パークタワー向ヶ丘遊園【最上階ラウンジあり、各階ゴミ置場なし】6階70㎡8,188万円(坪単価389万円)

続けて、パークタワー向ヶ丘遊園。

設計・施工は三井住友建設で免震構造が採用されています。免震構造が魅力となる一方で、前回の記事で述べたように、サッシ高などはごくごく一般的で三井住友建設ならではのSulatto3(ルフォン板橋区役所前タワーレジデンスクレヴィアタワー目黒不動前パークホームズ柏タワーレジデンスなど)のような豊かな三次元空間を実現する特殊工法が採用されていないのは残念ですね(基本的には逆梁としつつ、東角住戸や西角住戸周りは順梁とするなどSulatto的な要素は見られるのですが、サッシ高にパンチがありません)。
また、直床にはかなり驚かされましたが、関西圏のタワマンは直床が主流ですんで、そういう意味ではありなんですかね…。

一方、デザイン監修にIAO竹田設計、ランドスケープデザインにグランスケープを起用し、駅前ランドマークなりにデザイン面にはかなり気を使っています。

敷地面積3,450㎡、空地率約55%はタワマンとして特筆すべきレベルではないものの、駅前広場(工事中)隣接、かつ、四方道路地であるがゆえの空間的な広がりがあり、敷地外周部にぐるっと施された公開空地(歩道状空地)がかなり印象的な物件になるでしょう。

まとまった空地としては敷地北東部の約590㎡の緑の広場(デッキと人工芝などで構成された空間)があるぐらいなのですが、駅側に(敷地の東側~西側にかけて)大々的に約10mの高木を連続させるといった工夫も当物件の存在感を高めていますね。

一方、敷地南東部のエントランス(アプローチ及びホール)は2層吹抜などの上下方向に空間的な広がりが得られるものになっていないのはちょっと残念です。
とはいえ、かなり広々とした深めのピロティ設計にはなっているので、迎賓空間としてのインパクトは小さくなく、門型のゲートデザイン(ゲート上部には天然石により凹凸ある壁面をデザイン)もまずまずのインパクトがありますね。

共用施設としては、3階にしっかりとした大きさのワーキングスペース(個室ブースあり)とキッズスペース、さらにグランピングルーム(バーベキューが出来る電気グリル付)があります。
また、25階(最上階)にスカイラウンジ(北東角。キッチンスペース付で貸切可能)、屋上にはテラスも設けるなどタワマンなりの魅力は十分です。近年は住戸を重視したい(少しでも売上を伸ばしたい)がゆえに最上階にラウンジが設けられるケースが減りましたし、総戸数241戸のタワマンの中では小ぶりなスケールを鑑みれば頑張っている方でしょう。

前回のパークタワー向ヶ丘遊園

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南西向き中住戸です。登戸1号線の向かいは銀座フォレスト(上部が賃貸マンションの7階建)で、この階だと視界への影響があります。
ただ、当敷地内の歩道上空地や1号線を挟んでいるため離隔はしっかりとあり、日照に関しては問題ないでしょう。

間取りは四捨五入すると70㎡ながら、厳密には60㎡台となるタイプです。

スパン的には一般的な田の字と大差ないものの、若干ナローなためかベッドルーム1室が行灯部屋となっています。
外廊下側の開口部はプライバシー面でのデメリットがありますし、これはこれで仕方ないところかとは思いますが、そもそも内廊下に出来ていないのは残念ですね。

多くの住戸を南東・南西向きにすることを前提にしてしまうと戸あたりのスパンが確保できなくなるため、”中住戸に3LDKを設ける”以上は基本的に外廊下となります(共用廊下との間に吹抜などを設けない限り、ベッドルーム3室中2室が行灯部屋になるため)。しかしながら、このような駅前タワマンであればもっと30〜50㎡台はあって良かったと思いますし(北角住戸には37㎡の1LDKが一列ありますが、もっとたくさんのニーズがあったと思いますし)、タワーパーキングをタワー(住棟)内に内蔵した全方位に住戸を設けたより太いタワマン(中央部をくり抜き、その周りに内廊下)の方がプラン面での魅力が増した印象もありますね。

むろん内廊下設計は建築面でのコストやランニングコストとの兼ね合いもあるわけですけど、このような立地の物件でプロジェクトが立ち行かなくなるぐらいの影響は生じないでしょうし、プランだけじゃなく内廊下等による共用面での魅力という点でももうひと工夫欲しかったところでしょう。

連窓サッシも設けることが出来ていないですし、逆梁部分(窓際上部に梁がないため、天井間際までのハイサッシも可能)なのにサッシ高も一般的な2mほどとパンチに欠けます。

マルチカウンター付の洗面室は使い勝手が良さそうです。先日のプラウド川越にもこういったタイプがありましたし、今後はさらに増えていくのでしょうか。

坪単価は389万円。イレギュラーなポジションにある73㎡の北角住戸を除いた下限水準になります。中住戸でもこちらの高層階は450万円程度になるため、そこそこの上下差がありますね。
そのように間取り面はもうひと頑張り欲しかったところではありますが、このぐらいの単価帯ならば以下の各階ゴミ置場なしなどの共用面やシンプルな設備仕様面はそこまで気にはなりません。

設備仕様面は、ディスポーザーに加え食洗機は付いていますが、トイレ手洗いカウンターは80㎡台(以上)のプランのみとなるなど、かなりシンプルですね…。ゼッチ基準を満たしているのでエコ・断熱性能は良好ですけど…。

管理費は385円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付、また、店舗下駄ばきの24時間有人管理になることを鑑みれば高過ぎるとまではいいませんが、各階ゴミ置場なしでのこの水準はいかにもコスパが悪いですね。このぐらいの小ぶりなタワマンでの各階ゴミ置場なし、はボチボチありはするのですが、お隣のアトラスタワーにはありますし、やはり非常に便利な設備なのでそこは頑張るべきところだった気がします…。

駐車場は、全155台で2台のみが平置、残りの153台が機械式(住棟からは独立したタワーパーキング)になります。

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