プラウド元住吉ウエスト【駅徒歩6分では貴重なスケール】2階84㎡11,148万円(坪単価440万円)

プラウド元住吉ウエスト。

所在地:神奈川県川崎市中原区木月3-613-1(地番)
交通:元住吉駅徒歩6分
用途地域:第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域
階建、総戸数:5階建、84戸

ビバスポーツ跡地、かつ、プラウド元住吉ディアージュの向かいに誕生する元住吉6件目のプラウドになります。6件のうちプラウド元住吉ガーデンズを除いた5件が駅西に位置しており、こちらはその中で最も駅に近いポジション(ディアージュ同じ)で、なおかつ、第一種中高層住居専用地域というのはポイントになるでしょう。

少々囲まれ感のある立地条件ではあるものの、ブレーメン通りまで徒歩4分という環境と利便性が高いレベルでバランスしていることに加え、総戸数84戸(敷地面積2,500弱)というスケール(※)も元住吉駅周り(徒歩5分前後)では貴重なため、元住吉に地縁のある方には魅力的な物件に映ることでしょう。
※総戸数84戸はけして大きな方ではありませんが、エリア内ではスケールがあることを意識したのか最上階に共用施設を設けるなどの工夫も見られる物件です。

買物便は、スーパーで言うと徒歩5分(いずれもブレーメン通り沿い)にマルエツ・大野屋・生鮮市場ダイイチがあり、やはり良好ですね。武蔵小杉駅寄りのポジションではありませんので、武蔵小杉駅前の大き目の商業施設などを頻繁に利用したい方にはあまり向きませんが、”元住吉””ブレーメン商店街”を生活の主役にしたい方には格好の立地でしょう。

通学区は、住吉小学校で徒歩9分とまずまずの距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は84㎡の4LDK、南東角住戸です。道路に面した南向きの棟の東端に位置する角住戸で、南側は道路の向かいにそのプラウド元住吉ディアージュ、東側にエクサハイツ元住吉がありますので、視界は芳しいものとは言えません。ただ、ディアージュはこちら側(北側)の上階がひな壇状にセットバックされているので、こういった低層階でも日照は得られるでしょう。

間取りは物件内では大きな84㎡で、4LDKとしてもまずまずの大きさがありますね。
ただ、注意して欲しいのは廊下が角住戸なり長くなっている点で、居室畳数・収納共に専有面積ほどのゆとりを感じることは出来ないでしょう。

四方に住戸が設けられることが少なくないタワマンの角住戸などにおいては玄関が”フロア中央寄り”に引っ張られがちなことが影響し、廊下が長くなりやすいものではあるのですが、こういった板状設計の物件で、玄関がこういった北西寄りになってしまうケースは多くはないですね。
玄関下足スペースを深めに確保し(”住宅の顔”として見映えするものとし)、その分廊下を短めにするなどの工夫もないですし、ちょっと勿体ない印象になってしまいます。

一方で、妻面(東面)4室設計でLDが角位置(二面採光)にはないながらも南面スパン目一杯にサッシ2枚半分の開口部を実現しているのは素晴らしいと思います。洋室4にかけて連窓サッシなどにはなっていないのですが、ウォールドアを開くと大き目の2面採光空間にもなりますし、こういったあたりからは80㎡台なりのゆとりを感じることが出来るでしょう。

坪単価は440万円。最上階は470万円超になりますが、同様に南と東の前建の影響が残るため、そこまでの差にはなっていません。
当物件は南棟(南向き)の他に、西棟(西向き)と北棟(北向き)がありますし、面積帯も30㎡台からあるのでプランによる単価差はそこそこあるのですが、そのように上層階でも視界条件が良いとまでは言えないため、ほぼほぼ400~480万円の比較的狭いレンジに収まった形です。平均は440万円程度になるでしょうか。

近年の元住吉駅を最寄りとする供給事例は、そのプラウド元住吉ガーデンズ(2022年分譲/駅徒歩8分/約370万円)だけなのですが、武蔵小杉駅や日吉駅を最寄りとするドレッセタワー武蔵小杉(2022年分譲/武蔵小杉駅徒歩3分/約420万円)、ブリリア日吉三丁目(2023年分譲/日吉駅徒歩8分/約375万円)、ザ・ライオンズ武蔵小杉(2023年分譲/武蔵小杉駅徒歩9分/約400万円)、グランドメゾン武蔵小杉の杜(2024年分譲/武蔵小杉駅徒歩12分/約430万円)あたりも参考になるでしょう。

2022年のドレッセタワーあたりと比べ値上がり感があるのは当然なのですが、同2022年の元住吉のプラウドと比べた場合の価格上昇幅はかなり大きいですし(東口と西口の差があるとはいえ…)、やはり駅力(各駅停車駅)では劣るため2023年以降の日吉・武蔵小杉物件のいずれをも上回る水準というのはどうですかね。

ブレーメン商店街や駅にほど近いポジションながら落ち着きのある立地であるなど、この物件ならではの魅力があるのは確かですが、視界・日照面が優れたお部屋は限られますし、このご時世を鑑みても少々強気な設定という印象です。
それでも第1期で47戸供給するあたりに驚かされますが、このエリアで数多く供給するプラウドの底力あってのものでしょう。目の前の築12~13年のディアージュの外壁を見ると不安にもなりますけどね…(汗)。

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