イニシア武蔵小杉【設備はいいがランニングが…】2階32㎡4,498万円(坪単価472万円)

続けて、イニシア武蔵小杉。

設計はアトリエ・ファイブ、施工は大木建設です。

30~40㎡台のみの総戸数33戸ということからもお分かりのように、敷地面積も500㎡弱に過ぎない小さなものになります。

空地率も約42%ということでけしてゆとりがある感じではないのですが、敷地の東側だけでなく、西側の一部分も接道(かなり細く私道のような感じ)したことで、ランドプランには特徴がありますね。

むろんメインエントランスは東側なのですが、西側にも駐輪場につながる出入り口があり、アプローチは意外にも緑が豊かです。また、小規模ながらエントランスホール~ラウンジにかけてかなりゆったりとした空間を実現出来ており、ガラス面が非常に豊かなラウンジからはそういった緑の借景が望めるあたりも上手ですね。

メインエントランスを道路からそこそこにセットバックしたことで、アプローチ空間にもゆとりがありますし、エントランス周りに関してはスケール以上のものと言えるでしょう。屋外空間のゆとりに関しては駐車場が1台もないこと(※ファミリータイプのある物件にしていたらこうはいかなかったでしょう)が功を奏しているのは間違いないですね。

また、外観デザインも単価帯のわりに淡泊な印象にはなりますが、コンパクトマンションですので大きな違和感はありません。

前回のイニシア武蔵小杉

公式ホームページ
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お部屋は32㎡の1LDK、西向き中住戸です。西側は第二種中高層住居専用地域(最高高さ15m×第二種高度地区の高さ制限)で、前建は戸建になりますので、圧迫感はありませんし(手前には敷地内の緑が望めます)、南西方向からの日照も得られるポジションです。ちなみに、このプランのある敷地西寄りの部分も近隣商業地域ではあるのですが、西側に広がるその第二種中高層住居専用地域の日影規制などとの兼ね合いで西向き住戸は3階までしか存在していません(東向きは全て40㎡台なので、30㎡台はこの西向きの低層階のみ)。

間取りは30㎡そこそこの小ぶりな1LDKで、先ほどの40㎡台中盤の2LDK同様に面積を絞る中でなるべく部屋数を多くした設計になります。
ただ、こちらは柱の食い込みが抑えられていますし、40㎡台中盤の2LDKに比べ30㎡そこそこの1LDKの方が大分一般的ですので、特に手狭な印象はないでしょう。LDの入口付近の実質的な廊下部分が長めなのは注意が必要ですが(LDK畳数にカウントされています)、トールスライドウォールを開くと広々としたワンルームとしても使えますし、連窓サッシも魅力ですね。

坪単価は472万円。前回の記事で述べたように、当物件の大半を占める40㎡台と比べるとかなり単価が高くなっています。
30㎡そこそこでグロスが抑えられてはいるものの、駅距離的にコンパクトがもてはやされるようなポジションの物件ではないため、40㎡台との差はもっと小さい方が自然だったようには思いますね。

また、以下のように設備仕様面での魅力はあるものの、一方で、管理費がかなり高く、そういった点からも価格はもう少し抑えてしかるべき印象があります。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはありませんが、食洗機(40㎡台のみ)、ミストサウナ、トイレ手洗い器、さらに、突板フローリングや酸素美泡湯も備わっているという充実具合です。
また、ゼッチ基準を満たしているため、エコ・断熱性能も高いですし、ゼッチのお蔭でLDだけでなくベッドルーム1室に床暖房が備わっているのも大きな魅力でしょう。30~40㎡台のコンパクトのみの物件としてはかなり珍しい好パフォーマンスですね。

管理費は511円/㎡。共用廊下はいわゆる内廊下ではなく内部廊下(外気に開放されている部分がある)ですし、ディスポーザーもない中での水準ですのでとても高いですね。
かなり小規模な物件になりますので分からんではないのですが、管理形態も「通勤」ではなく「巡回」ですし、コスパはかなり悪いでしょう。

なお、駐車場はありません。

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