものの、直接善福寺川緑地に出られますし(南側には直接方南通りへ出られるアプローチ、東側にも駅側へのアクセスに便利なアプローチがあり、行き先によって使い分けられるのが便利ですね)、和田堀公園や済美公園など善福寺川緑地周りのグリーン空間が非常に身近ですね。
そういったポジションですのでハザードマップで色が付いてしまうエリアではありますが、それを補って余りあるぐらいの立地だと思います。

買物便は、スーパーで言うと徒歩5分にサミットストアとまいばす、徒歩9分に肉のハナマサがあります。方南銀座商店街も徒歩4分にあるので良好でしょう。

通学区は、和田堀公園の隣の済美小学校で、こちらも徒歩7分と良好な距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋はB棟105㎡の3LDK、南東角住戸です。東側にはC棟がありますが、13階建になりますのでこの最上階住戸からは南側だけでなく東側も抜けてきます。6棟構成の中で唯一の14階建となるのがこのB棟で、制限が厳しい方である第二種高度地区での14階建はこの大きな敷地あってのものとなります。
方南通りとの間も同準工業地域(第二種高度地区)ですが、高いマンションでも9階建といった感じで、敷地が南北方向にかなり長くないと高い建物にはならないですね。

間取りは物件内(地権者住戸除く)でダントツに大きなもので、その視界良好な最上階住戸ということからも完全なる目玉プランと言って良いでしょう(次に大きなものは低層階の85㎡)。

地権者住戸が多いとはいえ分譲住戸も208戸ありますし、上述のようにエリアNo.1を狙えるぐらいの特色豊かな物件ですので、さらに目玉的なプラン(別の言い方をすれば高額なプラン)が設けられている方が自然だったと感じるぐらいですね。敷地形状の影響で、6棟が帯状に並んでいる部分が多く、いわゆる角住戸が少ないというのもありますが、"一般的なスパンの田の字プランが圧倒的多数を占めた物件"という点でも残念に感じるところがありますね。

さて、こちらの105㎡ですが、ちょうど敷地がカーブする部分に面しているため特異な形状をしています。面積的なゆとりがあるため、斜め部分のあるLDなども特に気にはならないのですが、玄関位置や専有部形状が影響したのか洋室3室全てがリビングスルー設計になっているのはどうでしょうか。
リビングスルー設計は洋室のプライベート性は高いものの、LDを経由しないことには外出できないため、好みの分かれるところですし、100㎡超のプレミアムプランということを鑑みてももう少し正統派(?)と感じるプランを目指して欲しかったという思いはあります。

総戸数371戸もある中で5戸しかない14階住戸(敷地南端に帯状に広がるA~C棟の中で唯一B棟は上層階の地権者住戸が少なく、最上階は全て一般分譲)で、色んな意味で貴重なお部屋(ポジション)ではあるのですが、逆に言うとそこに頼り過ぎな嫌いがあります。LDの一部には外観デザイン的にもアクセントになるようなダイレクトサッシがあっても良かったように思いますし、一直線の玄関・廊下もちょっと味気ない印象ですね。

坪単価は597万円。同14階の中住戸(60~70㎡台)は坪単価500万円台前半~中盤ですが、ルーバル付の南西角住戸79㎡は625万円とこちらよりも高くなっています。
一方で、低層階には370万円程度からある物件で、こういった特殊タイプ以外は370~530万円ほどのレンジのため、平均としては450万円ぐらいになるでしょうか。

近年の方南町駅の供給事例としては、プラウド杉並方南町(2020年分譲/駅徒歩7分/約365万円)、ブリシア方南町(2022年分譲/駅徒歩10分/約430万円)、ピアース杉並方南町レジデンス(2023年分譲/駅徒歩8分/440~450万円ほど)、また、お隣の中野富士見町駅ではクレヴィア中野南台(2020年分譲/駅徒歩13分/約360万円)、バウス新中野(2023年分譲/駅徒歩7分/約435万円)があります。

ピアース杉並方南町もエリア内ではスケールの大きな物件で、そのモリモトならではのデザイン性も素晴らしいものがありましたが、こちらはさらに駅に近くエリアNo.1のスケールゆえのランドマーク性も十分な中で同程度のお値段設定というのは現実的と言えるでしょうね。

近隣建物などとの関係で上層階住戸(おおよそ10階以上)はかなり貴重なことから、こういった上層階住戸はピアース(5階建で上層階でも400万円台後半)では見られなかった立派な水準にはなるものの、14階はそのようにたったの5戸しかないわけですからこういったお値段になるのも分かる気がします。この価格であれば天高を高くするとか、ダイレクトサッシを設けるとかもうワンポイント欲しかったという思いもありますけど…。

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