リスティア戸田ブリシアコート【駅距離はあるが買物便は良好】65㎡5,598万円(坪単価284万円)

リスティア戸田ブリシアコート。

所在地:埼玉県戸田市大字新曽字芦原1818他(地番)
交通:戸田駅徒歩14分
用途地域:第一種住居地域
階建、総戸数:7階建、49戸

マンション名にあるように、リスタープロパティーズとブリスのJVとなります。
とはいえ、リスタープロパティーズの実績はパレ・ド・ルピナス南千住Ⅲ(パレ・ド・ルピナスはCMCのブランドで、CMCとのJV)があるぐらいですし、こちらも内容的にはほぼほぼ「ブリシア」な感じですね。
60㎡前後のコンパクトな3LDK中心で、オーナーズスカイテラスやオーナーズリビングテラスを採用したプランニングはブリシアそのままです。

立地としては、戸田駅から南西方向、新曽つつじ通りの手前(少しだけ内側に入ったポジション)となります。
徒歩14分と駅距離はあるものの、駅周辺もこちらの敷地も同様に低地ですのでアプローチはフラットです。

買物便は、スーパーで言うと徒歩4分にベルク、徒歩7分にマルエツ、徒歩8分に業務スーパーと駅とは異なる方向にあるのがポイントでしょう。駅周りだと徒歩11分にヤオコー、徒歩12分にオーケー(T-FRONTE)があるので駅からの帰り道での買物のしやすさという点でも良好です。

駅距離を鑑みればやはり車があった方が便利なエリアではありますし、実際、駐車場設置率は約73%と高めなわけですが、徒歩7分にコーナンドイト、目と鼻の先徒歩3分に彩香の湯など、駅距離のわりに徒歩圏内での魅力が窺えるポジションと言えるでしょう。また、荒川河川敷(戸田橋花火大会の打ち上げ場所)も徒歩圏にはなりますね。

なお、通学区は、新曽北小学校で徒歩9分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は65㎡の2LDK+S、南西角住戸です。西側には8階建のヒューマンスクエア戸田ヴィラシア、南方向には7階建のリベルテ戸田があり、上層階でも視界が抜けることはありません。
ただ、リベルテの建物との間にはリベルテの青空駐車場を挟むため離隔は確保出来ていますし、日照も良好ですね。

間取りは南東角の70㎡超に比べると小さいものの、物件内では大きな方になります。

とはいえ、60㎡台中盤の実質3LDKのためけしてゆとりはないのですが、玄関・廊下が効率的に纏まっているため、収納をしっかり目に確保した上で居室畳数もまずまずの大きさに出来ています。

LDKは12.8畳と、やや小ぶりな印象ながら二面採光、かつ、南面ワイドな開口部は魅力ですね。洋室2の引き戸を開くことで広々とした空間にもなります。
キッチンがかなりゆったりとした設計になっているのも当プランのポイントになるでしょう。

一方で、浴室は1317ではなく1418を確保出来ていると良かったでしょうね。

坪単価は284万円。低層階には230〜240万円台まである一方で、最上階のオーナーズスカイテラス付のタイプには340万円超まである単価レンジが広めの物件です。
ただ、突出した水準のオーナーズスカイテラス付住戸を除くと230〜300万円がほとんどで、それらを除いた平均は270万円ぐらいでしょうか。

近年の戸田駅の近隣供給事例としては、ザ・パームス戸田マスタープレイス(2021年分譲/戸田駅徒歩8分/約250万円)、プレシス戸田レジデンス(2023年分譲/戸田駅徒歩7分/約265万円)があるぐらいですが、隣の戸田公園駅(快速停車駅)では、オーベル戸田公園レジデンス(2021年分譲/戸田公園駅徒歩6分/約250万円)、クレアホームズ戸田公園(2021年分譲/戸田公園駅徒歩7分/約245万円)、ジオ戸田公園(2021年分譲/戸田公園駅徒歩9分/約235万円)、プレシス戸田公園ソルティエ(2022年分譲/戸田公園駅徒歩8分/約240万円)とわりとあります。

昨年分譲されたプレシス戸田レジデンスは駅北東部のまだまだ殺風景な区画整理事業地内だったため単純に比較することは出来ないものの、それ以外の物件と比べても”駅距離のわりに強め”の印象はありますかね。

とはいえ、当然ながら直近のさらなる相場高騰の影響はありますし、上述のように買物利便性等に魅力のあるエリアなので大きな違和感まではないでしょう。上層階や角住戸の300万円近い水準のものは、駅近中古などの条件の良いものとの競合が激しくなりますし、もう少し抑えて欲しかったところでもありますが…。

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