オープンレジデンシア葛西【実はかなり珍しい駅徒歩6分×住居系地域】81㎡9,198万円(坪単価373万円)

オープンレジデンシア葛西。

所在地:東京都江戸川区東葛西6-24-3(地番)
交通:葛西駅徒歩6分(博物館口。中央口は徒歩8分)
用途地域:第一種住居地域
階建、総戸数:9階建、35戸

葛西駅から駅距離のあるポジションでは近年も数多くの供給がありますが、駅徒歩6分内での分譲マンションの供給となると約10年ぶりのことになります。

こちらのポジションは駅南東部に位置しており、駅南の商業地域がほど近い高い利便性がありつつも住居系地域なりの落ち着きも兼ね備えています。
敷地面積700㎡そこそこのオプレジらしい小ぶりな物件ではありますが、線路や幹線道路からしっかりと内に入った良好な住宅街で、学校や公園が至近というあたりからも整った立地条件と感じますね。

買物便は、スーパーで言うと徒歩2・3分にまいばす×2、徒歩5分にオリンピック、徒歩8分に業務スーパーとマルエツ、徒歩9分に東武ストアとワイズマートがあり、選択肢が非常に豊富です。

通学区は、第二葛西小学校で徒歩2分と至近、また、近隣徒歩3~4分に東葛西けやき公園、葛西東公園、仲町公園というそこそこの大きさの公園が複数あるあたりも魅力でしょう。
駅距離のある物件とは異なり総合レクリエーション公園や葛西臨海公園は距離がありますが(とはいえ、自転車を使えば十分に身近な存在です)、駅前に商業地域が広がる駅徒歩6分でのこの感じは恵まれていると思います。

公式ホームページ
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お部屋は81㎡の2LDK+S、南西角住戸です。南は2階建アパート、西側道路の向かいは3~4階建マンションといった感じなので、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも望めます。当物件は全戸西向きの設計のためこういった1フロア1戸のこういった角住戸のみが南に面していますし、上述のように幹線道路からしっかりと内に入った住宅街ポジションでのこの条件はかなり恵まれていますよね。

間取りは物件内で最も大きな80㎡超で、3LDK(2LDK+S)ですので1室1室にゆとりがありますね。

ノンビリングインの洋室は1室だけではありますが、角住戸にしては廊下が短い方ですし、上層階ルーバルプランゆえに西側の柱がアウトフレームされているので効率性も上々です。
LDの西側はかなりワイドな開口部が設けられており、オプレジでは多くない”上層階特殊プランとしての魅力”を備えているあたりにも好感が持てますね。

一方で、ちょっと残念に感じるのがオープンキッチンでない点、ベッドルーム1・2共にウォールドアなどといったLDと一体利用できる設計がなされていない点でしょうか。
LD単体でもしっかりとした大きさがありはするものの、キッチンやベッドルームの連続性が増していたらさらにインパクトのある空間になっていたでしょうね。

洗面所もこの位置であればLD側にも入口のある2WAY設計が良かったようにも思います。

坪単価は373万円。こちらはルーバル付の特殊プランなりに物件内の上限に近い設定ですが、物件平均としては350万円ほどになりそうですね。

近年の葛西駅の供給事例としては、ガーラレジデンス葛西(2021年分譲/駅徒歩14分/約245万円)、ガーラレジデンス葛西アヴェニュー(2022年分譲/駅徒歩15分/約250万円)、イニシア東葛西テラス(2022年分譲/駅徒歩15分/約250万円)、ガーラレジデンス葛西パークブライト(2022年分譲/駅徒歩19分/約260万円)、プレシス葛西プロスタイル(2022年分譲/駅徒歩9分/約285万円)、クリオ葛西シーズンテラス(2022年分譲/駅徒歩24分/約330万円※120㎡超メゾネットプラン、また、デザインや共用空間などにも拘った物件ではある)、ポレスター葛西(2024年分譲/駅徒歩12分/分譲中のため暫定だが330~340万円?)があります。

駅距離のあるものが多いのですが、ポレスターは駅徒歩10分超ながらかなりしっかりとした水準でしたし、西葛西駅にほど近いカルミネ西葛西(2023年分譲/西葛西駅徒歩4分/約360万円)、クレヴィア西葛西(2023年分譲/西葛西駅徒歩6分/約350万円)などとの比較からすると平均での300万円台中盤に違和感はないでしょう。

一昔前(もう、二昔前かな…)のオプレジのように分かりやすい割安感はありませんが、この立地は上述のように住宅街としてはかなりツボを押さえていると思いますので、このご時世やむなしな水準と言えるでしょうか。

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