アルファステイツ北戸田【グロス価格を考慮した最大面積×ミタスモの中住戸】5階74㎡6,180万円(坪単価277万円)

続けて、アルファステイツ北戸田。

設計はアトリエプラス・ワン、施工は埼玉建興で、直床になります。

前回の記事で述べたように、敷地面積800㎡ちょっとの小ぶりな物件になるのですが、空地率は約66%と高く出来ているためランドプランにはゆとりを感じますね。

接道しているのは南側のイオンわくわく通り沿いだけということもあり、空地の多くは車路と駐車場(平置)になってしまうのですが、わくわく通りからしっかりとセットバックした位置に建物を立てることが出来ているため、エントランスアプローチは奥行がありますね。
駐輪場への動線も兼ねてはいますが、アプローチ幅もわりとしっかりとしており、傍らに花壇のような植栽があるのもポイントでしょう。

外観に大きな特徴はありませんが、シックなトーンでガラス手摺とコンクリ手摺を使い分け、かつ、バルコニー戸境をマリオンでしっかりと区切っているあたりは悪くありません。

前回のアルファステイツ北戸田

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の2LDK+S、南向き中住戸です。南方向はイオンわくわく通りの向かいに倉庫や青空駐車場が広がっており、やはり視界抜けが得られる良好なポジションです(※景観上、魅力的とは言い難いところがあります)。

間取りは両隣の角住戸よりも大きく物件内で最も大きなタイプになります。唯一のミタスモパウダールーム採用プランでもあり、面積帯的に言っても”角住戸よりも中住戸に力を入れる”ような提案になっているあたりにデベロッパーの葛藤を感じずにはいられません。

基本的には条件の良い角住戸の面積を大きくするものですし、プラン(設計)においてもそういった角住戸により差別化を施すことが”王道”ではあるのですが、当物件は"真逆の提案"になっています。

少なくとも”面積逆転”の理由は明白で、グロスの嵩みを抑えるためでしょう。
角住戸の方が単価が高くなるのは当然で、角住戸の面積を王道通りに大きくしてしまうとグロスが嵩み過ぎてしまうのです。このエリア・駅距離的に予算に余裕のある方は限られており、相対的に単価の安い中住戸の面積を大きくして価格帯(グロス)の上限を抑えた形ですね。
逆に言うと、グロスの下限も上がることになり、物件全体として価格(グロス)のレンジが狭まることに違いありませんので、それはそれでデベロッパーにとって悩ましい状況が生じるのですが、グロスの嵩みに特に敏感な中小デベロッパー物件ではわりと見かけるケースではあります。

なお、ミタスモパウダールームはこのシリーズではお馴染みのもので、洗濯機置場の横にカウンター、さらに、足元収納やホスクリーンを設けたことで、アイロン掛けや室内干しなどの作業も完結できる「家事室」としての機能性を高めた取り組みになります。

坪単価は277万円。先ほどの同階角住戸に比べると単価がいくらか抑えられており、それこそが上述のグロス価格を考慮した価格設定ということになります。グロス価格は先ほどの71㎡の角住戸と全く同じですね。
「1フロア3戸」を前提とすると容積率などとの兼ね合いもあり、それぞれのプランの面積設定が悩ましいところではあるものの、仮に中住戸に角住戸よりも小さな60㎡台後半のものを設計出来ていたとしたならば5,000万円台(6,000万円未満)のお部屋を多く供給することが出来たはずで、このエリア・駅距離でほぼほぼ6,000万円台という価格設定は気になるところです。

設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーはありません。この単価帯ですので水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターも見当たりませんが、食洗機は付いています。

管理費は227円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数33戸の小規模物件なりにそこそこの水準にはなっています。

駐車場は全15台(縦列駐車1区画含む)で平置になります。別途、来客用が1台あります。

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