シティテラス多摩川【緑あふれる37,000㎡超】1階70㎡4,700万円(坪単価222万円)

続けて、シティテラス多摩川。

設計・施工は売主にも名を連ねる長谷工で、直床になります。

やはり最大のポイントになるのは多摩川河川敷沿いの敷地面積37,000㎡超のスケールでしょう。
空地率は約6割と高く出来ており、駐車場や駐輪場による面積消費があっても敷地内の充実した緑は目を見張るものがあります。

F・G棟とE棟の間、敷地中央付近のグリーンパーク、E棟とC・D棟間のグランドパティオ、A・B棟と染地通りとの間のガーデンと、緑あふれる複数のまとまった空間がデザインされており、環境面・景観面での魅力は確かなものがあります。

デザイン面では、車寄せを設けた共用棟の2層吹抜エントランスは住不らしい非常にインパクトのあるものですね。以下のオープンラウンジにまたがり大々的な2層吹抜ガラスウォールデザインになっており、そこに面した車寄せも合わせ物件の顔として申し分のない空間です。
さらに、建物外観に関してもバルコニー周りの要所要所にマリオンなどで逆L字や二重のラインを施すことにより単調さを回避、また、共用廊下側の一部にガラススクリーンを設置しているあたりも住不物件らしい点で良いアイキャッチになっていますね。

共用施設としては、個室ブースを備えたテレワークスペースもあるオープンラウンジ(2層吹抜)がメインですね。他キッズルーム&ペアレンツスペース、コミュニティルーム、2つのゲストルームなどが設けられます。

前回のシティテラス多摩川

公式ホームページ
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お部屋はやはりF棟の70㎡の1LDK+2S、西向き中住戸です。F棟は「逆コの字型(下が南)」の3棟で構成されており、こちらは唯一南向きではない棟(西向き)の中住戸になりますね。
西側道路の向かいは多摩川住宅ト号棟(5階建)があり、もちろん1階住戸では視界が抜ける感じではないものの、テラス~専用庭~道路を挟むことで十分な離隔があり、道路沿いの並木やト号棟敷地内の緑も魅力となるポジションです。

間取りは、奥行のある専用庭があることを除けば定番の田の字タイプなので、とりわけ目立ちはしないのですが、その専用庭に向かって幅のある連窓サッシが採用されているため空間的な広がりは一般的な70㎡以上のものがあるでしょう。

一方で、ネックとなるのはやはり2つのサービスルームでしょうか。複数棟で構成されている物件ということもあり、共用廊下側の採光は十分ではなく、建築基準法上の居室要件(採光要件)を満たせていない居室が2室も存在してしまっています。

読者の方であればよくお分かりかとは思いますが、中古市場でのリセールなどの際にはやはり1LDK(+2S)扱いになってしまうため、やはり検索などの際には不利になる可能性が高いでしょう。こういった大規模物件は常時売出中の物件があるはずで、いずれかのお部屋に興味を持った方は同物件内の他のお部屋も比べることが多いため、検討者の目に留まりにくいということはなさそうですが…。

ちなみに、こういった1LDK+2Sは近年の住不物件ではよく見かける特徴の1つです。シティハウス志村坂上シティテラス赤羽ザ・イーストもしかりですね。

坪単価は222万円。1月頭に開始された第1期107戸において同F棟の西向き中住戸70㎡(同一タイプではないが非常に似たタイプ)が198万円でしたので、やはり1割程度値上げがなされています。

中住戸においては、面積帯・プランの似たかなりの数を捌く必要があるため、角住戸との単価差が大きくなるのは当然ではあるのですが、当物件は前回の記事で述べたように"角住戸プレミアムが大き目(※)"のため、角住戸に比べるとまだ見れる水準ではあるのかなと…。
とはいえ、まだ100戸ちょっと売れただけですので1割前後(概ね400~600万円)の値上げは大き過ぎる(早過ぎる)気がしますし、街(再生)を盛り上げるためには、先陣を切るこちらの物件のスタンスがとても重要なのですが、住不にそんなボランティア精神(笑)はあるわけはなく…。
※2月に分譲開始されたシティテラス中央林間にもそのような傾向がありました。

設備仕様面は、総戸数900戸というスケールがありながらディスポーザーがないのは残念です。ただ、食洗機、ミストサウナ、天然石のキッチン天板、LDに加えベッドルーム1室の床暖房などが備わっており、特に天然石のキッチン天板はこの単価帯ではあまり見かけない仕様になります。
ゼッチ基準を満たした高いエコ・断熱性能もポイントになるでしょう。

管理費は260円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので総戸数900戸のスケールメリットが感じられません。これだけ緑が充実した広大な敷地であれば植栽管理に伴うコストは馬鹿にならない反面、駐車場も自走式と平置なので機械式ほどの維持管理費はかからないわけで、もう少しランニングコストが抑えられていると良かったようには思います。

駐車場は全429台で、内訳は自走式325台・平置104台(身障者用5台含む)になります。他に来客用が4台あります。

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