アルファステイツ北戸田【イオンモール隣接とはいえ…】5階71㎡6,180万円(坪単価288万円)

アルファステイツ北戸田。

所在地:埼玉県戸田市美女木東1-3-11(地番)
交通:北戸田駅徒歩9分
用途地域:近隣商業地域
階建、総戸数:12階建、33戸

駅距離はそこそこ、敷地面積は800㎡ちょっとの小ぶりな物件にはなりますが、イオンモール隣接という非常に分かりやすい特長を有した物件です。

イオンモール北戸田の南東側隣接地(道路すら挟みません)で、コナカとの間ですね。敷地南側はイオンわくわく通りとなる近隣商業地域、また、イオンわくわく通りの南側は工場や倉庫などが多く存在する工業地域ということで、住宅街として必ずしも魅力的とは言い難いところはあるものの、南東側の区画に大きな北部公園(大半は野球場ではある)があるあたりも悪くないでしょう。

近隣はそのように工場・倉庫が多く、かつ、住宅は郵政の北戸田住宅・北戸田東社宅などが幅を利かせるエリアのため、笹目川の西側(イオンモールに近いエリア)での分譲マンションの供給は2013年のオハナ北戸田ガーデニア以来かなり久々のことになります。駅距離よりも買物利便性に重きを置きたい方にはそうはお目にかかれない物件と言えるでしょう。

イオンモールは120超の店舗がそろっているので買物便は言うまでもなく便利ですし、この地はスーパーとしてもイオンモール内のイオンスタイルの他、徒歩7分にオーケー、駅前徒歩10分にジョイフーズがありますので潰しが効いています。

また、通学区は美女木小学校で徒歩11分となります。わりと距離がある上、外環をくぐらないといけないのはちょっと気になる点でしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の3LDK、南西角住戸です。イオンわくわく通りの向かいは低層の倉庫とそれに隣接する大きな青空駐車場(主にトラックが駐車されている)、西側もイオンモールの青空駐車場になりますので、この階でも日照・視界良好です。

間取りは70㎡超ながら物件内では最も小さなタイプになります。
当物件は1フロア3戸(3タイプ)で、全戸70㎡超・70~74㎡の狭いレンジ内に収まっており、南東角住戸もこちらとほぼ同じ大きさになっています。

角住戸としてはけして大きな面積ではないため、玄関・廊下を一直線としたオーソドックスな田の字設計になるのですが、2WAYのマルチクロゼットが2つあるのはポイントでしょうね。
いずれも間口が広いの効率的に収納が出来そうですし、2WAYゆえの使い勝手にも期待出来ます。

ミタスモパウダールームは中住戸74㎡のみの設定なのですが、こちらの洗面所にも棚(収納)が豊富ですし、ゆとりがありますね。
バスルームには窓があるのは良いのですが、大きさ的には1416と小さ目なのは玉に瑕でしょう。

坪単価は288万円。第1期は中層階の数戸のみなのでこのぐらいの単価帯が多いのですが、予定価格としては270(低層)~330(上層)といった感じですので、このままの水準で分譲されるとなると平均は290~300万円になるでしょう。

近年の北戸田駅を最寄りとした供給は、サンクレイドル北戸田(2019年分譲/駅徒歩10分・戸田市/約225万円)、サンクレイドル北戸田Ⅱ(2020年分譲/駅徒歩9分・戸田市/約220万円)、レーベン北戸田アトモス(2021年分譲/駅徒歩12分・さいたま市/約210万円)、レーベン北戸田ルミナス(2021年分譲/駅徒歩9分・戸田市/約225万円)、レーベン北戸田ソリッド(2021年分譲/駅徒歩7分・蕨市/約225万円)、ジオ北戸田(2022年分譲/駅徒歩7分・蕨市/約230万円)、クレアホームズ浦和辻緑道(2023年分譲/駅徒歩6分・さいたま市/約260万円)があります。

イオンモール隣接の買物至便な地とはいえ、駅距離はそこそこありますし、道路の向かいが工業地域で住宅地としてけして優れているとは言えないことを考えると、強気な印象になるでしょうね。

オハナ北戸田ガーデニア(2013年分譲/駅徒歩9分/約145万円)の分譲当時とは相場が全くと言っていいほど異なるわけですが、流石に倍の水準は行き過ぎな気が…。

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