ミオカステーロ南行徳【パークサイドな駅徒歩5分】2階81㎡7,298万円(坪単価299万円)

ミオカステーロ南行徳。

所在地:千葉県市川市南行徳1-10-16
交通:南行徳駅徒歩5分
用途地域:第二種中高層住居専用地域
階建、総戸数:7階建、26戸

2020年分譲のエクセレントシティ南行徳一丁目の北西側隣接地、北東側道路の向かいが御手浜公園となるポジションに誕生する物件です(敷地北東側の一部にはつつじ公園という小さな公園も隣接しています)。

南行徳駅前ではウエリス南行徳駅前(30㎡台中心のコンパクト)が分譲中で、駅距離という点でとりわけインパクトがあるわけではありませんが、駅からほどよく離れた住宅街(住居系地域)に位置しており、利便性と環境面のバランスが高いレベルでとれていますね。

買物便は、スーパーで言うと徒歩2分にワイズマート、徒歩4分にラコマート、徒歩6分にまいばす、徒歩7分にマルエツ、徒歩8分にアコレといった感じで駅前だけでも選択肢が豊富なのですが、駅とは異なる方向徒歩9分にソコラ(イオン)があるのもまた魅力ですね。ソコラにはダイソーや西松屋など様々なショップも入っています。

また、通学区は富美浜小学校で徒歩2分と申し分ないですし、向かいの御手浜公園はもちろん、徒歩6分の南行徳公園、徒歩10分のいこいの広場(福栄スポーツ広場)などといった豊かな公園環境も魅力となるエリアですね。

公式ホームページ
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お部屋は81㎡の4LDK、西角住戸です。南西は細い道路の向かいに戸建が多く立ち並ぶ低層住宅街で、この階でも日照良好です。北西方向には5階建マンションがありますが、仁保育園のアプローチ部分を挟んでいるので圧迫感はないでしょう。

間取りは80㎡超の4LDKで、物件内でも大きな方になります。
隣地(北側)の日照の影響を最低限に抑える斜線制限によりこの西角部分は2階までしか存在しておらず(上階になればなるほどひな壇状にセットバックされている)、1戸しかないタイプになりますね。

角住戸ながらLDは角位置(二面採光)ではないですし、洋室4室中3室がリビングインになっているあたりは少々気にはなるのですが、そうであるがゆえに80㎡超にしては廊下が短い効率的なプランを実現出来ています。

柱の食い込みもほとんどなく、充実した収納や1620の浴室といったあたりからも効率性の高さを感じることが出来るはずです。収納においては、洋室1の幅広のウォークインはかなり使い勝手が良さそうですね(一般的にウォークインクローゼットは大きさのわりに収納力がないものですが、こちらはかなり期待できそう)。

また、LDのサッシ3枚分の窓に加え、浴室にも窓を設けるなど開口部的な点でも頑張りを感じることの出来るプランでしょう。

坪単価は299万円。こちらは低層階、かつ、面積的にも大きいため単価が抑えられてはいますが、大半のお部屋が300~330万円のレンジ内に収まっており、平均としては315万円程度になるでしょうか。

近年の南行徳駅の供給事例としては、エクセレントシティ南行徳一丁目(2020年分譲/駅徒歩5分/約265万円)、ウエリス南行徳駅前(2023年分譲/駅徒歩2分/約340万円※平均専有面積約36㎡のコンパクトのため単価が高め)があるのみです(ウエリスはコンパクトのみのためあまり参考にはなりません)。

お隣で2020年に分譲されたエクセレントシティとの比較で言うと気持ち上昇幅が大きく感じたりもしますが、大きな違和感はありません。市が異なるとはいえ直近のお隣浦安駅ではエクセレントシティ浦安北栄(2023年分譲/駅徒歩9分/約345万円)、リビオ浦安北栄ブライト(2023年分譲/駅徒歩8分/約340万円)のような立派な水準(北栄とはいえ駅距離のわりにしっかりとしたお値段)の物件が当たり前のように出てきていることを鑑みればやむなしなんでしょうね。

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