センチュリー川口芝エアビスタ(川口7scenesPJ)【蕨駅徒歩7分×南面良好な川口アドレス】2階77㎡6,798万円(坪単価291万円)

センチュリー川口芝エアビスタ(川口7scenesプロジェクト)。

所在地:埼玉県川口市芝新町12-30
交通:蕨駅徒歩7分
用途地域:近隣商業地域
階建、総戸数:13階建、72戸

蕨駅の真東方向、川口市の端っこポジションになりますね。
最寄駅が蕨となる中での”川口推し”はこのエリアではよくあることで、物件名に特段の違和感を覚えることはありません。
既に第2期が始まっているというのに未だに「川口7scenesプロジェクト」として広告宣伝しており、物件名の「センチュリー川口芝エアビスタ」を極力表に出さない方針は謎でしかありませんが…。

当物件の立地のポイントは、やはり”蕨駅徒歩7分の川口アドレス”という点で、”全戸南向き”という点も合わせると約21年ぶりの供給になるようですね。
近年も近隣芝新町アドレス内にはネベル川口芝コルテ、デュオヴェール川口芝テラスといった分譲マンションが誕生してはいますが、いずれも30㎡台中心のコンパクトマンションのためファミリータイプは久々ですし、かなり南面条件に優れた中での全戸南向きという点は少なからず特徴になってくるでしょう。「エアビスタ」というネーミングにも納得できるポジションですね。
以前の蕨駅物件でも述べているように、蕨市・川口市共に外国人比率が高いなどといった、日本人にとっては気になる材料もあり、そういったあたりもファミリータイプの供給が少なめな理由の1つでもあるのでしょうが、駅西口で進行中の再開発も楽しみや材料の1つでしょう。
再開発は2027年竣工予定の約1.9haのスケールのあるもので、住宅(タワマン)の他、商業施設、公共施設、図書館なども整備されます。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩5分にビッグ・エーとまいばす、徒歩6分にライフと東武ストア、徒歩9分にマミーマート、徒歩11分にコモディイイダがあり、凄く近くはないものの駅徒歩7分なりに選択肢はかなり豊富ですね。

なお、通学区は芝小学校で徒歩17分と、アプローチはフラットながら距離はかなりありますね。そのように川口市の端っこポジションですのでありがちではあるのですが、ファミリータイプ物件としては悩ましい点になるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は77㎡の4LDK、南西角住戸です。南は幅・奥行共に申し分のないエントランスアプローチで、道路の向かいの前建までは34m超の離隔があります。
西から南西にかけては2〜3階建の住宅がありますが、日照は問題なく低層階でもかなり恵まれたポジションですね。

間取りは物件内で最も大きなものにはなりますが、3LDKではなく4LDKなので1室1室のゆとりがあるわけではありません。
ただ、四角の柱がきれいにアウトフレーム化された設計は素晴らしいですし、角住戸ながら玄関・廊下を一直線にしていることから効率性はかなり高いですね。

LDは角位置(二面採光)でないながらも南面にしっかりとした開口部、また、浴室にも窓があるなど角住戸なりの豊かな開口部も魅力的なプランでしょう。ウォークインクローゼットの間口が広く、奥行きが比較的浅めなのも良いでしょうね(無駄なスペースが生じにくい)。

一方で、洋室2・3のいずれかがウォールドアなどのLDと一体利用しやすい設計になっていると良かったようには思います。

坪単価は291万円。上層階は330万円超になりますので、低層なりに抑えられてはいます。
全体のレンジとしては概ね280〜340万円ですので、平均は310万円ほどになるでしょうか。

近年の蕨駅の供給事例としては、ザ・ヒルズ川口芝レジデンス(2021年分譲/駅徒歩12分・川口市/約225万円※平均専有面積約225万円のコンパクト)、センチュリー蕨(2022年分譲/駅徒歩13分・蕨市/約230万円)、エクセレントシティ蕨ステーションフロント(2022年分譲/駅徒歩3分・蕨市/約315万円)、ガーラレジデンス川口パークアリーナ(2023年分譲/駅徒歩19分・川口市/約210万円)があり、蕨市と川口市の違いはあれど駅徒歩3分のエクセレントシティに匹敵する立派な水準で、ここ1年ほどの間のさらなる相場高騰がしっかりと加味されていますね。

こちらの後発としてつい最近販売開始されたジオ蕨中央(駅徒歩11分・蕨市)の平均が270~280万円ですので、駅距離の差や川口市という点を鑑みるとそこまで違和感はないのですが、エクセレントシティ自体もやや強く感じた物件でしたし、その”南面のプレミアム”がかなりしっかりと乗った印象ではありますかね。
実際、南面は魅力的ではあるものの、むろんタワマンのような高さがあるわけではないため、上下の単価差はもう少し小さくともおかしくなかったようには思います。

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