【地下2階でも日照ありそう】オープンレジデンシア目黒青葉台テラス2階67平米6,680万円【坪単価330万円】

オープンレジデンシア目黒青葉台テラス。

池尻大橋駅徒歩9分、渋谷駅徒歩13分、中目黒駅徒歩15分の2棟建総戸数29戸のレジデンスです。オープンレジデンシアらしいかなりの傾斜地に誕生する物件でA棟は地上6階地下3階建、B棟は地上3階地下1階建(B棟は1フロア1戸で総戸数4戸・・・。)のレジデンスです。

エントランスはA棟の4階部分(建築基準法上は1階)でありその下に3フロア分も地下住戸があるわけですが、南側のB棟に向かってかなりの急傾斜しているポジションであるため、A棟の3階部分(建築基準法上は地下1階)とB棟の最上階が同じぐらいの高さとなるので、地下住戸でもそれなりに日照が享受できそうですね。

施工は古久根建設、設計は空間企画設計一級建築士事務所ということで特にネームバリューがあるわけではありませんが、デザイン監修にはオープンレジデンシア南青山同様になんと光井純氏が起用されています。光井純デザイン第2弾物件ということみたいですね。

アクセントウォールと折上天井で演出されたエントランスホールはこの規模の物件としては一目置くことのできる存在ではありますが、外観デザインはいたって普通で高級感もありませんし、光井純デザインということでどれだけ資産価値にプラスの影響を及ぼすことができるかどうかは懐疑的でしょう。

敷地は接道している部分が少ないですし、お得意の駐車場ゼロパターンかと思いきやしっかりと9台も設定されていることに驚かされます。ファミリータイプ中心とはいえ、総戸数29戸で9台とは最近の物件にしてはむしろ設置率が高い方です。

公式ホームページ
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お部屋はA棟の67平米の3LDK、南向き中住戸です。南側にはB棟があるので視界は抜けませんが、建築基準法上の地下2階にあたるこのお部屋の正面は4階建のB棟の3階部分(建築基準法上の2階部分)にあたるため、上方向に圧迫感はなく日照もそれなりに享受できそうです。

間取り的にはいわゆる狭小3LDKであり、南北に長い敷地形状も影響しかなり奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のあるプランとなってしまっているがゆえにナロースパンですし、洋室1室は行灯部屋です。

洋室1の開口部は共用廊下の影響を受けにくい位置にあるのは良いですが、如何せんかなり小さいので採光面に難があります。当フロアは地階ですので、共用廊下自体が採光にすぐれているとは言えませんし実質2室が行灯部屋のような形になってしまっているのが残念ですね。

玄関はクランクインでプライバシー面の配慮がなされているのはよいですが、トイレの所でさらにクランクしていますし、LDの入口付近にも実質的な廊下部分が混入してしまっているので、もったいない印象です。LDは表記上も10畳未満で実質8畳ほどと思われます。
スパンのわりにLDの開口部幅が確保されているのは良いと思います。

坪単価は330万円。このエリアの分譲物件は少ないですからこのご時世単価的にはこんなものなんでしょうが、オープンハウス物件らしい手頃感は皆無ですし、10年以上前に分譲されたすぐ近くのタワーテラス目黒青葉台は平均坪単価約270万円でしたから、いかにここ数年の不動産相場が値上がりしているか分かりますよね・・・。

設備仕様は、ディスポーザーはないものの食洗機、キッチンバックカウンター、ミストサウナ、水回り天板の天然石仕様、さらに浴室の磁器質タイル仕様、廊下洗面トイレの石調タイル貼りとかなり高級感に気をつかっている様子が伺えます。

管理費は188円/㎡。外廊下かつディスポーザーなしですが、2棟建なのでエレベーターは2基ありますし、総戸数29戸とスケールメリットがないわりには安いと思います。管理はやっぱり「巡回」ですけどね。管理会社はオープンレジデンシア桜新町2丁目同様に東急コミュニティーです。

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