ヴァースクレイシアIDZ千代田岩本町【2駅2路線が徒歩3分の高い交通利便性】9階42㎡7,420万円(坪単価589万円)

ヴァースクレイシアIDZ千代田岩本町。

所在地:東京都千代田区岩本町3-7-7
交通:岩本町駅徒歩3分、秋葉原駅徒歩3分(東京メトロ。JR線は徒歩5分)、浅草橋駅徒歩11分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:12階建、27戸

昭和通りや靖国通りから1本入った、神田川が至近となるポジション、柳原通り沿いに誕生する物件です。
お得意のクレイシア(20㎡台のワンルーム)共存型で、こちらのヴァースクレイシアは30~40㎡台の構成になります。

北側の神田川との間には8階建のビル(この12階建と同じぐらいの高さ)を挟み、都心・商業地域の物件なりに視界は芳しいものとは言えませんが、岩本町駅だけでなく秋葉原駅(東京メトロ)も徒歩3分となる非常に高い交通利便性を誇るポジションですね。

買物便は、スーパーで言うと岩本町駅の周囲に複数のまいばすがあり、最も近いものは徒歩3分でしょう。まいばす以外だと徒歩9分にライフ、徒歩10分にマルマンストアといったところでしょうか。

設計は飯島建築設計事務所、施工は合田工務店、デザイン監修はカーサデザインコンサルタントです。

敷地面積はわずか145㎡ほどの小さなもので、商業地域らしく敷地には微塵も余裕は感じられません。ただ、角地(北西)で、柳原通りに面しているため、物凄く囲まれ感があるということはないですし、外観もグレージュのモザイクタイルに石状塗装で幾何学的なラインを強調するなど、単調さを回避しているのは上手ですね。

公式ホームページ
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お部屋は42㎡の1LDK、北東角住戸です。北側は柳原通りの向かいにその8階建ビルがあり最上階ですら視界は抜けませんが、最低限の離隔がありますのでこのような都心部であればけして悪い印象はありません。また、東側はこの界隈では比較的背の低いビル群になっているため、この階であればそこそこ先まで抜けてきますね。

間取りは40㎡超の大き目の1LDKではありますが、柱の食い込み具合からすると”登記面積で40㎡”を超えることはなさそうで、住宅ローン控除の要件を満たせていない可能性が高いでしょう(詳細は売主への確認が必要です)。

流石に30㎡台中盤程度の1LDKに比べると全体的にゆとりを感じることは出来るものの、柱の食い込み、また、玄関周りが比較的ゆとりある設計になっていることも影響してか専有面積ほどの余裕はないようにも思います。

また、そのように建蔽率・容積率の高い商業地域、かつ、敷地面積の小さな物件のためやむなしではありますが、窮屈なバルコニー設計も気になるところですね。

坪単価は589万円。"ヴァースクレイシア"のもう1タイプ34~35㎡の1LDK(北西角住戸)と比べるとこちらの方が若干単価高の設定になっています。こちらのタイプは中層階以上のため、純粋な比較は出来ないものの、そちらのタイプの低層階は530万円程度もあり、主開口部のある北側の視界はどの階でも大きな差はないことを鑑みると少々疑問の残るお値段設定です(もう1タイプはLDの開口部が小さい設計で、そういったあたりも影響してはいるのでしょうが…)。

近年の近隣供給事例としては、ガレリアドゥエル神田岩本町(2022年分譲/岩本町駅徒歩4分/約500万円)があるぐらいで、その前はリビオレゾン千代田岩本町ルジェンテ(2019年分譲/岩本町駅徒歩3分/約415万円)になってしまいますね。

こちらの平均は560万円ぐらいになるはずで、ここ1年ちょっとの間のさらなる価格高騰を鑑みれば大きな違和感はありません。
ただ、ガレリアはプロパストらしい特色のある(付加価値を感じる)物件でしたし、こちらはブランドに加えスケールや共用面での魅力にも欠ける物件にはなりますので、もう少し価格で勝負して欲しかったところですね(600万円近い上層階は特に)。

設備仕様面は、小規模コンパクトですのでディスポーザーがないのは当然ですが、このような単価帯でトイレ手洗いカウンターすらないのは残念ですね。なお、間取り図からは分かりにくいのですが、床暖房に関しては普通に付いています。

管理費は407円/㎡。ディスポーザーはありませんが、一応は内廊下設計、また、そもそもかなりの小規模物件になりますので高くなるのはやむなしでしょう。小規模の宿命で純粋にコスパは悪いですけど…。

なお、駐車場はありません。

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