シティテラス多摩川【多摩川住宅再生の先陣を切る900戸】6階83㎡7,200万円(坪単価288万円)

シティテラス多摩川。

所在地:東京都調布市染地3-1-811他(地番)
交通:国領駅及び狛江駅が徒歩25分前後(棟による)
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数:12階建、900戸(非分譲住戸244戸含む)

約50ha、全体戸数3,900戸にも及ぶ広大な多摩川住宅の再生の先陣を切るプロジェクトで、こちらの「ホ号棟(380戸)」跡地だけでも敷地面積37,000㎡超あり、総戸数900戸の物件に生まれ変わります。

言うまでもなく非常に駅距離のあるちょっとした陸の孤島となるエリアではありますが、南面が多摩川(河川敷)に面したポジションで、多摩川五本松公園~多摩川自然観察緑地~多摩川緑地公園が連なる環境面での魅力は折り紙つき、また、当物件の後には積水ハウス・小田急不動産・長谷工がニ号棟(狛江市アドレス)の建替(総戸数522⇒1,217戸)を行うことが決定、さらに、ハ号棟(最も北寄りの棟は国領駅が徒歩約15分で多摩川住宅の中では最も駅に近いエリア)も野村・東京建物・旭化成が参画し建替に向けて協議中ということで、街の若返りと共に景観面もより良いものになっていくことでしょう。

とはいえ、現状の交通便に関してはやはりバス利用や自家用車がベースになるはずで、狛江駅や調布駅へのバス路線(バス停)は豊富ではあるものの、いずれも徒歩5分前後(棟による)と"そこまで近くない"のは気になる点でしょう。東西南北の4方向ちょうど同じぐらいの距離のところに4つのバス停があり”どこもとりわけ近くもなければ遠くもない”という微妙なポジションになっています。

駐車場の設置率は意外にも5割を切っていますし、どうしても交通アクセスがネックに感じてしまう立地条件ではあるものの、そのように今後積水ハウス他が1,200戸超の供給を行うことが決定していますし、新たな住民の増加により住みよい街になっていくのは間違いないでしょう(※住不はのらりくらりと販売するため住民が急激に増えることはなく、二号棟やホ号棟の分譲もすぐというわけではないので、大きく様変わりするまでは結構な年月がかかりそうではありますが…)。

買物便では、先月中旬にコープみらいが移転オープン(同一区画内東側に移転・増床)し、徒歩5分前後(棟による)になったのは大きいですね。テナントとしてセリアなどの15店舗も入居しています。
徒歩10分圏内のお店は他にサンドラッグがあるぐらいで、まだまだ便利とは言えないのですが、自転車などを利用すればオーケーやいなげやina21も使えなくはないですね。やはり車がないとかなり利便性が低下するポジションで、駐車場設置率が5割にすら達していないのは少々気にはなりますが…。

なお、通学区は染地小学校で徒歩8~11分(棟による)とやや距離があります。

公式ホームページ
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お部屋はF棟の83㎡の4LDK、南東角住戸です。当物件はA~Gの7棟(見た目通り細かく分けると11棟だが、エントランスは7棟だけにあり、棟が連続している部分がある)で構成されており、ざっくりとした配棟は南端にあるA・B棟から北に向かって順にアルファベット順に並んでいるためF棟は北端付近(コープが近い方)に位置しています。
こちらの南東角住戸の東側はG棟(の南西角住戸)、南側は中庭を挟みE棟(12階建)という感じになります。

A・B棟(多摩川リバーサイド1列目の6階建)やC・D棟(2列目の12階建)の上層階住戸のような多摩川ビューは望めませんが、大きな中庭スペースを挟んでいるのでE棟との離隔は十分にあり、大規模開発によって誕生する物件なりの魅力が窺えるポジションです。
※こちらF棟も12階建ではありますが、この南東角は8階から上が非分譲(地権者住戸)となっています。

間取りは物件内最大級のもので、日照や視界面が考慮された結果でしょう。

ただ、3LDKではなく4LDKにはなるため1室1室にゆとりは感じにくく、特にLD周りは気になりますね。
住不物件にありがちな設計で、LDの入口付近の実質的な廊下部分がかなり長くなっています。この部分を含んでのLD12.2畳ですのでLDはかなり手狭でしょうね。
洋室3の引き戸を開くとそこそこの大きさの空間(ワイドな連窓サッシも魅力)にはなるものの、あくまで4LDKとして考えた場合には居室空間はギリギリの印象になるでしょうか。

収納をかなり重視したことが影響していると思われ、居室よりも収納を重視したい方には良いタイプだとは思うのですが、浴室も1418ではなく1620に出来るぐらいの余裕があると良かったでしょうね。

坪単価は288万円。
今年1月に行われた第1期では当初から予定されていたパンダ部屋(坪単価約180万円)を含む107戸が供給され、平均坪単価は約220万円という水準でした。
107戸を供給というあたりからもお分かりのように、650戸超の分譲ともなると流石の住不も"スタートダッシュ"を意識したようですが、現在分譲中のお部屋では早速値上げが行われています…。
第1期107戸の最高単価は272万円でしたので、こちらは専有面積が大きな分、単価的にはそこまでの上昇に感じないかもしれませんが、グロスではおよそ400万円、70㎡程度の中住戸などもともと単価が控えめな設定だったタイプだと500~600万円(階数などが多少違ったりもするので厳密な比較はできませんが、概ね条件の似たタイプで比較)上がっているものもありますね。

近年の近隣エリアの供給事例として参考になりそうなのは、エクセレントシティ調布つつじヶ丘(2022年分譲/つつじヶ丘駅徒歩9分/約320万円)、ブリシア国領(2023年分譲/国領駅徒歩12分/約305万円)ぐらいでしょうか。2020年あたりまで遡れば調布駅徒歩10分圏内での供給が豊富ですけど、相場はかなり変わってしまいました…。

駅徒歩10分超のブリシア国領ですら300万円を超えていましたので、さらに相場が上昇したこちらの第1期平均220万円水準は現実的な設定で、107戸が供給されたのも納得です。
ただ、現在は1割程度上昇して240万円程度(平均的な条件のお部屋)になるのでしょうし、こういった角住戸は第1期時点から"プレミアム"が大き目に設定されていたため300万円近くになってしまっています。グロスでは優に7,000万円を超えますし、東側の視界がいずれG棟(Ⅱ工区)に塞がれる(角住戸としての魅力はけして高くない)という点を鑑みても強気な印象になりますね。

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