パークホームズ柏あけぼの二丁目【賑やかながら住居系地域の駅徒歩9分】7階81㎡6,900万円(坪単価282万円)

パークホームズ柏あけぼの二丁目

所在地:千葉県柏市あけぼの2-180-2(地番)
交通:柏駅徒歩9分
用途地域:準住居地域、第一種住居地域
階建、総戸数:9階建、72戸(一般販売対象外住戸21戸含む)

柏駅での分譲マンションの供給は、2021年のプラウド柏ガーデン以来、結構久々ですね。時が経つのが本当に早い…。

立地としては、あけぼの2丁目の水戸街道沿いで、従前は三井のリパークがあったところです。西が水戸街道、南も交通量のある通り(常磐線の陸橋に差し掛かる部分)に面した賑やかなポジションではあるものの、敷地面積は2,500㎡超のそこそこのスケールも有しています。

駅近とは言えないですし、住居系地域ながらもそのように賑やかなポジションにはなってしまうのですが、近隣に高い建物は少なく日照・視界条件には優れた物件と言えるでしょう。

買物便は、スーパーで言うと最も近いのがマミーマートの徒歩6分で、駅の反対方向になりますので使い勝手が良いとは言えません。
ただ、柏駅の西口徒歩9分ですので成城石井なども入る高島屋が徒歩7分になるのは大きいですし、京北スーパーとイトーヨーカドーも徒歩10分ですので悪くはないでしょう。

通学区は、柏第一小学校で徒歩3分(通学路経由)と申し分ありません。

公式ホームページ
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お部屋は81㎡の4LDK、南東角住戸です。南は道路の向かいに木曽路の駐車場、東は細い道路の向かいに2~3階建の住宅が主となった日照・視界共に申し分のない上層階住戸になります。

間取りは物件内で最も大きくはないものの(北東角住戸はもう少し大きいですし、上層階ルーバルプランには87㎡もあります)、その良好な南東角ポジションなりのゆとりあるものです。

東面(妻面)4室設計で、LDは角位置(二面採光)でないのは残念ではありますが、連窓サッシ×ウォールドア、そして連窓サッシの幅はLD側だけでもサッシ2枚半程度あるのも良い点でしょう(洋室4の東側にも開口部があると良かったですね)。

また、玄関は凸位置にあり、玄関扉を開けた状態だと共用廊下から中が見えてしまうのが気になりますが、下足スペースがゆとりある造りになっているのは魅力です。この凸設計だと玄関北側に開口部があるケースが少なくない中、こちらは窓がないのが残念ではあるものの、北方向に東向き住戸があることが影響しているのでしょうね。

居室畳数や洗面所がゆったりとしている反面、収納をかなり絞った設計で、そこには注意が必要でしょう。

坪単価は282万円。ルーバルタイプには300万円近いものもありはしますが、こちらも上層階角住戸ですので物件内では高い方となります。
ただ、中層階中住戸の260~270万円台との差は小さく、270万円程度(※)となるであろう平均的なお部屋との差も小さ目ですね。
※低層階は多くが一般販売対象外となっているため、平均坪単価はもう少し高くなるのでしょうが、実質的には270万円程度と考えられます。

近年の柏駅の供給事例としては、パークホームズ柏タワーレジデンス(2020年分譲/駅徒歩4分/約245万円)、ルピアグランデ柏(2020年分譲/駅徒歩15分/約150万円)、プレミスト柏千代田(2021年分譲/駅徒歩10分/約220万円)、プラウド柏ガーデン(2021年分譲/駅徒歩9分/約210万円)があります。

2~3年前にはなりますが、そのプラウドに加えプレミストも駅距離が近似しているので、比較はしやすいでしょう。プラウドはこちらよりもクセの強いポジションではありましたが、それらと比べおおよそ25%程度の上昇ということでしっかりとした印象にはなりますね。
ただ、北小金駅で分譲中のルフォン松戸北小金(2023年分譲/駅徒歩3分/約250万円)といったあたりとの比較において違和感を覚えるようなことはないですし、そのプラウドなどの築浅中古とも大差ない水準となります。

こういった80㎡超は4LDKとはグロスがそこそこに嵩んではいますが、そういった影響もあるのか日照・視界良好な”南東角なりのプレミアム”はほとんど乗っていないのもプラスではありますね。

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