ポレスター葛西【23区内では数少ないポレスター】3階75㎡6,990万円(坪単価307万円)

ポレスター葛西。

所在地:東京都江戸川区中葛西7-8-12(地番)
交通:葛西駅徒歩12分、西葛西駅徒歩16分
用途地域:第一種住居地域
階建、総戸数:10階建、34戸

23区内の「ポレスター(マリモのスタンダードブランド)」はポレスター千代田御茶ノ水ぐらいしか思い浮かびません。千代田御茶ノ水は2012年の分譲で「グラディス(ハイグレードブランドという位置づけ)」が出来る前でしたね。
こちらは昨今の価格高騰、また、デザインなどにも結構力を入れているため、グラディスになっていてもおかしくなかった印象を受ける物件になります。

立地は、葛西駅と西葛西駅の中間付近のため駅距離はあるものの、清砂大橋通り・葛西中央通り・環七通りなどからしっかりと内に入った落ち着きある住宅街の一画で、新田公園がほど近いポジションです。

敷地面積800㎡に満たない小ぶりな物件ではありますが、その環境面が考慮された3LDK(60〜70㎡台)中心の構成で、デザインなどにも拘りを感じることの出来る物件になります。

買物便は、スーパーで言うと、駅前のワイズマート、東武ストアなどは少々距離がありますが、駅からの帰宅の際の使い勝手としては悪くないですし、他徒歩4分にまいばす、徒歩6分にベルクス、徒歩9分に業務スーパー、徒歩10分にアコレがありますので駅距離以上の利便性があるでしょう。

通学区は、新田小学校で徒歩10分となります。
至近の新田公園に加え、グリーンベルトな総合レクリエーション公園が徒歩9分、そして葛西臨海公園も徒歩25分と、このエリアならではの豊かな公園環境も大きな魅力になるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は4階建マンションが隣接しているため、この階だと視界だけでなく日照への影響もあるでしょう。
ただ、東側は道路の向かいに2〜3階建の戸建住宅街となっているためこの階でもけして悪いポジションではありません。

間取りは75㎡の3LDKで、面積的にはこのご時世にしてはゆったりとしたものとなります。

ただ、玄関がかなり北西に引っ張られた設計のため、廊下が長めですし、この廊下の長さでノンリビングインの洋室が1室だけというあたりも微妙ではありますね。

そういった影響もありこの面積の3LDKにしてはLDが11畳ほどと小さめですし、このような凸位置の玄関でありながら玄関窓がないのはちょっと残念ですね。

一方、連窓サッシの採用や柱の食い込みが抑えられているあたりは好感の持てる点になるでしょう。

坪単価は307万円。50~60㎡台は低層階でも330万円前後(しかも中住戸)のものがあり、こういった70㎡台は少なからずグロスの嵩みが考慮されている印象です。

近年の近隣供給事例としては、ガーラレジデンス葛西(2021年分譲/葛西駅徒歩14分/平均坪単価約245万円)、ガーラレジデンス葛西アヴェニュー(2022年分譲/葛西駅徒歩15分/平均坪単価約250万円)、イニシア東葛西テラス(2022年分譲/葛西駅徒歩15分/平均坪単価約250万円)、葛西グリーンフィールドプロジェクト(※センチュリー葛西グリーンフィールド)(2022年分譲/葛西駅徒歩24分・葛西臨海公園駅徒歩22分/約250万円)、ガーラレジデンス葛西パークブライト(2022年分譲/葛西駅徒歩19分/約260万円)、プレシス葛西プロスタイル(2022年分譲/葛西駅徒歩9分/約285万円)、センチュリー南葛西(2022年分譲/葛西臨海公園駅徒歩16分/約245万円)、クリオ葛西シーズンテラス(2022年分譲/葛西駅徒歩24分/約330万円)、サンクレイドル南葛西(2023年分譲/葛西臨海公園駅徒歩18分/約285万円)、カルミネ西葛西(2023年分譲/西葛西駅徒歩4分/約360万円)、クレヴィア西葛西(2023年分譲/西葛西駅徒歩6分/約350万円)、プレディア西葛西(2023年分譲/西葛西駅徒歩10分/約300万円)と、非常に豊富です。

当物件はそのように50~60㎡台の単価がしっかりとしていることもあり、平均は330~340万円になるでしょう。
そういった点で言うと駅にほど近いカルミネやクレヴィアに匹敵するぐらいの水準になるため、その後のさらなる相場上昇を鑑みても駅徒歩12分では割高感がありますね。
そのように、こちらのような70㎡台はグロスを鑑みて単価が抑えられてはいるものの、駅徒歩10分だったプレディア西葛西と比べしっかりと値上がりしていますし、その差(徒歩10分内と10分超)を鑑みるともう少し抑えて欲しかったところです。

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