サンウッドテラス東京尾久【東京尾久も400万円台】6階69㎡8,798万円(坪単価419万円)

サンウッドテラス東京尾久。

所在地:東京都荒川区西尾久7-219-1他(地番)
交通:尾久駅徒歩7分
用途地域:準工業地域
階建、総戸数:7階建、33戸

明治通りからしっかりと北側に入り、目と鼻の先にさくらトラムが走るポジションに誕生する物件です。さくらトラムの荒川車庫前駅も徒歩1分と至近にあります。

尾久駅の知名度や地味さ加減が影響し、このエリアの物件の例に漏れず"東京"尾久という物件名になっていますし、近隣に町工場なども見られるやや殺風景なエリアにはなります。
ただ、住宅が大半となるエリアですし、上野東京ラインによる東京駅・上野駅へのアクセス性の高さは言うまでもありません。そういった交通利便性のわりに価格が抑えられていたため、近年は分譲マンションも増えてきていますね。

買物便は、スーパーで言うと徒歩4分に東武ストアとコモディイイダ、徒歩7分にスーパーバリューとまいばすがあり上々です。言うまでもないことですが、尾久駅前はお店がほとんどなく、スーパーもありませんが、東武ストアは駅との間ですので使いやすいでしょう。

通学区は、尾久第六小学校で徒歩3分の至近となります。
2022年にリニューアルされたあらかわ遊園が徒歩9分にあるなど、ファミリーにとって暮らしやすいエリアと言えるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は69㎡の3LDK、南東角住戸です。接道しているのは南側の細い私道のみですが、南と東、そして北も2階建住宅となるポジションで、この上層階住戸からは視界抜けも出てきます。

間取りはルーバル付の上層階目玉プランの1つになります。
3LDKとしては小ぶりなのですが、50㎡台中心の物件内では大きな方で、LDは専有面積なりに小さ目ではあるものの、マスターベッドルームは7.8畳と意外にもゆったりとしています。

ベッドルーム1室は3.6畳しかないですし、犠牲にした部分があっての7.8畳なのは間違いありませんが、マスターベッドルームにはルーバルが併設されていますし、ここを重視したい方(日中はここで仕事など)にとっては魅力を感じやすいプランでしょう。

一方で、角住戸なりに廊下による面積消費(ベッドルーム1の入口付近には実質的な廊下が混入)は大きく、かつ、柱の食い込みも目立つ設計なのでもう少し効率性を高めることが出来ていると良かった印象はありますね。

坪単価は419万円。一般的なプランの低層階でも370万円ほどの設定で、ルーバル付の上層階住戸にしてはプレミアムが小さ目ではあるのですが、それはやはりここ数年の急激な価格上昇が影響してのものでしょう。

近年の近隣供給事例としては、ピアース東京尾久(2020年分譲/駅徒歩3分/約320万円※平均専有面積約42㎡)、オープンレジデンシア東京尾久(2021年分譲/駅徒歩5分/約315万円※平均専有面積約54㎡)、グランシエロ東京尾久(2022年分譲/駅徒歩2分/約325万円※平均専有面積約38㎡)があります("東京尾久"ばっかり…)。

多少の平均専有面積の差(このエリアだと基本的には面積が小さいほど単価が伸びる)はありはするものの、グランシエロは小さな面積のわりに単価が抑えられている印象がありました。そのため、それらから2~3年が経過した当物件は顕著な値上がりがあって当然ではあるのですが、平均でも390~400万円ともなるとやや強い印象にはなりますかね。
西日暮里駅ではサンクレイドル西日暮里Ⅱ・Ⅲ(駅徒歩7・8分/約470万円・約485万円)がかなり強烈なお値段設定で分譲中で(サンクレイドルはやり過ぎな感がありますが、イニシア日暮里(日暮里駅徒歩4分・西日暮里駅徒歩5分/約465万円)もそれなりの水準)、そういったものと比べるとまだ…という印象はありますけど…。

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