ルフォン船堀ザ・タワーレジデンス【意外にも豊かなランドプランと共用施設】19階75㎡9,960万円(坪単価441万円)

続けて、ルフォン船堀ザ・タワーレジデンス。

設計・施工は長谷工ですが、普通に二重床が採用されています。
ただ、20階建の小ぶりなタワマンということで、制振や免震構造などの特殊な構造にはなっていません。

敷地面積2,100㎡弱×空地率約50%はタワマンとしては小さい(低い)ものの、ランドプランは思っていた以上に特色がありますね。
南東角地で、ワイドな南面は道路沿いの既存街路樹と連続するかのような並木に厚みのある植栽(アースガーデン)、また、敷地北東部のエントランスアプローチの傍らにもまとまった植栽空間が施され、エントランスホールやグランドラウンジなどのガラス面豊かな共用空間から南北の緑が存分に望めるようになっているのは上手いですね。

共用施設としては、ホール脇のグランドラウンジの他にしっかりとした大きさのライブラリーラウンジとコミュニティラウンジがありますし、屋上には江戸川区花火大会も楽しめるビューテラスを施すなど、タワマンなりの空間も忘れていません。
近年は中規模物件でも見かけることがありますが、1階にランドリーコーナーが設けられているのもポイントの1つになるでしょう。

デザイン的には東西両角住戸にコーナーサッシを施し、その上部に水平に伸びるコーナー部の庇(梁)が彫(凹凸)のある3層になっているのがポイント、また、南面の戸境には縦に貫く二重マリオンが複数本施され、縦横を強調した存在感のある設えです。
また、エントランスアプローチには建物から大きくせり出したシックなキャノピーがデザインされていて、大理石調の袖壁も相まった重厚な迎賓空間も実現しています。

タワーを名乗る以上、制振や免震どころか、各階ゴミ置場や内廊下設計などワンランク上の共用パフォーマンス(構造・サービス・空間デザインなど)を実現出来ていないのはやはり残念な印象にはなってしまうのですが、20階建133戸というスケールからすれば当然(やむなし)のパフォーマンスでしょう。
価格はともかくこの物件の名称が「ルフォン船堀ザ・レジデンス」だったら微塵も違和感はなく、むしろこのパフォーマンスは差別化要素に長けていると感じるでしょうね。

前回のルフォン船堀ザ・タワーレジデンス

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南向き中住戸です。南はそのように準工業地域(容積率×第二種高度地区の斜線制限)で戸建などの低層住宅街となっており、その先も湾岸エリアまでとりわけ高い建物のないエリアとなっているため、この高層階からは非常に奥行ある眺望が楽しめます。

間取りは70㎡台中盤の3LDKで、中住戸の中で最も大きなタイプになります(他は66~71㎡)。

前回の記事で述べたように、当物件はタワマンとは言いつつも"全戸南向きでその南面条件が素晴らしい"物件です。そういった点で、この最低でも3LDK66㎡を確保したプランニングは適切だと思いますし、デベロッパー(サンケイビル)は立派だと思いますね。
このような良好な南面条件とはいえ、昨今の相場を鑑みれば最低でも66㎡を確保した全戸3LDK超(70~80㎡台中心)はグロスの嵩みが気になるところで(単価が伸びにくい)、他デベロッパーがこの地にタワマンを立てていたらかなりの確率で50㎡台(2LDK)が設けられていたのではないかなと…(デベロッパーによっては40㎡台の1LDKがあっても驚きはしません)。

そういったこともあるのか、低層階中住戸でも結構立派な水準(特にグロス)になっているようにも思いますが、こちらは中住戸ながら75㎡という非常にしっかりとした面積を確保しつつ、玄関脇に土間を施したひと工夫があるあたりにも好感が持てます。
※全戸南向きゆえに中住戸は田の字のオンパレード的な感じになっているので、こういったイレギュラーなプランがあるのは嬉しいですね。

どうせならば土間に手などを洗うことの出来るボウルがあると良かったような気もしますが、可動棚付の明るい土間スペースは重宝しそうです。洋室2側の柱の食い込みが回避されているのも◎でしょう。

なお、連窓サッシが採用されているのは魅力となる反面、洋室3の引き戸がウォールドアでないのはやはり残念ですね。

坪単価は441万円。480万円近い角住戸の高層階に比べればこなれてはいますが、低層階は400万円を切るものもあり、それでも南面条件は良好ですので、そこそこの上下差が設けられていると感じます。
グロスは約1億であり、高層階とは言えども19階(いわゆるタワマンの高層階を味わうにはちょっとパンチに欠ける)ということを鑑みるともうちょっと"プレミアム"が小さい方が無難だった気もしますが大きな違和感まではないでしょう。

ちなみに、第1期は62戸の供給とまずまずのスタートになるようです。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板(側面まで)、さらに、廊下もタイル貼、キッチンタッチレス水栓、LDに加え洋室1室の床暖房、玄関電気錠(顔パス可能な生体認証システムTebraFACE)など充実しています。
ゼッチ基準を満たしたエコ・断熱性能の高さもポイントになるでしょう。

管理費は279円/㎡。そのように、外廊下、各階ゴミ置場なし、コンシェルジュサービスなし、などコストのかかるものがないとはいえ、ディスポーザー付での水準ですので悪くはないでしょう。

駐車場は47台で、身障者用1台(平置)を除き敷地西端の独立したタワーパーキングとなります。

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