グリーンパーク文京西片【柳町小学校区の全戸3LDK】2階73㎡10,920万円(坪単価493万円)

グリーンパーク文京西片。

所在地:東京都文京区西片1-29-19(地番)
交通:春日駅徒歩6分、後楽園駅徒歩8分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:14階建、26戸(非分譲住戸5戸含む)

白山通り沿い、西片1丁目の端っこに誕生する物件です。西片アドレスは大半が誠之小学校区なのですが、こちらは柳町小学校区になりますね。

この物件の北側、近いところでは2019年にルジェンテ文京春日、2021年にブランズ文京白山一丁目が分譲されているのですが、それらと似た小規模ペンシルとなります。
ルジェンテとブランズは1フロア3戸が基本であったのに対し、こちらは1フロア2戸設計になるのですが、「50㎡台+30㎡台×2」のルジェンテ、「60・50・30㎡台」のブランズに対し、こちらは73㎡と60㎡(四捨五入すると60㎡だが、正確には50㎡台)の構成で、誠之小学校区ではないとはいえ、教育熱心なご家庭に人気の文京区らしいプラン二ングがなされていますね。

通学区は、その柳町小学校で徒歩4分です。誠之小学校などとは異なりとりわけ人気の学区というわけではありませんが、エリア的に国立小学校などへのアクセスも良好なのでファミリーニーズは十分過ぎるほどでしょう。

買物便は、スーパーで言うと徒歩2分にまいばす、徒歩3分にクイーンズ伊勢丹、徒歩4分にダイエーがありかなり便利ですね。徒歩1分のオリンピック白山店は食品を扱っていませんが、日用品などが一通りそろっているので便利ですし、徒歩11分にコーナンドイトもありますので、徒歩圏内で大概のものがそろいますね。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK北角住戸で、開口部は東西です。敷地は三角形のような形で東西が接道しているため、低層階でも前建との間にそこそこの離隔があります。
西側白山通りのため前建まではかなり離れていますし、東側も道路の向かいは4階建なので低層階でも圧迫感などはないでしょう。

間取りは、1フロア2戸のペンシル状の物件ということもあってか、柱の食い込みが気になりますね。
建築コストなどとの兼ね合いでこういった小規模において柱をきれいに逃がせる余裕のあるケースはかぎられています。

ただ、専有面積自体はわりとしっかりした73㎡ですし、廊下も短めに出来ているため効率性は悪くないでしょう。
収納は少な目ですし、洋室の畳数には食い込んだ柱部分もカウントされてはいますが(通常の扱いです)、LDKの16畳や洋室2室の6畳以上といったあたりからもそのように感じることが出来ますね。
LDは角位置(二面採光)ではありませんが、ワイドな開口部も魅力でしょう。

坪単価は493万円。上層階は500万円台後半~600万円弱という水準になっており、上下差は思っていた以上にしっかりとしています。
もう1タイプの60㎡の3LDKも大差ない単価設定ですので、平均は540~550万円になるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、シティテラス文京小石川(2021年分譲/後楽園駅徒歩11分/約480万円)、ブランズ文京白山一丁目(2021年分譲/春日駅徒歩6分/約485万円)、パークホームズ文京小石川ヒルテラス(2021年分譲/後楽園駅徒歩3分/約605万円)、ブランズ文京本郷一丁目(2022年分譲/春日駅徒歩4分/約550万円※平均専有面積約37㎡のコンパクト)、ヴェリテージ文京小石川(2022年分譲/春日駅徒歩5分/約505万円)、グリーンパーク文京白山(2023年分譲/白山駅徒歩3分/約485万円)、アトラス文京小石川(2023年分譲/春日駅徒歩5分/約575万円)、ピアース文京小石川(2023年分譲/後楽園駅徒歩8分/600万円弱?※分譲中のため暫定)、オープンレジデンシア文京西片(2023年分譲/春日駅徒歩5分/約645万円)があります。

近隣、同白山通り沿いのブランズ文京白山一丁目からはわりと上昇してはいますが、2021年ということを鑑みればかわいい方で、直近の小石川物件やオプレジ文京西片(誠之小学校区)などと比べても"ブランド力に欠ける中小デベロッパー物件なりの設定"になっていると感じますね。
低層階は曲がりなりにも400万円台で、都心部の低層階としてはけして悪い条件ではないためこのご時世としてはまずまずの水準と言えるでしょう。

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