クレヴィア荏原町ガーデン【敷地面積3,000㎡超の南傾斜の高台】5階76㎡12,250万円(坪単価532万円)

クレヴィア荏原町ガーデン。

所在地:東京都大田区北馬込1-52-10他(地番)
交通:荏原町駅徒歩7分、馬込駅徒歩7分、旗の台駅徒歩13分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数:地上7階地下1階建、71戸(事業協力者住戸7戸含む)

物件名は「荏原町駅」からとっているようですが、アドレスは大田区北馬込1丁目で、荏原町駅と馬込駅の中ほどに位置しています。従前は馬込ゴルフガーデンがあったところですね。

環七との間(南方向)には馬込第三小学校がある南傾斜の高台ポジションで、大通りからはしっかりと内に入った一中高専の良好な住宅街に位置しています。

荏原町駅は大井町線のため都心直通でないのはもちろんですが、それに加えアプローチの起伏が10m程度、また、同徒歩7分の馬込駅も同程度の標高差(最短ルートだと急坂もあり)が伴うため交通利便性はけして高いとは言えません。
しかしながら、近隣は戸建などが多いエリアのため分譲マンションが限られていますし、南傾斜であることに加え、三方接道の敷地面積3,100㎡超という敷地条件はそうはお目にかかれない代物でしょう。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩1・4分にまいばす、徒歩7分にマルエツプチ、徒歩9分にオオゼキがあります。小ぶりなものが多く、荏原町駅前のオオゼキへはやはり起伏が伴うのは気になるところでしょう。
ただ、荏原町商店街は徒歩5分、また、馬込駅前のケンマート(ホームセンター)が徒歩6~7分といったあたりもこのエリアの魅力の1つではありますね。

通学区はもちろん向かいの馬込第三小学校です。馬込第三小学校は現在改築中(2030年完了予定)で、2024年度の途中から仮設校舎(もともとのグラウンドのところ)、新校舎利用開始は2028年度~というスケジュールになっています。

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、南西角住戸です。
※間取り図は南東角住戸のような表示になっていますが、誤りです。ルーバルがある方角が「西」になります。
南側道路の向かいは馬込第三小学校の現校舎で、こちらのグラウンドレベルと大差ない中での3階建ですので、この階であれば越えるはずです(※新校舎は表示上地上5階建になるのですが、標高の低い現校庭側を1階とした5階建ですので現状とほぼ同じ高さになるはずです)。西側は戸建ばかりの低層住宅街ですし、南傾斜の高台ならではの気持ちの良いポジションでしょう。

間取りは70㎡台中盤の3LDKで、最上階(7階)にある80・110㎡台のプレミアムプランとは異なり一般的な大きさです。

しかしながら、この眺望を思う存分楽しめるルーバルが西側に付いており、そちらに向かってL字のワイドコーナーサッシが施されたLDは非常に魅力的ですね。
※南西コーナー部に開口部が設けられていないのは新校舎屋上(5階)に設けられるプールとの兼ね合いでしょうか。

南側にはLD~洋室2にかけての連窓サッシが採用されており、田の字ベースながらも個性あるプランに仕上がっているのは良いですね。

共用廊下側の柱もきれいにアウトフレーム化されており、柱による面積消費がほとんどないあたりも素晴らしい点でしょう。

一方、LD単体ではそこまで大きくはありませんので、洋室2は開き戸ではなくウォールドアなどの柔軟性のある仕様だと良かったように思います。

坪単価は532万円。最上階の80㎡台の同南西角住戸ルーバルプラン(プレミアム住戸なので設備仕様面での違いはある)は物件内で最も単価の高い644万円で、思っていた以上の差がありますね。プレミアムプラン(最上階)を除くと470~540万円程度が多い物件ではありますので、こちらはやはり高い方ではあるのですが、”高台ならではの眺望を享受できるルーバルプラン”ということを鑑みると”プレミアム”は意外と小さく感じます。

上述のように効率性の高いプランであることに加え、クレヴィアシリーズらしく共用面やデザイン性でも差別化を図った物件ですので、このご時世の”特殊プラン”としては現実的な方ではないでしょうか。
※近隣供給事例との比較などは次記事で行います。

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