クリオ横濱センター北グランシック【くさぶえのみち隣接の平均専有面積99㎡弱】5階101㎡14,983万円(坪単価492万円)

クリオ横濱センター北グランシック。

所在地:神奈川県横浜市都筑区牛久保西1-24-1他(地番)
交通:センター北駅徒歩9分
用途地域:準住居地域
階建、総戸数:6階建、25戸

センター北駅では駅前徒歩2分で2021年に分譲されたクリオ港北センター北以来の供給になります。
明和地所はこの後に駅徒歩4分でクリオ横濱センター北セントラルアベニューも供給しますし、分譲マンションの供給がけして多いとは言えないセンター北駅界隈で非常に高い存在感を放っていますね。

こちらは駅から牛久保中川線を越えた徒歩9分ということで利便性は目立つものではないのですが、くさぶえのみち隣接の環境面が魅力となるポジションで、そういった点を踏まえた"100㎡超中心のプランニング"も大きな個性(差別化要素)となっていますね。

当物件は平均専有面積99㎡弱(どうせなら100㎡超にすれば良かったのに…)という近年稀に見るゆとりある設計で、ホームページなどでも100㎡超の希少性がデータによりアピールされているように、それ自体が貴重なのは間違いありませんが、どこでもいいから供給すればいいってものではありません。世のほとんどの物件が面積をギリギリまで絞った供給(設計)を行っているように、100㎡超は価格(グロス)がとんでもない水準になってしまうため、それ相応のニーズ(予算)のあるエリアを見定めての供給が求められるわけですが、そういった点でもこのセンター北のくさぶえのみち隣接ポジションは適切なのではないでしょうか。

センター北・南界隈は子育て世代に非常に人気のあるエリアであり、こちらは専有面積は大きくとも4LDK(3LDK+S)がほとんどなく、お子さんが2~3人いるようなご家族をメインターゲットにしていない風なのは少々疑問なのですが…。

買物便は、スーパーで言うと徒歩3分にまいばす、徒歩7分にロピア(ノースポートモール)、徒歩8分にそうてつローゼンや北野エース(モザイクモール)、徒歩9分に東急ストア(ショッピングタウンあいたい)といった感じで、やはり駅界隈は素晴らしいものがあります。

また、通学区は、牛久保小学校で徒歩4分と申し分ありません。
くさぶえのみちはもちろんのこと、そこからつながる牛久保公園(徒歩5分)、徳生公園(徒歩6分)という公園環境も非常に魅力的な材料になるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は101㎡の3LDK、西・北・南の三方角住戸です。南東方向には当物件の住戸が被ってはくるものの(雁行設計のため)、北〜北西はくさぶえのみち、西〜南にかけては戸建を中心とした低層住宅街となる絶好のポジションです。この位置だと東側の歴博通りの喧騒も伝わりにくいでしょう。

100㎡超の間取りは当物件では何ら珍しくないものの、こちらは三方角住戸な上、ルーバルの付いた特殊タイプになります。

LDの開口部は豊かで、特にルーバルに面した北側にワイドな開口部があるのが魅力的ですね。
ベッドルーム3の引き戸を開くと26畳もの大きな三面採光空間にもなりますし、プレミアム感は十分でしょう。

少々気になるのは居室独立性でしょうか。100㎡超でありながらノンリビングインのベッドルームは1室のみで、少々意外な設計なのです。
その分廊下は短く100㎡超にしては効率性が高い、また、玄関下足スペースはしっかりとした大きさを確保するといった強弱にも好感が持てはするのですが、居室独立性に関してはネックになりやすいところかもしれませんね。
70㎡とかの一般的なファミリータイプとは違いますので…。

坪単価は492万円。間取り総集編で取り上げた物件内で最大のハナレプラン(133㎡)は坪単価521万円で上には上がありはするのですが、こちらもか~なり立派な設定ですね。
次記事で記載しているように、100㎡超中心なりに設備仕様面も充実した物件で、全ての住戸がいわゆる"プレミアム住戸"という立ち位置なので分からんではないものの、人気のセンター北駅とはいえ流石にちょっと頑張り過ぎな価格という印象ですかね…。

この後に駅徒歩4分で供給するそのクリオ横濱センター北セントラルアベニュー(坪単価400万円前後)の上層階は400万円前半になるようで、ルーバル付や"100㎡超プレミアム"を鑑みても単価が立派に感じますね…。

都内の一等地などとは異なり、"予算青天井"の方がいるようなエリアではないので、"100㎡超プレミアム"はもっと抑えて欲しかったところですし、物件自体は小ぶりで共用面の魅力をそこまで高められていないあたり(※詳細は次記事)からもそのような印象を受けます。

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2024/02/24 (Sat) 23:00 | REPLY |   


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