イニシア武蔵小杉【2駅徒歩10分の住宅街ポジション】3階45㎡5,548万円(坪単価406万円)

イニシア武蔵小杉。

所在地:神奈川県川崎市中原区今井南町524-2他3筆(地番)
交通:元住吉駅徒歩8分、武蔵小杉駅徒歩9分(東急線。JRは徒歩12分)
用途地域:第二種中高層住居専用地域、近隣商業地域
階建、総戸数:14階建、33戸

今井南町、元住吉駅と武蔵小杉駅の中間付近に誕生する物件です。近隣物件の名称にはこちら同様の「武蔵小杉」や「小杉」ではなく、「元住吉」が使われたものも少なくないエリアですね。
近隣は住居系地域(第二種中高層住居地域及び第一種住居地域)がメインのため、10階建未満の比較的低い住宅が多くなっているのですが、この敷地の東側の道路沿いだけは近隣商業地域(高さが出しやすい)になっており、南側には15階建のクリオラベルヴィ武蔵小杉のあるポジションです。

東側の道路の交通量は少ないですし、線路からもそこそこに離れた住宅街なりの落ち着きがありつつ、武蔵小杉駅と元住吉駅、双方の魅力を享受できるというあたりが魅力になるでしょうね。武蔵小杉駅が近いのは東急線のみで、JRの中でまずまず近いのは南武線だけにはなりますが、以下のようにグランツリー近いですし、武蔵小杉駅前の商業エリアは身近でしょう。

買物便は、スーパーで言うと徒歩6分にまいばす、徒歩8分に2つの大野屋(小杉店と元住吉店)、徒歩9分にイトーヨーカドー(武蔵小杉駅前店。グランツリーの方は徒歩10分)、徒歩10分にマルエツとマックスバリュエクスプレスといった感じで、駅距離なりに徒歩10分内まで含めれば充実しています。ブレーメン通り商店街も徒歩7分となるなど商店街の利便性も魅力的ですね。

また、通学区は東住吉小学校で徒歩10分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は45㎡の2LDK、北東角住戸です。東側道路の向かいは9階建のピアーズ小杉(モリモトのピアースじゃなくてピアーズ)、北側も5階建が隣接するため、低層階だとやや囲まれ感がありますね。ただ、中層階以上になると北方向の視界抜けが得られますし、上層階は武蔵小杉の駅前(タワー群)までかなり奥行のある眺望も楽しめるでしょう。

間取りは物件内で最も大きなタイプになるのですが、40㎡台半ばの2LDKということで部屋数を重視した設計になります。
共用廊下側の柱の食い込みが目立つプランで、効率性はけして高くはないですし、洋室1は3.7畳、洋室2は2.5畳と、2LDKとしてはかなり苦しい印象ではあるのですが、スライドウォール等による柔軟な使い勝手があるのは良いですね。

上述のように、近隣は住宅中心で落ち着きが窺えるポジションなのでファミリータイプが中心でもおかしくなかったぐらいなのですが、敷地面積500㎡に満たない小規模物件ですのでこういったコンパクトタイプの構成になるのは当然でしょうね。採算的な優位性もあるでしょうし…(グロス価格が嵩まないコンパクトの方が単価が伸びやすく、採算性が高い)。

坪単価は406万円。低層階(西向き)には30㎡台もありますが、敷地東側(近隣商業地域側)の14階建の部分は全て40㎡台で構成されており、上層階には430万円台まであります。

視界面の差は鑑みると低層階はもう少し単価を抑えて欲しかった印象もあるものの、次記事で取り上げるような低層階(西向き)のみの30㎡台は坪単価470万円超ですのでこれでも単価は抑えられています。

近年の近隣供給事例としては、ピアース武蔵小杉イースト(2021年分譲/武蔵小杉駅徒歩10分/約400万円※平均専有面積約35㎡)、ソルティア武蔵小杉(2021年分譲/武蔵小杉駅徒歩6分/約410万円※平均専有面積約40㎡)、ドレッセタワー武蔵小杉(2022年分譲/武蔵小杉駅徒歩3分/約420万円)、プラウド元住吉ガーデンズ(2022年分譲/元住吉駅徒歩8分/約370万円)、プラウド新丸子(2022年分譲/新丸子駅徒歩2分・武蔵小杉駅徒歩8分/約405万円※平均専有面積約44㎡)、ザ・ライオンズ武蔵小杉(2023年分譲/武蔵小杉駅徒歩9分/約400万円)、グランドメゾン武蔵小杉の杜(2024年分譲/武蔵小杉駅徒歩12分/約430万円)など、エリア・面積帯共に多岐にわたります。

こちらは駅徒歩3分のドレッセタワーと大差ない水準という点では高く感じますが、その他のこちらと駅距離が近い物件などもかなりしっかりとした水準になっているのが近年のこのエリアの相場であり、お隣のクリオラベルヴィ武蔵小杉(平均専有面積約40㎡)が2016年分譲で約350万円という水準だったことを鑑みてもそこから遥かに相場が高騰した今時期の400万円そこそこならば違和感はないでしょう。

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