ザ・パークハウス千代田六番町【高さは出せないが国内屈指の住宅街】8階110㎡49,900万円(坪単価1,496万円)

ザ・パークハウス千代田六番町。

所在地:東京都千代田区六番町7-4他(地番)
交通:四ツ谷駅徒歩5分(JR線。東京メトロは徒歩6分)、市ケ谷駅徒歩7分、麹町駅徒歩8分(6~23時まで利用可の6番出口徒歩5分)
用途地域:第一種住居地域
階建、総戸数:地上7階地下1階建、48戸(募集対象外住戸32戸含む)

従前は六番町学園通ビル及び紫山会館(当物件の1階には「稽古場」が入ります)のあったところで、等価交換による地権者住戸が3分の2を占めるため分譲はたったの16戸です。あっという間に完売してしまいそうな状況ではありますが、リクエストをいただいたので第1期(3月中旬供給済)のお部屋を中心に取り上げていきましょう。

立地としては、番町学園通り沿い(南側)で、番町小学校の向かいとなります。四ツ谷駅と市ケ谷駅がどちらも同じぐらいの距離となる六番町の中ほどとなるがゆえの落ち着きが窺えるポジションですね(向かいが番町小学校なりの賑やかさはある)。

六番町での分譲マンションの供給は、2018年のブランズ六番町以来のことで、当時はNo.1だった公示地価(六番町6-1。プレミスト六番町などのある二七通り沿いで、プレミストの分譲時の記事でもそれについて言及しています)が現在は赤坂1丁目(-1424)に次ぐ2位にはなってしまいましたが、国内屈指の超高級住宅街になります。

ちなみに、この6番町7のある六番町の奇数番地は「六番町奇数番地地区計画」により一定数以上のワンルーム(30㎡以下)を設けた住宅の制限、さらに、建物の高さも25mに制限するなどといった厳しいルールが定められているなど、良好な住宅地が形成されています。そういった高さ制限があるがゆえに、高さ・階高に優れたプレミスト六番町(16階建約60m)やブランズ六番町(15階建約56m)のような眺望面・視界面での魅力には欠けるものの、住宅地としての魅力は十分過ぎるほどでしょう。

高さが出せないエリアということで、建物スケール的にはけして大きなものではないのですが(高さが出せない上、前面道路幅員との関係で容積率も低めなので物件スケールも伸びていない)、敷地面積は1,500㎡超あり、小ぶりな物件の多い六番町界隈ではむしろ大きな方、また、ほとんどが70~110㎡台となった物件で、この地に相応しいゆとりあるプランニングという点でも注目出来る物件です。

買物便は、スーパーで言うと徒歩4分に成城石井、徒歩7分にライフ(コモレ四谷)、徒歩9分にマルエツ、徒歩10分に自然食品F&F、徒歩12分にリンコスとココスナカムラといった感じです。ライフやマルエツなどがもう少し近ければ良いのでしょうが、日テレによる再開発エリアもほど近いポジションなので、将来的には今よりも買物便が良くなるのではないでしょうか。

通学区は、もちろん目の前の番町小学校で徒歩1分となります。

公式ホームページ
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お部屋は110㎡の3LDK、南東角住戸です。建築基準法上は7階となる最上階住戸ではありますが、東は番町レジデンス、南は三菱UFJ銀行番町分館という同程度の高さの建物が立っているため視界が抜ける感じではありません。ただ、三菱分館はこちらよりの部分が低層になっているため、水平方向の離隔はそこそこに図れており、日照的にも申し分ないポジションです。

間取りは物件内で最も大きなもので、上層階は地権者住戸が多くなっていることからも(6~8階の分譲はこちらのお部屋を含む2戸だけ。最上階はこちらだけ)、目玉的なプランと言えるでしょう。

柱の食い込みが少々気になるプランではあるものの、開口部が全体的に充実していますし、良好な玄関位置ときれいなT字形の玄関・廊下もこのクラスのお部屋として違和感のないものです。
キッチンから洗面所へは少々周り込む感じにはなりますし、LDや洋室2室から洗面・浴室に向かうにあたり玄関の正面を通過する必要があるのはちょっと微妙な印象もあるのですが、キッチン・洗面・浴室いずれにもゆとりを感じることの出来るラグジュアリーなタイプになります。

最大天井高は2.65mで、こういった超高額物件としては並の水準ですが、そのように高さ制限が厳しいエリアですのでこれ以上を求めるのは難しいでしょうね。なお、廊下はタイル貼となっており、LDの入口のところまで(入口扉が開く部分あたりまで)がタイルになっているあたりは高額物件らしい点でしょう。

坪単価は1,496万円。そのように地権者住戸を除くと上層階の分譲はわずかですし、そもそもたったの16戸の分譲ですので平均坪単価で論じることにあまり意味はないでしょう。
数少ない角住戸(100㎡超)は1,300~1,400万円台、それ以外が1,000~1,200万円台(次記事で取り上げる地下1階のタイプに900万円台もあります)といった感じの設定ですね。

近年の番町の供給事例としては、パークコート千代田四番町(2021年分譲/市ヶ谷駅徒歩5分/約895万円)、パークコート千代田一番町(2021年分譲/半蔵門駅徒歩3分/約1,020万円)、ジオ一番町(2022年分譲/半蔵門駅徒歩2分/約715万円)、ザ・パークハウスグラン三番町26(2022年分譲/半蔵門駅徒歩8分/約935万円)、パークコートザ・三番町ハウス(2023年分譲/半蔵門駅徒歩8分/約840万円※定借)があります。

こちらは立地や時期的なものもあり、さらに立派な設定になっていますが、パークコート千代田一番町の高層階角住戸は2022年末に(あえての)完成売りとして供給され、中には坪単価1,500万円のものがありました。

こちらは"数少ない(スケールのある物件が限られる)六番町"、"分譲はたったの16戸"というだけで売れるのは当然のことですので、妥当な価格はあってないようなものではあるのですが、ここは地区計画により高さが出せておらず上層階でも視界が抜けないことを考えると、そういった希少性を逆手にとった"プレミアム"が大きく感じてしまうところがあるでしょうか。
共用部・専有部も価格帯なりに気を使っているようには思いますが、"グランレベル"かと言うと実際そこまでとは感じないですからね。

ちなみに、やはり第1期では16戸中14戸を即日完売させる人気ぶりで、残るは48㎡の2戸のみとなっています。

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