パークリュクス南船橋【駅徒歩2分×ららテラス徒歩1分のファミリー対応パークリュクス】15階75㎡7,590万円(坪単価334万円)

パークリュクス南船橋。

所在地:千葉県船橋市若松2-1-12(地番)
交通:南船橋駅徒歩2分
用途地域:第一種住居地域
階建、総戸数:15階建、133戸

昨夏から分譲されているパークホームズ南船橋に続きこちらも販売が開始されました。
こちらはその15階建216戸のパークホームズ、また、こちらの西側にある2020年分譲のパークホームズララ南船橋ステーションプレミアの20階建233戸に比べるとスケールで劣りはするものの、南口ロータリーが目の前となる最も駅に近い徒歩2分、さらに、昨秋に開業したららテラスTOKYO-BAYが目の前徒歩1分という最も利便性に優れたポジションと言えるでしょう。

「ららテラスTOKYO-BAY」は全36店舗とけして大きな施設ではないのですが、敷地面積は約16,740㎡と大きく、周囲に緑を携えた低層の複数棟で構成されているため、景観的な魅力もありますね。約440店舗のららぽーとが徒歩5分となる中での徒歩1分のららテラス、便利過ぎるでしょ…。
スーパーとしても徒歩1分にワイズマート(ららテラス)、徒歩5分にアコレ、ロピア(ららぽーと)、徒歩9分にスーパーバリュー(ビビット)があり申し分ありません。

通学区は若松小学校で徒歩11分(通学路)となります。少々距離はありますが、大通りを越える必要のない良好なアプローチですし、学校の隣には広大な若松公園、そしてららテラス内には大きな芝生広場もあるなど、子育て環境としての魅力も小さくないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。南~南東にかけてその低層のららテラス、ららテラスの先も5階建の若松二丁目団地ですのでこの最上階住戸からの視界抜けは良好ですね(若松団地は建替え検討中で今よりも高くなるのは必至のため、将来的に視界が変わってくるとは思いますが、少なくとも圧迫感などが生じる距離ではありません)。パークホームズ南船橋ほどではないものの、東方向には谷津干潟の一部が望めそうです。
また、音の面でもしっかりと二重サッシが採用されているので窓を閉めている限りは心配いらないでしょう。

間取りは70㎡台中盤のしっかりとした大きさの3LDKになります。
当物件の上層階には80㎡台(中住戸)までありますし、「パークリュクス」なのに70~80㎡台がここまであるのは驚きました(60㎡台も結構あって133戸中61戸が3LDKになります)。パークリュクス初台などには70㎡台があったと記憶していますし、少しだけファミリータイプ(3LDK)が設けられるケースはあるものの、"半分近くが3LDK"というのは異例でしょう。
ちなみに、ここは千葉県初のパークリュクスでもありますね。

ただ、上述のように、交通利便性に加え、買物利便性や子育てをする環境としても整ったポジションですので、当然と言えば当然で、むしろ”パークリュクス”で良かったの???ぐらいの印象ですね。パークホームズ南船橋ステーションフロントとかではダメかね???
今春にララアリーナが開業すると南船橋駅を訪れる人がさらに増え、この南口ロータリー周りもさらに賑やかにはなるのでしょうが、上述のようにファミリーに魅力的な駅前ですので、こういったプランニングは正解だと思います。

なお、角住戸としてはけしてLD周りの開口部はそれほど充実している感じではないのですが、玄関に加え、シューズインクローゼットにも窓があるのはポイントでしょう。

また、LD内の実質的な廊下スペースが長めなあたりには注意が必要ではあるものの、純粋な廊下自体は角住戸にしては抑えられています。

坪単価は334万円。第1期では上層階のみの分譲ではあるのですが、低層階はおよそ300万円ほどになる見込みです。
当物件は60~80㎡台と30~40㎡台に二極化されている感じなのですが、プランによる単価差はほとんどなく、上下に290~330万円台といった感じのレンジになるようですね。

近年の近隣供給事例としては、やはりパークホームズララ南船橋ステーションプレミア(2020年分譲/駅徒歩3分/約210万円)、パークホームズ南船橋(2023年分譲/駅徒歩4分/約270万円)の2件のみとなります。
パークホームズ南船橋の際に述べたように、ステーションプレミアからの価格上昇はしっかりとしていたものの、ステーションプレミア自体が控えめな設定でしたし、パークホームズの売れ行きは好調ですね。

ただ、こちらの平均は310~320万円になるはずで、多少の立地の違いや面積帯の違い(パークホームズは100㎡超が多くありグロスを意識したお値段設定になっていた)があるとはいえ、昨年6月のパークホームズの分譲から短期間でここまで上昇させてくるとは思わなかったというのが正直なところになります。

それだけこういったファミリータイプ(60~80㎡台)のニーズがこの地にはある!というデベロッパーの判断なのだと思いますし、それ自体は間違ってはいないと思うのですが、パークホームズ自体がまだ完売しているわけではないですし、パークホームズがファミリーニーズを相当程度消費した中での連続供給という点で言うとこの価格設定は強気に感じてしまいますね。
ちなみに、1期1次は29戸(うち60~80㎡台は12戸のみ)の供給と少な目です。

次記事で述べるように、パークリュクスながらエントランス周りなどには見どころが豊富でグロスがそれなりになるファミリータイプでも違和感のない良い出来ではあるのですが、パークホームズの方がスケールがある分、共用施設などでの魅力もありますし…。

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