プライムスタイル横浜生麦【駅徒歩1分でも現実的なお値段】2階54㎡4,410万円(坪単価269万円)

プライムスタイル横浜生麦。

所在地:神奈川県横浜市鶴見区生麦3-385-1他(地番)
交通:生麦駅徒歩1分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:10階建、63戸

地味な生麦駅ではありますが、徒歩1分という分かりやすい魅力を有した物件です。

駅徒歩3分では昨年までヴェレーナブリエ横浜生麦(分譲開始は2021年)が販売されていて、面積帯もこちらと同じ30~50㎡台だったので共通するところは少なくありませんが、敷地形状が歪だったあちらとは異なり、整形、かつ、南西接道の全戸南西向きといったあたりもポイントになるでしょう。

線路(駅)沿いではあるのですが、やはりこの界隈は線路沿いや第一京浜沿いのものが多いですし、駅徒歩1分でそれを言うのは贅沢というものでしょう。

買物便は、スーパーで言うと徒歩2分にまいばす2店がありますが、2店があまりに近過ぎてなんか凄い…。花月総持寺駅寄りの徒歩9分にマルエツがあるものの、生麦駅前でもう少し潰しが効いてくるとファミリータイプの物件が供給しやすくなるのでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の2LDK、西角住戸です。南西は道路の向かいが4階建マンション、北西は駅(線路)になります。ホームからはギリギリズレているため、ガッツリ見られる感じではなさそうですが、この階だと線路との距離もかなり近いですし、音の面でも気になるポジションであるのは間違いないでしょう。
ただ、やはり二重サッシになっているため、閉めている限りは問題なく、低層階でも日照は良好ですね。

間取りは物件内で最も大きなタイプになります。全戸南西向きで線路(北西)に面しているのはこの西角住戸だけですので、それが最も大きな面積というのは若干の違和感があります。ただ、いわゆるファミリータイプ(60~70㎡台の3LDKを意味しています)ではないですし、この位置だからこそ単価が抑えられ、50㎡台にしてはグロスの嵩みがかなり抑えられているというのはポイントになってくるでしょうね。

50㎡台半ばの平均的な大きさの2LDKですし、専有部形状も一般的な範疇なのでぱっと見そこまで特徴のあるタイプではないのですが、居室畳数は一般的なケースとはかなり違います。

こういった面積帯の2LDKだとLDKで12~13畳確保していることが多いものですが、こちらは11.2畳しかなく、その分、洋室2室の畳数がゆったりとしています。
そして、浴室は1418どころか1317ですらない1216、そしてキッチンも3口コンロではなく2口コンロと、水回りをあまり重視していないあたりはちょっと気になりますね。
限られた面積の中で何を重視すべきかに正解はありませんが、浴室はもう少し大きいと良かったのではないでしょうか…。

洋室2のきれいに開け放てるウォールドアにより大きな1つの空間として使える柔軟性は良いでしょう。

坪単価は269万円。眺望的な魅力も出てくる上層階は300万円超ですので、上下差はしっかりとしています。上述のように駅(線路)の影響が大きい低層階ですので当然と言えば当然なのですが、そもそもの”駅徒歩1分という立地”が最大の魅力となる物件であることを考えると意外と価格で勝負している印象になります。
平均としては290万円程度になるでしょうか。

近年の生麦駅を最寄りとする供給事例としては、ヴェレーナブリエ横浜生麦(2021年分譲/生麦駅徒歩3分/約290万円※平均専有面積約45㎡)、クリオ横濱生麦アーバンマークス(2022年分譲/生麦駅徒歩5分/約270万円※平均専有面積約58㎡)、パークホームズ横濱東寺尾マークヒルズ(2022年分譲/生麦駅徒歩10分/約215万円※平均専有面積約73㎡)、また、さらに直近で言うとお隣花月総持寺駅にほど近いところでクリオ鶴見花月総持寺(2023年分譲/花月総持寺駅徒歩4分/約280万円※平均専有面積約69㎡)、ノブレス鶴見花月総持寺(2023年分譲/花月総持寺駅徒歩5分/280~290万円)といったものがあります。

エリア的にグロスが嵩まないコンパクトの方が単価が高めに出来る傾向にあるのですが、こちらは直近の花月総持寺駅最寄りのファミリータイプ2件との単価差はほとんどないですし、2021~2022年のコンパクト目のヴェレーナブリエやクリオとの単価差も小さいことを考えるとこのご時世の駅徒歩1分物件らしからぬ現実的な設定であることが分かると思います。

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