プラウドシティ方南町【共用面はやや淡泊だけど、ピロティは圧巻】1階71㎡8,498万円(坪単価397万円)

続けて、プラウドシティ方南町。

設計はIAO竹田設計、施工は長谷工です。一般的な物件では長谷工は設計・施工を共に請け負うもので、建替プロジェクトということが影響しているのでしょう。

最大のポイントであり、特徴でもあるのが敷地面積12,500㎡超のスケールになります。
空地率は約58%と高いものの、敷地北側(機械式駐車場となる部分を含む)と南側の細長い動線状の部分が結構な面積を占めており、敷地主要部に6棟がひしめき合う感じとなるため、まとまった空地らしい空地は見当たりません。

ただ、南北のその動線上の部分をつなぐように敷地中央部に車路(車寄せ)が確保されており、南北の視界が抜けるように"ゲート風のピロティ設計"を採用しているのが上手いですね。柱状の間接照明なども設けられており、当物件の顔となるであろうダイナミックな空間デザインになります。従前のガーデン堀ノ内も南側から北側にかけて建物1階部分をくぐる車路があり、そちらを踏襲しているところもあるのでしょうが、従前のものとは全く印象が異なる素敵な空間ですね。

また、敷地東側には落ち着いた住宅街に寄り添うイーストエントランスがあり、ダイナミックさではピロティ側のサウスエントランスには及びませんが、そちらも門構えと植栽が印象的な邸宅感のある佇まいでしょう。

外観デザインは、バルコニー周りに複数パターンがあり、不規則なマリオンデザインもそれに華を添えます。
近隣ではかなり目立つ14階建ですので、前回の記事でも述べたように頭頂部はさらに"外へ向けて主張するデザイン"になっているとよりランドマーク性が高まり魅力が高まったという思いはありますが…。総戸数371戸というスケールがありながらエントランスも2層吹抜ではないですし、屋内共用空間のゆとりや空間デザインという点でも少々の物足りなさを感じる物件でもあります。

また、共用施設としては、マルチルーム(キッチンがあるのでパーティなどが可能)、ゲストルーム、コモンラウンジ、プライベートブース(個室あり)があり、"それなり"ではありますが、やはり総戸数371戸のスケールを鑑みると控えめな印象にはなりますね。上層階に善福寺川や緑地帯が望めるようなルーフテラスなんかがあると非常に魅力的でしたね。

前回のプラウドシティ方南町

公式ホームページ
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お部屋はA棟71㎡の3LDK、南向き中住戸です。敷地形状に従いB棟の主要部分と比べると少し南西に傾いているのですが、こちらも「南向き」になるでしょう。
南側には一段高い土地に3階建マンションがあり、視界は妨げられますが、隣地との間には区有道路を挟むことで離隔はそこそこ図れていますので日照は得られますね(冬場の日照には影響がありそうです)。

間取りは物件内の多くを占める70㎡ほどで、スパンも居室配置も一般的な田の字プランになります。

前回の記事で述べたように、当物件はこういった一般的な田の字プランが非常に多くを占めており、一般分譲でも208戸あるわりにはプラン面での魅力に欠ける印象にはなってしまうでしょう。
住不の板状大規模物件ほど"開き直った設計(ほぼ同じ面積帯、ほぼ同じプランでそれに特化している)"ではないためか、共用廊下側の柱のアウトフレームも芳しくないですし、洋室3の引き戸の方立てがちょっと大きいあたりも気になります。

坪単価は397万円。C棟の1階にさらに安いものがありますが、物件内ではけして多くない300万円台で、ハザードで色が付いてしまうエリアの1階住戸ということを鑑みても現実的な設定だと思いますね。
上述のように、もう少しスケールを生かした共用空間が実現していると良かったという思いはありますが、前回の記事で述べたように、立地×スケールはエリア内で一位二位を争う非常に存在感の高い物件ですからね。

ちなみに、第1期は100戸で敷地南側の3棟(A~C棟)からの供給となります。背後の棟(北側のD~E棟)は、条件的に苦しいものが少なくないため(特にA~C棟の北側での南向きとなるF棟)、本来ならばもっと単価を抑えたものが出てきてもおかしくないのですが、市況を鑑みると同じぐらいの水準(条件的に劣るものが同じぐらいの設定ということ)になる可能性が高いですかね…。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンのキッチン天板などは備わっていますが、玄関電気錠はないですし、ゼッチ・マンションでもないなど、この単価帯のプラウドにしてはシンプルな印象です。プラウドシティ小竹向原もゼッチではなかったですし、時期的にも建替プロジェクトゆえの難しさがあるのは間違いありませんが…。

管理費は231円/㎡。外廊下ですがディスポーザーが付いての水準なのでスケールメリットが生きていると感じます。ランニングコストは地権者にとってはとりわけ大きな意味合いがあるもので、こういった建替プロジェクトのケースでは管理費が控えめに感じることが少なくありません。昨今はインフレが顕著ですが、こういったケースでは事前(プロジェクト決定の段階)にある程度の同意(取り決め)がなされているでしょうし、そういった影響が出にくいというのもあるのではないでしょうか。

駐車場は全110台で身障者用を含む5台のみが平置、残りの105台が機械式になります。また、別途来客用が3台分あります。

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