ザ・パークハウス等々力【渓谷に連なる杜のほとり】4階92㎡17,050万円(坪単価611万円)

ザ・パークハウス等々力。

所在地:東京都世田谷区中町1-40-3他(地番)
交通:等々力駅徒歩8分、上野毛駅徒歩8分
用途地域:第一種低層住居専用地域
階建、総戸数:4階建(建築基準法上は地上3階地下1階建)、39戸

ニューシティレジデンス等々力跡地、等々力渓谷につながる谷沢川のほとりという稀有なポジションに誕生する物件です。

第一種低層住居専用地域×第二種風致地区内というのもポイントではありますが、当物件を語る上での最大のポイントになるのはやはり谷沢川沿い(ホームページでは”渓谷に連なる杜”と謳われています)という点で、向かいにはちょっと不思議な緑の空間中町一丁目広場(入口はこちらの敷地沿いにあり橋で対岸に渡る形)があることからもオンリーワンな立地と言って良いでしょうね。

中町一丁目広場の先、少し高いところ(谷沢川沿いのこちらや中町一丁目広場は一段土地が低くなっています)には線路が走っていますし、そもそも谷沢川や中町一丁目広場はこちらの敷地の北側になるため、けしていいところばかりの立地ではないのですが、大井町線内からの当物件の存在感は半端ないでしょうし、個性や存在感という点では凄いものがありますね(敷地面積は3,600㎡超ありますし、総戸数39戸という数字から受ける印象とは全く異なるものです)。
立地を生かしたランドプラン・デザインが採用されているのも大きな大きなポイントでしょう(詳細は次記事)。専有部においては「エアロテック」を採用していることからもお分かりのように特徴的な立地を生かしてかなり力を入れた物件であることが窺えますね。

買物便は、スーパーで言うと徒歩6分にスーパーバリュー(アキダイ、ロピアのトリプルネーム店)と成城石井、徒歩8分にオオゼキとまいばすがあり良好です。駅は共に徒歩8分で、土地柄若干の起伏もありますが、2駅が徒歩10分圏内になるがゆえに潰しが効いていると思います。当然起伏はきつくはなるものの、ライズショッピングセンターは徒歩18分と二子玉川駅界隈もまずまず身近なポジションですね。

また、通学区は玉川小学校で徒歩5分と良好です。

公式ホームページ
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お部屋は92㎡の3LDK、南西角住戸です。最上階となる4階住戸(建築基準法上の3階住戸)ではありますが、南側・西側共にグラウンドレベルが高くなる(当物件の敷地は北側の谷沢川に向かって下傾斜している)ため、普通に3階の感覚になるでしょう。
ただ、南側は当物件の緑を携えるアプローチ、また、南東~西にかけて同第一種低層住居専用地域の2~3階建の低層住宅が立ち並ぶポジションなので日照・視界共に良好です。
北側の谷沢川方向の眺めこそ享受できませんが、同時に北向きは線路とも付き合う必要がありますので、こういった南に面した角住戸は手堅い存在と言えるでしょう(次記事で述べるように谷沢川方向の魅力は共用部で十分に享受できる)。

間取りは90㎡超の3LDKということで立地なりにゆったりとしています。当物件には最大133㎡超までありますし、100㎡超もそこそこありますのでとりわけ目立つ大きさではないものの、敷地形状を生かした雁行設計、また、内廊下との間に吹抜を設けることで全室に窓を設けているあたりも見どころの1つです。

この面積帯にしては廊下の長さを抑えたことで、LDKで20畳近い大きさ(L字型の大きなオープンキッチンも魅力)、また、洗面所のダブルボウルなどといった水回りのゆとりにもワンランク上のものを感じることが出来るでしょう。

坪単価は611万円。最上階角住戸なりにしっかりとした水準ですが、同最上階の北西角住戸134㎡(南側にも少しだけ開口部あり)は坪単価716万円、また、南北両面開口住戸124㎡(共用内廊下を分断し、両面開口を実現)にも700万円近いものがあるなど、北向き(谷沢川向き)の最上階住戸に比べると大人しい印象があります。

こちらは面積的にも100㎡に達していないため(ワンランク上の富裕層をターゲットとしていないため)、単価を抑えているところもあると思いますが、一種専の最上階南角(南東角or南西角)というのは一般的には王様的なポジションですし(実際、一低専の中ではかなり視界的にも優れている)、このポジションならば線路の影響も小さいことを鑑みるとこのご時世なりにまずまずの水準だと思いますね。

ザ・パークハウス上野毛テラスグランドメゾン上野毛の一般プラン(ルーバル付やルーフテラス付以外のもの)の上層階(500万円台後半)と比べると高くはあるものの、この特徴的な立地及び物件パフォーマンス(共用部及び専有部)を鑑みれば、納得の水準でしょう。

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