パークホームズ市川真間【少々意外な100㎡超】11階109㎡13,690万円(坪単価417万円)

パークホームズ市川真間。

所在地:千葉県市川市市川1-1010-4(地番)
交通:市川真間駅徒歩3分、市川駅徒歩6分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:13階建、42戸(一般販売対象外住戸4戸含む。他店舗1戸)

昨年11月の第1期では4戸のみ(上層2フロアの100㎡超のみ)の分譲だったのですが、今回の第2期でようやくそれ以外のタイプ(70~80㎡台)が供給されました。

市川駅と市川真間駅の間、真間銀座通り沿いで利便性に関しては抜群のポジションではあるのですが、南側隣接地で同三井不動産が同13階建(スケールとしてはこちらの3倍程度)の賃貸マンション(パークアクシスですかね???)を建設中という少々難しい状況になっています…。
賃貸のケースでは、地主は土地を譲渡せずに三井が企画・運用というケースがありえますし、一体での分譲に出来なかった事情があるのは間違いありませんが、いずれにしろ南面はかなり塞がれますね。

買物便は、スーパーで言うと徒歩3分にオリンピック、徒歩5分にダイエー、ワイズマート、マックスバリュエクスプレス、成城石井、紀ノ国屋、スーパーヤマザキ、徒歩9分にオオゼキと、よりどりみどりです。
ちなみに、こちらの1~2階には従前この地にあった玉井医院がクリニックとして入居(予定)します。

なお、通学区は市川小学校の徒歩8分(通学路経由)とまずまずですね。

公式ホームページ
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お部屋は109㎡の3LDK、南東角住戸です。南方向はその13階建の賃貸マンションが建設されますので、視界を妨げられます(こちらと同じ13階建ながら階高が影響しこちらの12階程度の高さとなるため圧迫感はそこまでではないが、やはり距離的には結構近いです)。また、東方向は低層住宅街なので視界抜けが得られはするものの、眼下に地蔵山墓地がガッツリ広がっているのは気になる点でしょうか。

間取りは11~12階のみに設けられた100㎡超(4戸=1フロア2戸×2フロア※ちなみに最上階13階は1フロア4戸で全て地権者住戸)で、物件内で最も大きなものとなります。

先日のクリオ横濱センター北グランシックの際にも述べたように、マンション価格高騰により近年は100㎡超なんてほとんど見かけることはなく、"タワマンなどの大規模物件ではなくとも上層階の一部だけでもゆったりとした面積設定にする"のは様々なニーズに応えるという点で非常に良い試みだと思うのですが、言うまでもなくグロス価格はかなり立派ですし、上層階とはいえ南面が塞がれるポジションでのこの設計はどうですかね…。
こちらは賃貸マンションの後に設計されているわけですし、随分と思い切った設計にしたものだなと…。

一方、LDKは25畳超という申し分のないゆとりがありますし、抜けが得られる東面(妻面)にもしっかりとした開口部を設けているあたりには好感が持てます。
ただ、この専有面積・価格帯にするのであればタワマン顔負けのワイドなコーナーサッシが採用されていても驚きはしないですし、もうワンパンチ欲しかった印象ではありますね。

めちゃくちゃゆとりある玄関スペース、LD入口の親子ドア採用なども魅力ではあるのですが…。

坪単価は417万円。12階の同タイプとはグロスで300万円差でしかないのですが、同階南西角住戸は100㎡と面積が8~9㎡小さくなる中で価格(グロス)がほとんど変わらないため坪単価は442万円とこちらよりも大分高くなっています。
墓地ビューはあれど“視界抜け”という点では西よりも東の方が良いですし、少々違和感のあるお値段設定ではあるのですが、グロスが嵩み過ぎなことも影響しているのでしょうね…。
タワマンなどの眺望抜群のプレミアム度の高い高層階住戸ならばともかく、この少々中途半端なポジションでのこのグロスはやはり障害になるでしょう。先ほども述べましたが、このグロスになるのであれば何かしらの"もうひと押し"が欲しかったですね。

ちなみに、1つ下の10階南東角住戸83㎡は坪単価398万円ですので、いわゆる"100㎡超プレミアム"は最低限ではあります。ただ、そういったプレミアムというのは基本的に"良い条件が備わっている"のが前提(100㎡超ともなると恵まれたポジションが当たり前)ですからね…。

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