プラウド川越【目の前丸広、2駅徒歩10分内】6階72㎡6,798万円(坪単価312万円)

プラウド川越。

所在地:埼玉県川越市新富町2-19-1(地番)
交通:本川越駅徒歩5分、川越駅徒歩9分(東武線。JR線は徒歩10分)
用途地域:商業地域
階建、総戸数:14階建、96戸(非分譲住戸37戸含む)

八幡通り沿い、丸広百貨店から道路を挟み北側に誕生する物件です。八幡通りの向かい東側には丸広の広大な青空駐車場などが広がるポジションで、こちらの敷地の一部にも従前丸広の駐輪場や駐車場がありました(非分譲住戸はほぼほぼ2~4階の低層部部分に固まっており(ほぼ20~30㎡台)、ほとんどが丸広所有の賃貸になるのでしょう)。

本川越駅が最寄りとなるポジションではありますが、マンション名も"川越"であるように川越駅もまずまずの距離にあり、2駅が徒歩10分圏内なりの利便性が最大のポイントになるでしょうね。2駅の中間エリアは商業エリアも多いため、2駅共に徒歩10分内となる分譲マンションは多くありません。当物件のポジションは、本川越駅前及び丸広隣接の利便性はもちろんのこと、小江戸の雰囲気や川越駅周りの利便性も捨てきれない方には非常にバランスが良さそうです。

買物便はむろん良好で、目の前徒歩1分に丸広百貨店、徒歩2分にはクレアモール商店街、徒歩5分にぺぺ、また、川越駅前のマインやルミネも徒歩10分圏内ですね。
スーパーで言っても徒歩1分に明治屋(丸広百貨店)、徒歩4分にイトーヨーカドー(閉店らしいが、何かしらのスーパーが出来そうな気も…)、徒歩5分にブルーミングブルーミー(ぺぺ)、徒歩9分にマルエツなど選択肢があります。

また、通学区は中央小学校で徒歩9分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。南は道路の向かいが丸広百貨店でこの階では視界が妨げられます。丸広は塔屋部分も含め10階程度の高さにはなりますが、このぐらいの階であれば日照への影響は小さいですし、東〜南東にかけては青空駐車場(その先は低層住宅街)なので視界抜けも得られますね。

間取りは物件内で最も大きなタイプで、角住戸ながら玄関・廊下が一直線のため、効率性も高いです。

特筆すべきはLD周りで南面にワイドな開口部、さらに、東側にもそこそこの大きさのダイレクトサッシのある開放感が魅力になるでしょう。リビングインの洋室3はL字のきれいに開け放てるウォールドア設計になっており、かなり広々とした空間に出来るあたりも大きな魅力ですね。

坪単価は312万円。こちらは丸広の影響が残る中層階なのでそこまでではありませんが、丸広を越える上層階は330~350万円台まであります。一方で丸広の影響の強い5~6階の中住戸(2~4階は全て非分譲)には270万円程度のものがあるなどはっきりとした単価設定になっています。
平均で言うと、低層階の分譲がないことから上振れし310万円程度になるでしょうか。

近年の近隣供給事例は、ファミリータイプを主とするものだけでもパークホームズ川越ザ・レジデンス(2020年分譲/川越駅徒歩5分・本川越駅徒歩15分/約260万円)、プレシス本川越ルミナス(2020年分譲/本川越駅徒歩4分・川越駅徒歩10分/約225万円)、ファインレジデンス川越ウエスト(2021年分譲/川越駅徒歩5分/約265万円)、レ・ジェイド川越ザ・レジデンス(2021年分譲/川越駅徒歩10分・本川越駅徒歩18分/約235万円)、ザ・パークハウス川越タワー(2022年分譲/川越駅徒歩1分/約335万円)、レ・ジェイド本川越コエドテラス(2022年分譲/本川越駅徒歩12分/約230万円)など数多く存在しています。

当物件の平均は川越駅徒歩1分のザ・パークハウス川越タワーに近い水準で、本川越駅徒歩1分のパークホームズ川越新富町アドーア(2018年分譲/約285万円)を上回る水準でもあるので、気持ち強く感じたりもしますが、そのように低層階の分譲がないことで上振れしているところもあるでしょう。
単価が高めに出がちのコンパクトとはいえ、昨年から分譲中のルピアコート本川越ステーションビュー(2023年分譲/本川越駅徒歩2分・川越駅徒歩9・10分/約320万円※平均専有面積約47㎡)はやはりしっかりとした水準ですし、ここ1年ほどのさらなる相場高騰を鑑みれば違和感はないでしょうね。

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